澳大利亚商业地产，世邦魏理仕：10个方面给你解析2018澳大利亚房地产市场

世邦魏理仕关于2018澳洲房地产市场的展望报告中，简单汇总各市场重点信息 ，具体如下：

经济方面

我们预计2018年经济将继续增长，但低于长期以来的平均水平，而且通胀率较低，官方预计利率将保持稳定。然而，2018年全球债券收益率和利率可能确实会进一步上升，这可能会影响资产定价和国内货币政策环境。

租赁市场

2018年将出现分化趋势，预计所有市场的空置率将出现下滑，同时改善租赁的有效增长。 2018年将成为悉尼和墨尔本的周期性高峰期，但租金增长率将放缓 。以资源为基础的市场将开始逐步复苏，并恢复正向有效的租金增长。

“位置！位置！位置！”的传统房地产前提不再是商业成功的一切。企业越来越认识到，现在更好的业务表现是从理解技术如何重塑业务开始的。

零 售

随着零售和工业运营越来越一致，全渠道房地产正在成为2018年的关键趋势。供应链效率是零售业取得成功的关键，因为客户对交付时间的期望越来越高，导致业务更加集中于精简运营。 澳大利亚的电子商务行业仍处于起步阶段，消费者还没有要求立即交付。因此最后一公里仓储在全国尚未广泛推广。随着一些主要跨国零售商的进入和客户预期的增加，预计这一切将在2018年发生变化。

随着技术驱动力的变化，零售的未来正在转向越来越便利。结合这些创造全渠道零售需求，零售商需要实体和线上并存才能参与竞争。然而，这会增加零售商的运营成本，在目前的零售环境中，销售增长疲软加剧了这种成本。

预计2018年零售业的增长将比2017年略微疲软，但比2014年的最后一次周期性高峰要慢得多。结构性因素和周期性因素汇合在一起，成为该行业的不利因素。

酒店市场

2018年澳大利亚的酒店格局将会大不相同，因为落后于全国其他地区的市场（以平均可出租客房收入（）增长），而其他市场预计其强劲增长率将逐渐减少。在这种变化的背后，我们预计投资者会将注意力转向处于或接近周期底部的市场，如布里斯班和珀斯。 2017年以来，酒店投资市场录得2010年以来的最低交易量。我们预计2018年不会有太大改善，因为在酒店部门重新部署资本的渠道有限，业主更不愿意出售。

住宅市场

澳大利亚主要住宅市场在2018年进入整个周期的不同阶段。公寓开发周期已经达到顶峰，布里斯班和墨尔本比悉尼进一步发展。考虑到2018年市场完成的程度，预计大多数市场的空置率将会增加，从而对租金增长造成下行压力。目前悉尼和墨尔本的空置率较低，使其能够承受新的供应。

工资的低增长，高借贷成本和更严格的贷款条件都将阻碍住房价格在2018年的增长。在悉尼和墨尔本，近几年价格增长强劲，价格可能下降5-10％，这与正常的市场下跌趋势一致。

资本市场

实际资产收益率处于周期性低点，我们认为澳大利亚商业地产的进一步压缩空间有限。这个周期的阶段可能更适合具有长期持有策略的投资者。我们预计到2019年之前将不会出现收益率的软化，随后的减压周期将是渐进的;从而成为资本增长的持续逆风，与GFC发生的突然的大幅价格调整形成鲜明对比。

2017年，我们观察到投资者对布里斯班市场的询盘有所增加。布里斯班已成为反周期投资机会，并将在2018年保持如此，因为商业房地产市场的状况继续改善。堪培拉和珀斯写字楼市场将越来越多地被视为反周期投资戏剧，尽管一些人可能认为后者市场的复苏仍有一段时间。

经济大环境

我们对澳大利亚2017年的观点 – “稳定的，非加速的增长路径” 。在“低持续增长的环境下，2018年很难看到任何突破枷锁的事情。稳步低于趋势增长、低通胀环境通常与官方稳定利率一致。更多的方面将是增长结构的变化，因为这为市场参与者提供了机会。

根据2017年第三季度的趋势，澳大利亚经济2017年的增长率看起来约为2.25％ ，2018年我们可能会看到增长率在2.25-2.5％的范围内。经济“组合“一直有利于这些成果，其中紧缩因素被扩张因素所抵消。

问题是：这次运行是否会结束？ 不一定，但增长结构正在改变。消费者支出增长变得缓慢，住房市场在2016年达到了高峰，并有可能减损2018年的增长，但私人企业投资可能在2018年有所改善。

FY18是FY13以来首次预计CAPEX（资本支出）以来整体上涨（图1）。最重要的是，非采矿部门（制造业和服务业）正在推动整体的增加。

2016年住房建设对经济增长的贡献率达到了顶峰，2017年则更为平稳。2018年可能是建筑工程水平开始下降的第一年，对经济增长影响不大。价格正在有所反应，大部分市场独立屋和公寓中位价格增长放缓（2017年下半年收缩）。价格收缩更多，在悉尼，墨尔本，阿德莱德和珀斯的内城市场中显而易见。

