新加坡房地产专业，新加坡楼市：与大选无关

柏可林 摄

由于政府的政策损害了需求，新加坡房屋销售量在去年达到了6年来的新低。由于房屋供应和空置率升高，新加坡房地产市场供应过量的局面短期内不会缓解。新加坡房屋价格2015年第二季度出现了下滑，这是新加坡房屋价格连续第7个季度下滑，是新加坡房屋价格13年来的最长下滑期。而在2013年前的5年，新加坡房屋价格攀升了40%，达到了历史最高点。

在新加坡政府一系列的调控措施下，当地楼市尽显疲态。

近日，国大房地产价格指数（SRPI）显示，新加坡中央区非有地私宅转售价环比微涨，而非中央区非有地私宅转售价则继续下滑。不过，私宅整体转售价则持平。在分析人士看来，整体持平仅是短暂现象，继续下跌是大概率事件。

自2008年的金融危机以后，政府推出了一系列的房地产降温措施，包括前年推出的总偿债率（TDSR）房贷限制与较高的调高额外买家印花税（ABSD）。之后，新加坡市场受到压抑，交易量疲弱，房地产业界无时不在揣测楼市何时松绑，很多投资者更是将希望寄托于9月11日的新加坡大选上。

对于投资者来说，他们此刻最关心的是新加坡房地产专业，政府会否为了政治因素，而在大选前松绑楼市政策？

对此，中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《国际金融报》记者采访时分析称，“过去几届大选过后，政府就实施了宽松的楼市政策，然而政府一般不会出于政治考量来调整楼市政策，通常是针对实际经济情况来发布相关房地产决策，过去几次楼市调整只是刚好碰上大选。”韩长吉认为。

新加坡房地产专业人士杜刚在接受《国际金融报》采访时则表示，这次大选后出台的政策应该更偏向于民众福利。“譬如，购买政府组屋，收入上限从月入1万提高到1.2万新加坡元。购买政府公寓收入上限由1.2万提升到1.4万新加坡元。并且提高中低收入家庭购房津贴。”

在杜刚看来，这些政策有利于新加坡居民买房，但是对于房地产投资市场，并没有什么影响。“我预计，半年之内，政府也不会有关于楼市的相关政策，也不会松绑降温政策。”

政策调整无望

在“大选季节”来临之际，一些市场人士纷纷看好楼市前景，他们的论据是政府会在大选后放宽降温措施，从而带动房价回弹，因此现在是进场的最佳时机。

甚至有人指出，最近推出的几个私宅项目销售旺热，就是因为买家为了避免再次错过楼市的“末班车”，纷纷开始入场选购。

华侨银行投资研究最近发表的一份报告书显示，自1985年以来，政府曾经三次放宽楼市政策，当中两次，即1997年和2001年都“碰上”大选年。

这也促使一些市场人士相信，政府极有可能在2015年大选过后，再次放宽楼市政策。

不过，相关的消息显示，那些将希望寄托于大选上的投资者们可能要失望了。

7月底，新加坡外交部兼律政部部长尚穆根对外称，新加坡政府不会为大选而调整新加坡房地产降温措施。在尚穆根看来，左右降温措施的因素包括国家的经济情况、供需情况、房地产价格水平，以及房地产价格与工资的关联。

尚穆根坦言，“大选是短暂性的，但这个国家有九成的人拥有自己的房地产，八成是公共住宅，一成是私人住宅，（政府）必须确保你对房地产领域的判断是正确的。如果按大选周期行事，就会输掉下一届大选。”

尽管尚穆根的发言一定程度上表明了新加坡政府对楼市政策的态度，但是一些投资者们总抱有侥幸心理。正如一位新加坡商人对《国际金融报》记者说的那样，“谁也不知道大选结束后，究竟有怎样的政策变化。毕竟房地产发展与国家政治经济发展息息相关。”

对此，新加坡的地产分析师章玉清指出，之前新加坡政府推出降温措施是为了避免房地产市场出现泡沫。“可以说，非常有效地遏制了当时的炒房现象，确保新加坡人不过度借贷，保证了当地房价可能虚高，对于当地居民生活水平提高有着非常重要的作用”。

杜刚对记者表示，目前看来，新加坡政府正忙着给当地居民“派糖”，计划出台的政策多半为提高民众福利，譬如提高中低收入家庭购房津贴等。

价格下跌

对于目前新加坡楼市的走向，有专业人士认为未来可能还会继续下滑。

麦俊荣在接受媒体采访时指出，“我预计今年私宅价格会继续下跌，但这主要是因当前楼市疲弱情况所致，与大选无关。事实上，大选对本地楼市的影响可以说是微乎其微。”

韩长吉也预计，新加坡楼市将会继续呈下滑趋势。“只有在当房地产市场受到亚洲金融危机和网络泡沫危机等冲击，导致房地产价格显著下跌时，政府才会开始救市，做出相应的政策调整。如果今年新加坡房价下跌5%至10%时，新加坡政府可能会考虑放宽额外买家印花税和卖家印花税。” 韩长吉称。

有分析师直言，新加坡整体私宅转售价接下来还会再跌。

麦俊荣表示，7月份，新加坡整体转售价在连续3个月下滑后环比持平，但不代表转售价将逆转而上。跟去年同期相比，7月转售价下跌了3%。

“过去12个月，房地产价格指数曾经有3次环比上扬，却在接下来的一个月随即下滑。若整体价格指数要可持续地上扬，中央区和非中央区私宅的价格都要一并上扬才行。”麦俊荣认为，新加坡整体转售价持平可能只是暂时情况。未来几个月，各私宅价格指数将会继续下跌趋势。而在整个2015年，整体转售价同比预料将下挫3%至4%。

章玉清告诉《国际金融报》记者，政府一再减少私宅地段供应使得新加坡房地产市场持续走低。公寓集体出售项目可遇不可求，一些本地发展商的私宅储备土地已纷纷见底，后3至5年间的中端房价必然会受到一定的影响。

与此同时，最新一份报告显示，今年以来，新加坡的私人房地产市场交易量增长缓慢，价格下跌。就目前看来，短期没有任何缓解迹象。

“政府冷却楼市的措施，特别是对融资的限制，自实施以来就是新加坡房地产市场背后的推动力量，这次也是如此。”新加坡房地产门户网站 首席执行官史蒂夫·梅尔休伊什（Steve ）在公司下半年前景预测中写道，“这种情况可能会持续到今年下半年，因为政府对市场的冷却措施没有缓解迹象。”

在之前发布的报告中指出新加坡房地产专业，在未来几个月，买家对私人住宅的兴趣有限，开发商的销售量将继续受到抑制，交易量和价格相当低迷。预测下半年房地产价格将再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。

尽管市场如此冷淡，但分析人士认为，不会出现开发商大幅减价的情况，“因为在新加坡，土地成本是非常高昂的，开发商们绝对不会因为房子滞销而提供超出销售价格15%的折扣，可能会推迟房屋上市的时间，期待总体环境得以改善”。