成都市太古里的特色，如何看待成都远洋太古里与成都IFS的竞争？各自有何优势和不足？

2020年更新：

今年3月各大媒体爆出的成IFS和成都远洋太古里的2019年业绩，二者已经不相上下，足以看出开放街区式标杆商业的发展后劲。如果非要较劲，IFS的核心竞争力唯有品牌和商品力，但未来之于太古里的优势是否可以保持甚至扩大，很难说。但是太古里从空间到内容上的可能性感觉会更大。所以，若要问我个人，当然喜欢太古里更多一些。

以下是原答案————————————————

1.商业模式：一个是传统的盒子 mall，一个是开放式街区。从形式上，尽管成都IFS有爬墙的熊猫，但太古里的开放式仿古街区和大慈寺历史印记，让其更具有“旅游景点”的特质。

2.业态安排：成都IFS定位高端购物中心，里面很多国际品牌都是跟着九龙仓一起来到成都市场，包括部分快时尚；而远洋太古里在打造初期并非定位在“高端”，只不过随着招商的推进，沿街的独栋都给了一线国际品牌，以及引入了不少当时的旗舰店，因此会给消费者所谓“高大上”的感觉，其实里面有很大一部分轻奢品牌和特色餐饮。成都IFS业态综合性更强，甚至也在7楼打造了空中花园，弥补封闭盒子里空间感的缺失，再利用特色餐饮品牌和影院主力店将客流引致高楼层区；太古里的业态重点放在零售和餐饮成都市太古里的特色，基本放弃了儿童业态。年轻、时尚以及文创等定位比较清晰。

3.业绩表现：从二者近两年的销售业绩来看，成都IFS都胜过远洋太古里。一方面因为成都IFS较早开业，市场适应期相对长一些，另一方面成都IFS的客单价也相对更高。另外，商业体量的大小和主要品牌的吸客能力等也会有一点影响。远洋太古里运营第二年成都市太古里的特色，如何看待成都远洋太古里与成都IFS的竞争？各自有何优势和不足？，销售额增长率达超过70%。

4.营销策略：个人认为，二者在营销策略和方向上有一定的相似性。或许是因为所处地段相同，主力客群有较大重叠，而且都属于城市级购物中心。从已经有的营销活动可以发现，除了日常时间节点的会员活动、常规促销活动之外，他们一方面青睐具有粉丝基础和话题性的IP活动（多啦诶梦、功夫熊猫、小黄鸭、阿狸……），IFS更甚；另一方面还对文创、艺术甚至公益类的活动颇感兴趣，以及热衷于自己创造话题和主体，尤其是太古里（潮出界、爱·分享……）。

PS.可能很多消费者会觉得两个项目位置靠得很近，又都感觉是比较高端的商业，所以认为二者是十足的竞品。个人感觉，其实不然。因为从形式到内容，二者都做足了差异化。品牌几乎没有重叠，业态安排也有意识地在避开对方的锋芒。比如IFS在负一楼安排了十分丰富的儿童业态，而太古里几乎没有儿童业态；IFS的餐饮都是相对较大/较重的品牌，太古里则布局了很多轻餐饮，门店面积都比较小，让餐饮尽量丰富。等等。

所以，我倒认为，二者的协同作用大过竞争，共享商圈资源，共享客流，共享地铁红利……春熙路商圈的再次崛起以及重心东移，其二者都有不相上下的贡献。

时间紧迫，先分享这么多，以后有机会再补充。

2019成都甲级写字楼市场回顾

过去5年，成都年均甲级写字楼供应量达到30万平方米，此外还有大量乙级项目涌入市场。因此很长一段时间，成都写字楼都沉浸在水深火热的增量市场中，但自2018年下半年开始甲级写字楼新增供应突然中断，空置率由2017年底的30.6%直线下跌至2018年第三季度的15.2%，市场以急转弯的姿势从增量变为存量市场。个别写字楼商圈空置率降至个位数。全年合适的办公房源大幅减少，且在已经触底回升了整两年的甲级写字楼租金推波助澜下，剩余办公面积变得高不可攀。换租、整合与升级需求主导市场，而净新增需求受多重利空影响，可望而不可及。

回顾2019，还有哪些因素直接导致了净吸纳量的下滑，一波三折的写字楼市场又向我们传递了哪些信号。最后，面对成都昙花一现，蜻蜓点水般的 “存量市场”，2020年又将有哪些行业需求能够越众而出，崭露头角？

注：本文所讲述内容，及图表数据均不包含天府新区

◎图 片 l成都甲级写字楼年供需，空置率

◎图 片 l一线城市（北上广深）写字楼需求显著下滑

如何客观看待写字楼需求的下滑

1、需求下滑的道路上，成都并非踽踽独行

环伺周边，下滑的净吸纳量（新增需求）如掉入湖水的石子，涟漪逐渐从核心一线城市扩散至二线。作为企业经营活动的重要载体之一，写字楼需求仿若经济晴雨表，一张一弛都是行业经济，资本与政策的投影。

