新加坡商品房产，遍地的商品房 谁偷走了你的经济适用房——社旗房产网

请欣赏歌曲：《丈母娘叫我去买房》

“霓虹闪烁整夜光，掏空身体我还在奔忙，咬咬牙，银行卡，余额都没涨。早晨高峰站台上，等了3班挤不上车厢，上天啊，丈母娘，问我何时买房！”

对于中国人来说，买房是大事，家的意义不仅仅是一所房子，但房子绝对是成家的先决条件。

房子是用来住的，不是用来炒的

我国从2003年以来房价飞速增长，居高不下，北上广深一线城市房价排在全球前列。2016年以来，新一轮城市的房价都出现了较大幅度的上涨，买房成为许多人，特别是中低收入家庭的奢望。面对高额房价，他们也只能望而兴叹。有人不惜变为房奴，一辈子就为一套房子奋斗。

近来，中国热点城市楼市调控措施不断加码升级。

自3月份以来，以北京版“认房认贷”政策出台为标志，全国楼市掀起一波调控热潮，粗略统计已有超过40个城市出台楼市调控举措。其中，“认房认贷”政策不仅覆盖北上广深一线城市，还逐步向热点二线城市蔓延。

传统观念上，高度宜居的城市都具有空间开阔、人口稀疏、低层建筑居多的特征，但新加坡是为数不多被的高宜居的高密度城市。

新加坡：“居者有其屋”

当世界各大城市高昂的房价让越来越多年轻人沦为依附父母的“啃老族”，新加坡大学毕业生却能在参加工作的几年内，轻松拥有一套宽敞的住房。如此成就的背后，是新加坡政府住房政策的理念核心——“居者有其屋”。

1959年,新加坡宣布脱离马来西亚独立时，面临一个严峻的住房紧张问题，并由此增加了许多社会的不安定因素。为了安抚民心，维护社会稳定，巩固刚刚建立的李光耀政权，新加坡政府决定将解决居民住房问题作为一项基本国策，提出了“居者有其屋”的口号。于是，政府开始大规模建造“组屋”，类似于我国经济适用房的，争取让每一位新加坡居民都有房子住。

新加坡组屋的一层大多是四面敞开的架空层，作为居民健身、娱乐的公共场所，也有少量作为便民商铺。政府除了建造新屋，也为年代久远、相对破旧的房屋提供 “组屋更新计划”，而更新、维护的费用几乎全部由政府承担。为了鼓励居民踊跃购房，新加坡政府对购房者提供三项优惠补贴政策：

一是对首次购房者一次性现金补贴3至4万新元，如果所购组屋靠近父母住所，补贴金额则可达到4万；

二是可使用中央公积金购房。实行公积金制度自1968年开始至今，是新加坡年轻人购房的一大资金来源，目前缴费金额为工资的35%左右，其中20%从职工工资中扣除，另外15%由雇佣单位缴纳。

三是由建屋局提供的低息贷款，年息要比商业银行低3-4个百分点。有政府购房优惠补贴政策作为前提，购房者平均个人住房开支仅占到收入的25%至28%，所以并不感觉到有太大的房贷压力，生活品质也基本上不受影响，不会成为“房奴”。

在过去的50多年中，新加坡政府建造了近100万套公共住房。新加坡人9成拥有自己的住房，逾8成居住在政府组屋中。

新加坡可提供能满足任何预算和生活方式的居住条件，由国家免费来提供居民的住房土地,统一规划、建设居民住房(组屋)。对每一位有工作的居民收取工资收入的34.6%作为个人核心公积金,用于住房、医疗和养老。其中个人缴交20%,企业缴交14.6%;其中的20%用于租赁、购买住房。政府划定购房收入限定标准。新加坡建屋局负责发展的组屋,视房型大小和地点、楼层等,一套房大概20——50万新币就能拿下。

如此丰厚的政策，看得人心生羡慕。我们把目光投回中国，来看看中国的经济适用房。

说好的经济适用房呢？

1997年1月24日，在全国住房制度改革工作会议上：

大力建造低价的经济适用住房，推进住房商品化。这样做一方面可以大大缓解城镇居民住房的严重困难；另一方面，可为国民经济的进一步发展提供广阔市场。

这里讲的住房，特别是和公积金结合的有一定资金渠道建设的经济适用住房，不是高级住宅，也不是写字楼……

图为1989年2月15日，北京首次公开出售商品房，揭开了住房商品化的大幕。北京市房地产交易所门未开，已有上千人等候。这里有住房困难户，有些属于观望者。

1998年23号文件推动的房地产制度改革，标志着福利分房向住房货币化、商品化的转变，同时确立了以经济适用房（安居工程）为主体的多层次房屋供应体系：高收入家庭购买或租赁市场价商品房、中低收入家庭购买经济适用房、最低收入家庭租赁或购买由政府和单位提供的廉租房。作为房改的核心文件，这是历史上第一次从制度层面清晰界定的一个针对不同收入家庭实行不同住房供应的政策。

按照23号文件中所述“最低收入家庭”和“收入高的家庭”来推算，目前大概占城市总人口的5％和10％左右。当时，人们对住房分类供应有一个比例设想：10%的低保户由政府提供廉租住房，占人口70%的中低收入阶层由政府提供经济适用住房，其余的20%富有阶层由市场提供商品住房。在某些城市，这个比例将有所变化，但是差别不太大。也就是说，按照23号文件的精神，城市85％以上的家庭应该是由政府向它们提供经济适用房，而不是开发商搞的商品房。

上图为住房分类比例设想

但是现在的房地产市场上的情况却恰恰是商品房占主体。为什么会出现商品房泛滥的情况呢？

应该承认，我国住房制度改革因为缺乏经验而走过一点弯路。1998年，国务院颁布对房改具有里程碑意义的文件23号文件。从政策定位上分析，国务院并没把房地产业完全交给市场来调节。但在实际执行中，各级地方政府、却没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地，大批流向商品房市场。

另一方面，国发［2003］18号文提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”后，由于对于普通商品房界定不够明确、没有有效区分住房政策和房地产政策，基本住房保障相关配套措施缺失、房地产市场缺乏有效的监管，致使目前居民住房消费能力与市场房价严重脱节，造成多数家庭购买或承租普通商品住房的目标超越了客观经济条件，我国一二线城市房价上涨速度过快，居民住房问题突出。

在实际执行中，一些地方政府热衷于批租土地，盲目进行大规模拆迁，依靠房地产投资来带动当地经济发展，并通过土地收益、房地产税费来直接填充地方财政，一些不法开发商炒卖地皮，人为抬高房价，“房地产是国民经济的支柱产业”被一些利益集团演变成畸形的增长模式。这一短期机会主义行为带来城市土地的过度供给及利用效率的低下，使地方政府不顾市场供需关系兴建大量工业园、商务区、新城新区、楼堂馆所等政绩项目，造成城市规划和城市建设的不合理与浪费新加坡商品房产，加速了房地产市场病态发展和疲软走跌，而且由于地方政府不愿意看到土地价格下降，对中央下达的政策也是避重就轻新加坡商品房产，最终导致土地价格居高不下。

“地方政府对土地财政的依赖由来已久。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心专家乔润令指出，2000年-2013年城市建成区面积扩大约1倍，土地出让年收入增长超30倍，总额累计近20万亿元，地方政府形成了“吃饭靠财政，建设靠土地”的格局。