新加坡购买新房，在新加坡买房，继续等待还是现在入场？

新加坡房地产连续15个季度下滑

和2013年相比，目前已经跌了12%左右

买家心里有一个疑问：

是否还会继续下滑，还是有回暖迹象？

我们从三个方面分析下

新加坡土地出售情况

房地产界大佬的看法

销售情况如何

2017年政府土地出售情况

火爆的整体收购市场()

任何一个发展商都会想办法拿地，新加坡拿地主要有两个途径。

一是通过政府售地计划

( land sale)

另外一个是通过整体收购(Enboc)

直白的说就是从私人屋主买地，收购整体项目，然后给每个私人屋主相对应的赔偿金.

那么，哪些土地在出售呢？

1. 24家发展商“争购”道德路私宅地段

于道德路（Toh Tuck Road）的一幅私宅地段吸引24方激烈竞标，竞标者数目和出价都远高于预期，马来西亚一发展商以800元每平方英尺的价格拿下这块99年地契的私宅用地

—–引用联合早报11/04/2017

2. 淡滨尼10道私宅地段竞标

九方出手城市发展出价最高

该地段最终被城市发展标到，每平方英尺565元，本轮最高竞标价比两年前高出17.2％，显示发展商对市场的信心

—–引用联合早报26/04/2017

3. 15方竞标兀里巷地段 最高价超过7亿

比达达利兀里巷（ Lane）私宅地段昨天招标截止，共吸引15方竞标，竞标结果异常激烈，最高竞标价7亿零70万元，相当于容积率每平方英尺1110元，与第二高竞标价相差仅0.8％

分析师认为，竞标结果激烈，除了反映发展商对地皮的强劲需求，也显示它们看好该地段位置优越，具有强大发展潜能。

兀里巷地段是第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段。此前，该地区推出的一幅综合发展项目地段，吸引共12方人马进场，最后由新加坡报业控股和日本鹿岛建设合资的公司以11亿3200万元标中，相当于容积率每平方英尺1181元。

—–引用联合早报12/07/2017

以兀里巷（ Lane）第一幅地段预计成本价在每平方英尺1800元。第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段预计成本价在每平方英尺1900元， 琳达以购买1076平方英尺/100平方米，就按照成本价每平方英尺1900元计算，价格约204.4万。

在紫线兀里地铁站的地段居然标价达到每平方英尺1110-1191元，个人觉得主要是由于是属于商场加住宅的综合项目，吸引很多发展商有兴趣参与竞标，市场反应热烈也在意料之中，发展商敢于出高价参与竞标.

4. 实龙岗北1道私宅地段招标截止

吉宝与永泰携手

出价4亿4628万元最高

标价最高的联营公司由吉宝置业旗下的和永泰控股旗下的控股组成，标价相等于每平方英尺容积率约965元。星狮地产（FCL）以4亿1870万元排在第二位，比最高标价低6.2％。

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳认为，该地段附近的比达达利组屋区（ ）相信能带动该区的发展。

“从组屋提升到公寓的附近居民

会对新项目很感兴趣

尤其是年轻家庭

因为该地段离乐赛学校不到一公里。”

他预计新项目的售价为每平方英尺1500元至1600元

这么多的竞标者买土地

无疑是对未来新加坡房地产市场的信心

看涨新加坡房地产

由于政府目前减少土地出售计划

但开发商还是会需要购买土地

就会转向收购市场

也就是国内说的拆迁

拆迁的热潮

如果成功整体收购整个项目，发展商会补偿每位业主相对应的赔偿款/拆迁款

比如这几个例子

靠近友诺士的以7.65亿整体出售成功，预计打造1399个单位，土地成本约每平方英尺909元。

在后港一带的Rio casa中等入息公寓以5.75亿整体出售成功

靠近淡滨尼的 中等入息公寓整体出售成功，以价格9.7亿售出，由本地开发商森联集团成功标到，预计土地成本为每平方英尺665元.

我来举个例子说明下

如果一块住宅用地的成本为

每平方英尺$1000元

一般公寓的建筑成本在

每平方英尺400~500元

这样的话，

土地成本加建筑成本最低1400元

如果想购买

100平方米/1076平方英尺的房子

成本价格为150万新币

还没包括银行融资成本

项目推广费，发展商的盈利部分等

土地成本很大一部分决定发展商项目开盘后定价，如果碰上行情不好时候，发展商拿地成本低新加坡购买新房，等该地放出来销售时定价自然就会相对低。

反之，碰上发展商以高于市场价格标地时，项目开盘时价格自然就高。就如面粉价格决定面包的价格，现在市面还有一些项目在发展商以前拿地时价格是相对合理的，个人觉得是值得购买的

那么，现在是买房的时机吗？

新加坡最大的发展商凯德置地/首席执行官林明彦说：

新加坡住宅市场可能已经走出谷底，很多投资客觉得新加坡房产价格相比香港，伦敦，和澳洲城市如悉尼，墨尔本很有优势

房产销售交易量明显提高和

近几个月来价格下跌幅度明显放缓

（引用自海峡时报）

新加坡大型发展商城市发展CDL执行主席郭令明说：

市场明显好转，公司旗下项目销量增加

连高端项目销售不错

如格美华庭（ Park）热销

（引用自海峡时报）

根据市区重建局URA数据显示，从2017年前7个月交易量数据可以看出，

发展商和转售市场在前7个月共计卖出10565个住宅单位，相比2016年同时期的销量6785个住宅单位，增幅高达56%，可见市场明显好转，买家纷纷进场购买自己需要的房子，大家好奇的是，到底是哪些人在购买房子呢？

从下图可以看出，72%购买者为新加坡人，15%为新加坡PR持有者，6%为外国人，还有6%购买者是以公司名义.

来分析下外国买家部分，请参考下图，主要是中国人，马来西亚人和印度尼西亚人。

其中中国买家在过去几年（2013-2017）比例保持稳定在29-30%，马来西亚从2013年的26%降低到2017年上半年21%，印度尼西亚人购买比例有所减少，从2013年的17%降低到2017年上半年的11%

分析总结

由于政府的几轮的房地产降温措施，自从2013年连续15个季度价格下跌以来，房价下跌12%左右

现在房地产市场明显好转, 2017年有可能是个转折点。

在今年政府售地计划中，由于发展商疯狂参与土地竞标，土地标价节节升高新加坡购买新房，有块地甚至有24家发展商同时参与竞标，项目整体收购市场也进入热潮，可以显示出发展商对市场好转有强大信心，希望标地以增加土地库存。房地产界的大佬都表示市场明显好转，通过上文各方面数据分析和专家的判断

预计明年的房价很大可能会涨价，现在是2017年下半年最后几个月是进入市场的好时机