当促销日常化之后，特殊节点的“促销”就不那么显眼。
“金九”迎来中秋、国庆两大营销节点，按照房企的往年节奏，为了冲刺930业绩，9月伊始便开始卯足全力促销。不过今年的“金九”开局，南昌各个楼盘的促销积极性似乎并不如往年热闹。
根据乐居梳理，截至9月7日南昌万科华侨，在距离中秋节只剩两天的时间里，虽然不少楼盘有针对中秋的暖场活动，但打出“中秋特价、特惠”等促销活动的楼盘，不足十个。
难道促销消失了？
前8月南昌楼市“供销”均跌
受到疫情以及市场大环境的影响，2022年以来，南昌楼市冷到了现在。
据江西易居研究中心数据显示，2022年1-8月，南昌市新建商品房供应约216.2万方，同比去年的405.64万方大降46.70%，其中住宅供应153.44万方，下降幅度同样超过了4成。
新增供应量的减少，一方面反应的是2021年下半年以来南昌土地市场的降温，另一方面也反应出开发商入市的积极性并不高。
成交方面也有所下滑。数据显示，2022年1-8月，南昌市新建商品房备案254.28万方，同比下降28.13%，住宅备案187.17万方，同比下降39.21%。
虽然从今年5月份开始，南昌各大楼盘采取各种促销措施，成交量有所放大，但仍难掩市场的下行。在6月份成交量冲高后，便迅速回落，7月、8月回归到了年初水平。
那么，在冲刺“930”业绩下，南昌开发商还能否拿出更大的优惠措施，值得关注。
楼盘冷热分化
在市场成交整体下行的情况下，南昌楼盘与楼盘之间的分化，在加剧。
据江西易居研究中心数据显示，2022年1-8月，南昌住宅备案金额榜前三为华侨城万科世纪水岸、保利和光、中粮·建发·祥云悦府，TOP3项目已连续两月未发生排名变动。
TOP20强项目中，保利3个项目入围，均在前十内，万科2个项目入围，华润2个项目上榜，赣电2个项目入围，知名房企表现亮眼；青云谱区4个项目上榜，区域热度较高。
据了解，无论是1-8月的累计成交榜，还是分月度的榜单，国央企楼盘已经成为了南昌购房者的首选。
三限房摇号报名人数，也呈现冷热不均。受到三限房报名条件的限制，南昌绝大部分三限房的报名参与人数并不高，甚至出现“0报名”，而华润万象城悦府最后一批次房源摇号，124套房源，总申购人数16916人，中签率0.73%。建发养云首批200多套房源，在预热两个月后，共吸引了5500多人报名。
而青云谱的热度，主要还是归结于价格，以及学校等配套的落定。
事实上南昌万科华侨，青云谱算是今年南昌楼市的板块黑马，其成功主要还是“以价换量”。
数据显示，今年8月份，青云谱新建商品住宅备案均价为11555元/㎡，而在2021年的整体备案均价是12467元/㎡，两者相差912元/㎡，降幅达到7.32%。
南昌市区其他刚需板块均价也有所下调，但幅度并没有青云谱这么大，部分板块备案价甚至有所上调，例如经开区的备案均价从10743元/㎡下降至10563元/㎡，降幅约1.67%。
而板块、楼盘间的冷热分化，在今年接下来的时间，恐怕将持续。
贯穿全年的“促销”
作为楼市风向标的万科，在南昌不断推出特价房、员工指标房的优惠政策，定调了南昌楼市现状。而品牌房企的促销，取得了不错的效果。从月度的销售数据看，万科从6月份开始，销售明显提速，前5月月均销售额2.646亿元，到了前7月，月均销售额增长到4.096亿元。
其中，值得关注的是，南昌销冠楼盘——华侨城万科世纪水岸，也在7月、8月打出了价格宣传，打出了“单价17800元/㎡起上车世纪水岸、89㎡小面积湖景洋房”的宣传海报。
到了8月份，“价格营销”愈演愈烈。朋友圈的一则广告，则让华侨城万科世纪水岸在各大房产群引发热议。
“华侨城万科世纪水岸内部员工指标房转让，较市场价低30万，直签新房合同，无额外费用。有意者速联，懂的都懂手慢无！！！”
不过知情人士透露，“这是转发任务，价格仍是1.9-2.1W一平。”
据了解，1.9-2.1W一平系该项目的正常市场价格。
江西易居研究中心数据显示，2022年1-8月，华侨城万科世纪水岸以备案金额21.66亿元，排名榜首，今年前8月该项目的月度备案金额在6月份销量冲高之后，逐步回落。
事实上，当前的南昌楼盘，不是在促销就是在促销的路上。但是从整体备案价格而言，真正算得上“降价促销”的并不多，南昌大部分楼盘仍以“天地楼”等特殊楼层房源的价格作为包装对外进行“价格促销宣传”。
业内人士指出，由于当前南昌市楼盘一房一价为公开的信息，开发商被要求在售楼处公示一房一价，另外在一些小程序上也能查询到楼盘近期的备案价格，这也就意味着房价已经“公开透明”，想要在“价格、促销力度”上做噱头，难度已经非常大。
“在稳楼市下，楼盘也没法做到无底线促销降价。”该业内人士直言。
《丁祖昱评楼市》分析到，2022年至今，各地政策持续加码，政策调整也已逐渐由低能级城市向高能级城市扩散，政策强度也已从公积金、落户扩张到对“四限”政策的放松。但整体市场拉动效果并不明显。以此来看，今年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难造就市场回升，三季度可能会出现部分城市回稳，整体筑底仍将持续一段时间，第四季度末或将略有“翘尾”行情。
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