德国的房地产，德国：房地产的“奇迹” 德国作为世界第四大经济体，欧洲第一大经济体

德国作为世界第四大经济体，欧洲第一大经济体，比英、法等国的体量都要大一些。然而就房价而言，在同一梯队的发达国家中，德国的房价明显低于美国、英国、法国、意大利等国家，而且长期稳定，即使在2008年金融危机期间，房价也为出现下跌迹象，可谓是独树一帜。德国房地产市场长期稳定、房价低于其他同一梯队发达国家的原因是什么呢？

我们以德国首都柏林为例：

双“低”利好

德国《宪法》第20条规定，“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。德国一直将房地产作为社会福利机制的重要一环，而不是自住产业。二战以来至2005年，德国住房制度经历了管制时代、供给时代、租赁时代、补贴时代。

2008年金融危机后，欧洲央行为了刺进经济复苏，实行超低利率政策，基准利率、存款便利利率、边际贷款便利利率2014年至今一直都是“零利率”。

房价低、利息低，并且房地产0泡沫使德国成了国际房地产投资的避风港。

第二大移民国家

2005年起德国正式成为移民国家，从欧盟乃至世界各地吸引大量精英移民人口，现已成为仅次于美国的全球第二大移民国家。据统计，目前德国有移民背景的长居人口1860万，占据德国总人口8290万的22.4%。

德国首都柏林2018年人口已经超过363万，较2005年增长31万人，而同期全国总人口仅增长46万人。

人口的持续净增长，加剧了房地产供不应求的情况，打破了长期以往稳定的供需关系德国的房地产，推动房地产行业回归市场，房价、租金开始双双上涨。

房价、租金横纵向对比优势明显

柏林与同一梯队发达城市房价横向对比，价格明显要低很多。同样的价格只能在巴黎购买一半面积的房子，与伦敦和纽约的房价差很多。

德国历年房价纵向对比，从2012年开始，德国房价开始起飞，迅速上涨。以柏林为例，2017年房价上涨20.7%，傲视全球市场德国的房地产，2018年的房价涨幅也达到了11%以上。

2020年的普华永道欧洲房产投资报告中指出，柏林未来的房价和租金预期涨幅排名第三，也足以说明它的投资魅力。

没有对比就没有伤害，再看看2017年中国智谷趋势发布的《中国租金回报率最全地图》。其中，北京的租金回报率1.37%，其次深圳（1.38%）、上海（1.48%）和广州（1.69%）。

完善的房屋租赁和二手房买卖市场

德国完善的房屋租赁市场,为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国自有住房率为42%,租赁住房率达到58%,特别是年轻人中77%都是“租房族”。柏林、汉堡等大城市的租房率都达到了80%。。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋、保护房客权益等一系列政策。由于德国严格的租房法,注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房,数十年居住在一所出租房中的德国家庭不在少数。

如此高的租赁住房率使得德国租赁市场活跃，房产出租频率快、闲置率低、租金收益有保障。并且德国二手房市场成熟，投资者可以随时变卖房产，持有十年后可以零资本利得税退出。

柏林大使馆区精品公寓