2、内需与外需相继震荡，一波未平，一波又起

2015-2016年大规模需求刺激带来了大量地方政府专项债、货币化棚改成都特色写字楼，以及PPP项目，为地产投资、基建投资以及消费打了一针强心剂。然而任何速效药都有无法忽视的后遗症，金融风险与房地产泡沫风险随之而来。为控制风险，稳增长，18年伊始，金融去杠杆、资管新规、PPP项目清理、“住房不炒”房地产调控等规范性政策接踵而至，成为内需下滑的重要导火索。

内需波涛未平，外需海浪又起。贸易战阴影快速席卷一线城市，统计局数据显示，2019年全国出口同比增速仅为0.5%，远低于去年同期的9.9%。全国主要城市进出口均有不同程度下滑，而疲弱的外需拖累制造业产值同比下降0.5个百分点至5.7%。内外贸易环境的不确定性，以及对于经济长期“L型”增长预期难以避免影响了企业信心，制造业投资增速也从2018年的9.5%大幅下滑至2019年的3.1%。

动荡的企业生存环境正一丝一毫，毫无保留的转化为疲弱的写字楼需求。

成都写字楼市场特写：机遇与危机犬牙交错

由于“净吸纳量”的概念是取自写字楼整体入驻面积的增减，并不能完全反映市场成交量，而是侧重于净新增需求的表现。这里高力国际从正反两个方面回溯2019年，在“存量市场”的抑制下，还有哪些因素造成成都净吸纳量显著下滑：

1、拖累净吸纳量的主要因素包括：

a.非传统金融遭遇最后滑铁卢

随着网络借贷专项整治工作的持续深入，各地清退网贷平台的步伐明显加快。这一波及全国的监管风暴，直接引发各地P2P企业退租潮。受此影响，成都地区P2P聚集度较高的传统CBD区域，写字楼净吸纳量同比大幅下滑。

b. 以国企为首的大型企业搬迁至自建/购置写字楼

2019年，部分国有企业选择购置写字楼，或于新开发区自建写字楼。从原本租赁项目中搬离。也对全市净吸纳量造成负面影响。

2、影响新需求的主要因素：

a. 联合办公加入写字楼战局，分流甲写客户

联合办公于17-18年在成都市场的快速扩张，一方面带动了写字楼净吸纳量的快速增长；另一方面，也使写字楼的实际使用需求被联合办公的大面积租赁提前预支。然2019年初，联合办公的扩张步伐大幅放缓，其早前的租赁面积也在装修完毕后逐渐于18、19年再次投入市场，分流了一批客户，与传统大业主形成竞争进而影响写字楼一级市场整体租赁需求。

b.实体经济受经济波动影响，外来企业放缓扩张步伐

众多总部位于一线城市的跨地区实体经济企业在内外需环境动荡的2019年自顾不暇，无暇兼顾在低线城市的业务扩张，内资实业型企业在成都新设立分支机构步伐有所放缓。另一方面，对于已有的分公司业务扩张，办公升级等活动也越发保守对待。

市场释放出哪些积极信号

1、换租，整合，升级租赁活动依然活跃：

四川坤宇观察到，企业整合分散的办公地点，或拆分不同的业务部门等活动所产生的办公需求，以及搬迁至性价比更高、区位更优，交通更便捷的项目，成为市场主流。由此带来的总成交面积远大于净吸纳量。

2、传统CBD VS 高新CBD：租户流动新趋势为区域内租赁活动注入新活力

近两年，高新CBD业主的租金期望值随着骤降的新增供应，以及快速攀升的入住率水涨船高。而传统CBD项目在联合办公竞争，非传统金融退租等多重影响下逐渐式微。定制装修、提供装修期办公过渡、提升物业管理服务等一系列自救措施应运而生，传统CBD业主正在用更加灵活的租赁方式维系优质现有租户和吸引新租户。由此新老CBD写字楼租赁成本差距不断缩小，传统CBD重新拿回性价比优势。

2019年，一方面，传统CBD凭借良好的交通条件、更多可选办公面积、灵活的租赁方式和优质物业服务引来了大面积、高品质TMT企业入驻。另一方面，随着高新区商务和零售消费氛围日臻成熟，长期亲睐传统CBD的专业服务和零售商贸企业也不得不追随客户与市场的脚步，不断向第二CBD拓展。其中金融商圈逐渐成为专业服务和零售商贸企业的在第二CBD的首选。

