“去越南看看？”
一段时间，这是澳洲华人圈里非常热门的话题之一。
前几年许多经济界的网红大V，号称越南买房必暴富。
而现在，投资越南房产的澳洲人却欲哭无泪。
越南的房产起飞之路
越南房价的起飞之路始于2003年。
当年，越南颁布了第三部《土地法》，对于国家和土地使用者做出了明确规定。
这之后，越南房市开始启动。
2008年，胡志明市房价已经去到了1000美元每平米，而当时越南普通人的工资不足100美元。
2012年，该市中端楼盘去到了2000-3000美元，高端楼盘更是去到了4000-6000美元。
然而好景不长，2013年胡志明市楼市泡沫破裂，价格腰斩至1500-2500美元。
很快，楼市拦腰斩。
面对楼市烂摊，越南政府坐不住了。
2014年，越南政府成立金融机构资产管理公司（VAMC），通过发行特殊债券等方式购买或重组银行坏账资产。
一系列大动作之后，越南的房地产市场才算稳住。
可是光稳住还不行，房市还需要新的增长动力。
为此，越南在2015年7月1日对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制。
房市“国门”打开，外国资本潮水般涌进来。
最先登陆越南房市的要数韩国人，随着韩国资本投资越南，韩国人投资者开启了疯狂买楼模式。
2017年开始，中国、澳洲的投资客们也疯狂涌入越南，助推了越南房价水涨船高。
疫情之初，越南房市更是一骑绝尘。
2021年底，越南胡志明市开发区的一块土地被新皇明集团以21.5万亿越南盾竞拍成功，折合68亿人民币，成为了越南的地王。
这块土地仅1万平米，换算下来每平米土地均价高达68万人民币。
而当年香港中环黄金地段拍出的地王每平米土地才34万港币，约合30.8万人民币。
也就是说越南胡志明市的地，比全球最贵的香港还要贵。
随着越南股市暴涨，楼市更是一飞冲天。
2022年上半年，胡志明市和河内房价涨幅冲进亚洲前10。其中澳大利亚投资房产，胡志明市同比大涨20%，均价已经来到了3.5万元/平方米。
天下没有不散的宴席。
2022年下半年开始，越南楼市开始大降温，房子卖不动了。
2023年一季度越南住宅市场供应高达25000套澳大利亚投资房产，但成交仅仅2700套，同比暴降50%。
上个月，彭博社报道更是大爆料。
指资金问题持续困扰越南房地产行业，目前该国各大建筑商已暂停超1200个房地产项目，总投入额近800万亿越南盾（约500亿元澳元）。
据越南《青年报》透露，首都河内400个项目被搁浅，胡志明市停滞项目超300个。
山雨欲来风满楼。
澳洲人看越南
对许多澳大利亚投资者乃至澳大利亚人而言，越南不仅是一个度假旅游圣地，而且还拥有开放的投资政策、年轻和廉价劳动力等优势。
澳洲南悉尼橄榄球俱乐部前球员，总部设在南悉尼州的Maas Group建材、设备和服务公司的创始人Mes Mass在多年前已发现了越南的发展潜力，从而投资办厂。
此外，澳大利亚集团也于2018年收购了在越南南方的一家工厂，开展了种子生产计划并同当地居民介绍更加先进和可持续的种植模式。
和韩国、中国的投资者情况类似。随着澳洲资本的进入，越来越多的房产投资者也涌入越南。
眼见潮起潮落，潮水落去之时，许多投资者却欲哭无泪。
越南房地产为何被引爆？
事实上，过去几年之中，在全球经济整体走势并不明朗的环境下，越南经济一度走出重围，该国房地产也成为最火热的外商投资标的之一。
可是，在收紧的信贷和货币政策的影响以及反腐运动的加持之下，越南楼市开始步入下行区间。
2022年，越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾，较2021年同比大跌64%。
但2022年开始，越南央行开启了加息之路。
为应对国内、国外的经济压力，越南央行在三个月将基准利率上调了200个基点。
央行钱袋子缩紧，诸多高杠杆的房企撑不住了。
房企的运营困境也传递到了股票市场，房企股票不断遭到抛售，越南VN30指数持续处于震荡下行之势。
除了企业本身的问题，在外国资本大量涌入越南的过程中也滋生了严重的腐败。
去年，越南政府曾掀起一场金融反腐风暴，此举引发楼市震荡，多名地产大佬锒铛入狱。
反腐运动也吓坏了投资者，新债券发行量暴跌后，房地产行业的现金紧缩正在恶化。
最新数据显示，当前，越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%，已达到东南亚地区的最高水平。
结语
对于越南这样的国家，在全球的经济汪洋之中，犹如大海中的一叶扁舟。
一荣俱荣,一损俱损。
澳洲的投资者你们做好抉择了吗？
是抛还是留？
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