澳大利亚房地产趋势，未来3年澳洲房市走势如何?

经济决策机构为昆士兰公司QBE所做2017-2020澳洲住房展望报告( )，未来3年，澳洲房市将有什么动向?买房子要看准啥?

到2020年，澳洲八大首府城市中独栋房屋的房价，除了悉尼和达尔文以外，都将呈上升趋势。其中悉尼的降幅也只有0.2个百分点。但公寓市场的情况似乎不太乐观，八大首府城市中只有三个城市的公寓房房价将上升，分别是霍巴特上升8.7%，阿德莱德增加3.2%，堪培拉上升2.4%，预测下跌最多的将是布里斯班，降幅7.2%。

两大热门城市:未来三年墨尔本独栋房屋市场上升幅度10.2%!

1. 悉尼

前些年，由于利率较低，悉尼住房持续供应不足，再加上繁荣的经济发展，在截止到2017年6月份的六年时间里，悉尼房价中值每年飙升10.4%，达到了大约118万澳元。

悉尼房价在2014/2015年达到峰值，上升幅度24.1%。之后由于审慎监管局(APRA)对银行借贷政策作出调整，以限制投机性贷款，2015/2016房价增速放缓至2.5%。2016/2017年得益于利率降低以及一些优惠贷款政策，房价上升幅度又恢复到20%。2017年3月APRA又出了新的规定来控制投资者贷款的增长，因而房价增速将再一次放缓。

对资产配置者而言，目前较高的利率加上较低的资产配置者贷款价值比，资产配置者进入市场的成本会很高。部分资产配置者考虑到成本可能会退出市场，这就给公寓房屋价格带来了下行的压力。而正在新建的大量公寓也将推高房屋空置率，给租房市场带来下行压力。因此，悉尼公寓房资产配置需谨慎。

2.墨尔本

墨尔本的住宅市场主要是由创记录的人口增长推动的，包括海外移民和州际移民。其他促进增长的因素包括低利率，高房租和低空置率。截至2017年6月份的四年时间里，墨尔本房价中值累计增长56%，升至约85万澳元。2015/16，由于银行收紧资产配置者借贷政策，资产配置者需求下降13%，房价中值涨幅停在了7.5%;2016年利率降低，政策缓和后澳大利亚房地产趋势，房价中值回升至14%。今年资产配置者借贷政策再次收紧，2017/18资产配置者贷款额将减少。

墨尔本的独栋房屋市场表现会比公寓市场更好。过去五年，公寓的完工量超过独栋房屋。另外，针对资产配置者制定的相关政策以及空置率的上升对公寓市场的影响更大。预计截至2020年6月，公寓价格中值将下跌5%，降至53.5万澳元。而独栋房屋预测会继续供不应求。截至2020年6月，独栋房屋中值预计会涨到94万澳元，涨幅10%。因此，有需求的资产配置者可以关注一下墨尔本的独栋房屋市场。

租金变动

租金上升组:堪培拉和墨尔本的2016/17年间增长约15%;悉尼和墨尔本分别上涨2.5%和4.2%。

租金不变组:布里斯班和阿德莱德

租金下跌组:珀斯和达尔文

房屋空置率

空置率是衡量一个城市租房需求与租房供应的平衡状况。3%的空置率表明市场供需平衡。

低空置率组:悉尼(1.8%)和墨尔本(2.2%);霍巴特(2.0%)和堪培拉(1.3)

平衡组:布里斯班(3.0%)和阿德莱德(2.8%)

高空置率组:珀斯(7.3%)和达尔文(6.9%)

低获利组:悉尼(2.1%)和墨尔本(2.3%)

中获利组:布里斯班，阿德莱德，珀斯和堪培拉(3.6%-3.7%)

高获利组:达尔文(4.7%)和霍巴特(4.4%)

关于海外资产配置

外国投资审查委员会批准购买的住宅总价值从2009 / 10年的60.9亿美元增加到2014 / 15的60.75亿美元，飙升了10倍，并在2015 / 16年度继续增长到724亿美元。这些投资主要集中在新南威尔士、维多利亚和昆士兰。值得注意的是，由于采取了一些措施限制外国买家的需求，当2016 / 17年度的数据公布后，预计外国投资将会减少。价格增长放缓和收益率下降澳大利亚房地产趋势，以及收紧对海外买家的贷款政策，可能会将投资者的资金转向其他一些地方。

此外，新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和西澳大利亚州分别对外国买家征收了8%、7%、3%和4%的印花税，西澳的附加费只适用于2019年1月1日起购买的房屋。2017年新南威尔士州还对外国住宅业主征收了0.75%的土地税，这将从2018土地税年增加到2%(主要居住地在2018年有免税额)。维多利亚州对非自住业主(主要是外国业主)征收1.5%的土地税。

但是，澳大利亚仍然是外国资产配置者青睐的目的地，他们被澳大利亚的房地产所吸引，资产配置当地房产是为进行分散资产配置，使资本进入一个稳定而透明的市场。并且，与许多其他国际城市相比，澳大利亚的房价还是相对比较便宜的。

2017年8月，中国政府限制对外资产配置房地产。这并不是针对于澳大利亚的个人住宅投资，而是面向从事住宅开发的企业。短期而言，这不大可能对澳大利亚市场产生重大影响。然而，在中期，它有可能推迟下一轮的项目，导致供应提前收紧，并推动租金增长强劲。