澳大利亚市房产，澳洲楼市出现转机，堪培拉租金大涨，普通人租房极难，昆州这地房价五年涨两倍

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澳洲三大首府城市公寓供应严重不足 价格将加速上涨

由于对投资者贷款限制收紧以及疫情导致住户撤离，东海岸在建的公寓已跌至十多年来的最低点，造成迫在眉睫的短缺。

这将在 18 个月内推高公寓价格，尤其是在悉尼地区。

Keck 最新的报告显示，截至 6 月底的一年中，悉尼、布里斯班和墨尔本的待售公寓开工数量降至每个城市至少十年来的最低水平，表明随着需求再次回升供应减少。

该咨询公司的《2022 上半年市场状况报告》显示，在最近一个财政年度，悉尼的公寓开工量从 2017 年的峰值 31,000 套下降至 7700 套，但仍远低于 2013 年的 14,300 套开工房，当时上一轮公寓热潮正在形成。

Keck 研究和战略主管 表示：“在大约 18 个月的时间里，受移民影响，价格将被迫上涨。”

最大的担忧是悉尼市场，因为该市场对公寓的依赖。供应短缺，悉尼的房价将更加难以承受。

与独立屋和土地相比，公寓在价格和便利方面具有优势。

这些潜在机会已被市场上大开发商看到，本月早些时候， 表示今年将推出 900 套新公寓，高于去年的 700 套，以应对“供应日益不足”的东海岸市场。

周一，也表示，今年将开始在其位于悉尼的 One Quay 项目中推销豪华公寓。

墨尔本和布里斯班也受到短缺的影响，但由于附近有更多的绿地，这两个城市可能比土地受限的悉尼更依赖新建住宅。

报告显示，以墨尔本为例，该市去年录得 5900 套新公寓开工，低于 2015 年的 24,300 套和 2013 年的 11,900 套。

对于布里斯班来说，对比也很明显，去年只有 1900套，是 2016 年高峰年 13,300 场的一小部分，仍低于 2019 年的 2400 套。

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澳洲这些区 房价已跌至疫情前水平

根据 的数据显示，由于利率上升侵蚀了过去两年的涨幅，悉尼 11 个内城区和墨尔本市中心附近46个郊区的房价已跌至疫情前的水平以下。

悉尼市中心的 、Surry Hills、 Lodge 和 的房价中位数跌幅自疫情爆发以来最大，分别下跌 6.7%、6.5%、5.3% 和 2.9% 。

在墨尔本，南墨尔本、St Kilda、 Park、 Park 和 East 的房价也是开始大跌。自 2020 年 3 月以来，房价中位数分别下跌了 14.2%、12.3%、10.6%、8.1% 和 7.2%。

的研究主管 Eliza Owen 表示澳大利亚市房产，随着经济衰退的加深，更多地区的价格可能会恢复到疫情之前的水平。

“预计价格将继续下跌，而且跌幅预计会更加广泛，因此悉尼和墨尔本可能会有更多的郊区，尤其是回落到新冠疫情之前的水平以下。”

“在全市范围内，墨尔本需要下跌 10% 左右，悉尼需要下跌 20% 左右，才能将房价推回 2020 年 3 月的水平。”

许多经济学家预计悉尼房价从峰值到谷底将下跌约 20%澳大利亚市房产，澳新银行预计仅今年一年就下跌 14%。墨尔本今年预计将下降 11%，明年再下降 6%。

欧文女士说，高房价、地理位置和近期房地产繁荣的程度可能导致内城地区价格迅速恶化。

在单元房市场中，44个悉尼城区（占分析的所有城区的11.8%）的中位数已经失去了疫情期间的增长，而57个墨尔本城区（占21.7%）的价格现在已经低于2020年3月的水平。