3、处变不惊，透过业主窥探“存量市场”特征

“存量市场”几大特征（较低空置率、新增供应稀少、市场成交以换租整合为主）已基本集齐。于是乎，检验市场是否真萧条的试金石则来自于业主们的反应。

首先从租金来看，2019年成都甲级写字楼平均租金同比微跌0.1%至106.3元每平方米每月。但如今超过80%的入驻率，以及遥远的新项目竞争，让历经风浪的写字楼业主虽然抱怨不断，却很诚实的在行动上稳住了租金底线。没有让三年前价格战阴霾卷土重来。而一切的一切，都应归功于不期而至“存量市场”，让业主们可以在极端天气里有片挡雨的屋檐。

但2019年不可复制，也不可持续。不出意外，新的年我们又将迎来26万平方米新一轮供应。

◎图 片 l2019年成都甲级写字楼各商圈概览

◎图 片 l成都甲级写字楼各商圈租金表现

◎图 片 l成都甲级写字楼未来供应

2020，写字楼市场有何期待？

市场源于需求，我们通过收集多方市场信息，筛选了一批具有较大业务增长潜力企业。它们在政策，资本或市场的驱动下，以积极扩张的姿态进入我们视野，以期能在2020年贡献更多写字楼新需求。

展望1：金融业办公需求欣欣向荣，持续向好

a. 以银行理财子公司为代表的传统金融机构（政策+市场驱动型）

民间金融式微，传统金融机构顺势而上，银行系理财子公司正式上线。瞄准投资方，理财子公司通过发放公私募理财产品切入权益投资，净值型产品，金融衍生品投资市场，通过多元品类投资抢夺市场份额。

b. 外资金融分支机构（政策+市场驱动型）

允许外资机构获得银行间债券市场A类主承销牌照，使外资行可以以主承销商资质参与中国信用债市等一系列宽松利好政策纷至沓来。刺激外资金融机构进一步在华扩充业务范围，我们预计外资金融企业的扩张步伐将逐渐从一线渗透至二线城市。

c. 金融科技企业成长可期（政策驱动型）

作为地区的特色产业之一，成都政府正不遗余力的将金融科技打造为区域金融业差异化发展的重要途径。金融科技产品与服务的成长，一方面可以为实体经济提供更高效，更完善的融资服务，同时又为传统金融机构开辟了新的业务市场，双赢共生。

展望2：医疗服务+医药行业，潜力最大的黑马（资本驱动型）

2020年继联合办公、在线教育之后，医疗健康行业（非医美）有望再次成为全国布局、快速扩张的办公需求行业。投中数据以及亿欧统计显示，2019年医疗健康行业虽然融资数量较上年有所下降，但整体融资额却逐年连续7年上涨，并在过去两年增幅陡然加速。由此可见，医疗健康行业单笔融资额正在快速上涨，行业集中度，成熟度不断提升。其中最受投资者青睐的细分行业包括国产创新药、医疗器械、医疗服务，智能诊断等。

作为拥有医药研发制造、医药商贸、医疗服务、健康服务较为完整的产业体系的城市，成都截至2018年末，已拥有医疗机构10755家、12个国家药物临床试验机构，20余个生物医药国家重点实验室、工程研究中心、企业技术中心、每千人口拥有执业（助理）医师3.77人、医疗床位8.77张。医疗器械专营店约4000家。可谓土壤肥沃，家底深厚。

2020年，成都高技术，高附加值的医疗产业链在与资本相结合后，能够擦出怎样的办公需求火花，我们拭目以待。

◎图 片 l2019年前11月十大行业创投融资规模

◎图 片 l2019年医疗健康行业亿万美元级融资项目

展望3：地方国企，政府项目公司（政策驱动型）

这一类企业主要伴随地方政府专项债而生，地方政府专项债券作为稳投资的重要工具，不仅能够带动重点基础设施建设成都特色写字楼，坤宇热点 | 机遇与危机犬牙交错的成都写字楼市场，还能作为资本金撬动银行贷款、城投债等社会资金投入，进一步扩大投资资金池。

而新一年四川新增专项债券发行进度位居全国发行前列。2019年12月，四川省财政厅公布消息称，秉承着“早发行、早使用，确保2020年初使用见效，发挥对经济的有效拉动作用”原则，经国务院同意，财政部提前下达部分2020年专项债券新增额度624亿元。

2020年，在经济下行压力下，地方债更多的充当了投资补短板角色。四川省财政厅称，此次提前下达的专项债券额度重点用于支持铁路、收费公路、机场（不含通用机场）、水运、城市轨道交通、城市停车场等交通基础设施项目，天然气管网和储气设施、城乡电网等能源项目，农林水利项目，城镇污水垃圾处理等生态环保项目，教育（学前教育和职业教育）、卫生健康、养老、文化旅游项目，城乡冷链等物流基础设施项目，市政和产业园区基础设施等7个领域符合条件的重大项目。由于涉及范围广，开发节奏快，相关领域省内国企项目公司在成都的办公租赁需求有望录得增长，成为2020年写字楼需求的另一匹黑马。

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