自 2020 年 3 月以来，悉尼西北部 的公寓价格下跌了 8.6%，下北岸的 St 下跌了 6.5%， 下跌了 5.2%。

预计房价在中期内跌幅更大，而复苏所需的时间将比之前的低迷期更长。

在墨尔本， North 的单元房价格同期下跌了 14.8%，Ascot Vale 下跌了 13.7%，Kew East 下跌了 12.6%。

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堪培拉土地税推高租金 低收入者租房难

一项独立分析显示，首都领地政府的土地税制度抬高了出租房的价格，并将低收入群体挤出了市场。

公共政策咨询公司 对首都领地预算所做的这项分析认为，首都领地的预算设置导致低收入者被排除在住房市场之外，而新财年预算中的住房可负担性措施不太可能有什么帮助。

分析报告中说，尽管政府推出了改善经济适用房供应的项目，但这对堪培拉的低收入群体可能不会有什么影响。

在首都领地，房东必须为其所有出租房缴纳土地税。所有出租房的固定费用为1392澳元，加上适用于房产平均未改善价值的评级系数。

“首都领地的土地税制度对提高出租房的价格产生了影响。堪培拉目前的租金是全澳最高的，可以说，低收入者再也负担不起在首都领地居住了。”

尽管政府在本财年预算中为住房措施拨款超过1.4亿澳元，但该报告说，这还不足以增加经济适用房的供应。

“这些项目的规模很小，不太可能对改善低收入群体的经济适用房供应产生重大影响。”

人们还对首都领地的土地供应表示关切，说有证据表明，首都领地的土地需求远远超过供应。

最近在麦克纳马拉（） 举行的一次土地投票中，7400名买家登记了51块土地。

该报告认为，虽然预算文件说有一个稳定的土地释放时间表，以满足预测需求，但“很难将这一主张与预算中的人口增长假设相协调”。

“如果住宅用地的供应受到限制，导致相对稀缺，反而会给住宅用地带来（价格）上升的压力。作为房价的一项主要因素，住宅用地供应相对短缺,，预计亦会导致房价的上涨。首都领地政府受益于供需不匹配造成的高地价。”

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昆州这个地方房价五年涨两倍！先突破$300万大关

海滨物业和度假屋一直是非常热门，但没有任何地方比这里更热： Beach的房价在五年内几乎翻了三倍。

在截至6月的五年里，Noosa Shire这个安静村庄的独立屋价格上涨了195.5%，是全澳所有郊区中增长最快的，这也使其成为昆州第一个房价中位数超过300万澳元的郊区。

的数据显示，在上财年上涨40.7%之后，当地独立屋中价达到325万澳元。而2017年的中价还不到110万澳元。

在过去五年里，单元房价格也增加了一倍多，增幅达127.3%，涨到了150万澳元，这是所有郊区中涨幅第二大的，仅次于Snowy 的。

的研究和经济主管鲍威尔博士（ ）说，创纪录的低利率、有限的供应和大流行期间兑现的海滨物业和度假屋买家需求增加，推动了 “疯狂的”价格增长。

近年来，该郊区出现了一系列的高端销售。据报道，“铁娘子”莱因哈特特（Gina ）去年购买了价值3400万澳元的 Beach物业，而她的BV投资公司今年又在那里购买了超过4200万澳元的房地产。

同时，前总理陆克文（Kevin Rudd）的太太、女商人瑞恩（ Rein）在2020年花了1700万澳元购买了拉夫特（Pat ）从前的海滨豪宅。最近，她以675万澳元的价格购买了一栋两居室的别墅，然后在六个月后以975万澳元的价格转卖给了莱因哈特，大赚300万澳元。

Beach Real 的销售代理怀斯（Kathy Wise）说，这种高调的销售给了买家对该郊区的信心。然而，需求增加、供应减少和优越的地理位置——被海滩和国家公园环绕——才是市场的驱动力。

怀斯说，过去，300万澳元的预算足以买到海景房，但现在很可能只能买到一栋靠近村庄、能看到大海但需要推倒重建或修缮的房子。或者是离海滩更远但在步行范围内的翻新房产。

怀斯说，市场已经略有放缓，但她仍在应对当地和州际买家的强烈需求。她预计今年的市场会有一个强劲的收尾，然后趋于平稳。

不过整个Noosa地区的房价已经回落，中价比6月份下降了4.8%。

奥夫曼说，该郊区对价格快速增长并不陌生，当地房价通常每五年翻一番。但远程工作的兴起增加了区外买家的需求，他们占到了购买者的60%左右。

更多人搬到海边使闲置房产减少，尽管度假屋也有强烈的需求。根据最新的人口普查数据，去年该郊区大约有31%的人租房，低于2011年的42%。同时，无人居住的房屋比例从约41%下降到35.5%。