由于空置率普遍偏低，所以市场的市场租金继续上涨，其中珀斯的空置率为 7％ 。考虑到大部分市场虽然供应充足，但仍保持相对平衡，我们预计未来住宅价格只会适度下降5-10％。

西澳和昆士兰的潜在需求增长已经呈现积极态势。另一方面，新南威尔士州和维多利亚州等受住房活动、国家基础设施的支持以及维多利亚州的人口增长加速的情况将在2018年回归，因为向上的势头趋于平缓。

总的来说，我们看到经济持续增长低于长期平均水平，通胀率较低，预计2018年官方利率稳定。 然而，2018年全球债券收益率和利率确实会进一步上涨，正是这一点有可能比国内货币政策环境更能影响资产定价。这也将对澳元造成压力，因为澳大利亚央行可能不愿遵循全球利率趋势。

写字楼市场

澳大利亚的东南办公楼市场在2017年再次跑赢大盘，并将在2018年继续。但随着布里斯班和珀斯等市场的空置率开始加速下滑并恢复实际租金，我们将开始看到分歧趋于一致的趋势开始。

我们预计布里斯班CBD优质写字楼市场将在2018年恢复到NER增长，这取决于积极的经济指标，更强劲的需求和没有新的供应。昆士兰州的整体经济增长正在改善，我们预计2018年的增长将高于全国平均水平。过去的净州际移民与改善经济表现和白领就业增长密切相关。

在阿德莱德，相对于其他州强劲的经济增长和改善的就业增长预计将导致2018年更高的吸收率，将空置率降至14％以上。

公寓市场

过去三年值得注意的是公寓发展的激增，特别是在布里斯班和墨尔本。一些市场（如珀斯）的供应需求不平衡也已经平息了信心，并使价格增长放缓和租金下降。

在全国范围内，中/高密度审批在2016年年中达到顶峰，年度总计近12万台。中高密度审批的数量首次略微超过了房屋认证的数量。

此后，中高密度认证下降近17％，自2015年初以来首次低于10万。与此同时，房屋批准仅比其最近的高峰低3％左右（2017年3月）。

然而，中高密度批准峰值的极值和时间因城市而异。看看这三个东海岸的首都 ：

•早在2015年10月，墨尔本的年度审批达到顶峰，现在比此水平低24.5％;

•布里斯班在2016年4月达到高峰，（短短三年内增长了三倍），但此后的下滑幅度很大，现在年度审批减少了近54％;

•在悉尼，最近的高峰期（2016年9月）下降幅度较小，为18.3％。

鉴于公寓完工的程度，2018年大多数市场的空置率预计会增加。 但是，空缺率的上升幅度相当大。一方面，悉尼和墨尔本最近出现空置率下降（分别为2.0％和2.1％），墨尔本人口增长率目前位居全国最高，显示出吸纳新股的良好能力。相比之下，珀斯的空缺率已上升至6.9％，布里斯班处于3％的均衡水平。

预计2018年布里斯班内部将继续出现上涨压力，而墨尔本内心地区的压力会更加明显，这表明已经出现的租金中位数的下降将继续。

近几年悉尼的资本增长情况异常突出澳大利亚商业地产，墨尔本强劲，但在其他市场受到更多限制。因此，自2013-2014年以来，悉尼（以及墨尔本）和其他市场之间的价格差异变得更加明显。例如，到2017年6月为止的三年中位价格：

•悉尼独立屋上涨47％，公寓上涨33％;

•墨尔本独立屋上涨27％，公寓上涨22％;

•布里斯班独立屋上涨10％澳大利亚商业地产，公寓上涨3％;

•珀斯独立屋下跌8％，公寓下跌11％。

悉尼和墨尔本的增长规模难以为继。事实上，9月份季度录得自2016年初以来悉尼房价中位数第一季度的下降，而墨尔本的增长放缓至仅为0.7％。我们预计悉尼和墨尔本的增长放缓/温和下滑将持续到2018年。

悉尼中位价格现在比墨尔本高出约45％，是布里斯班和珀斯的两倍多。过去价格差异达到如此水平的时候，居民离开悉尼的速度加快。这通常有利于布里斯班。去年，昆士兰州的州际移民净迁移有所改善。

在大多数首府城市市场出现供应不足的长期低迷活动。尽管净数可能表明供应已经得到解决，但对中高密度开发的强烈偏好意味着供应不足的情况依然存在。

例如，截至2012年的十年间，独立住宅审批年均国内平均106,800次，中/高密度审批平均每年54,400次。在此之后的五年中，独立住宅审批平均每年达到114,100（仅高6.8％），中/高密度审批平均每年达99,300（高出82.5％）。

尽管如此，大多数市场的独立住宅与公寓之间的定价差距已接近或达到创纪录的水平，并随着公寓价格的下降预计将进一步扩大。

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风险与机遇

我们看到2018年国家经济表现趋于一致。昆士兰州领先于西澳大利亚州，但后者现在呈现温和增长态势。我们预计相对于澳大利亚东南部，这将在未来几年支持这些市场的相对价值。 国家经济表现的趋同应最终也会导致近期到中期展望期相对定价的变化。根据历史比较，悉尼和墨尔本以外的首府城市的收益率与澳大利亚的平均水平相比相对较高。

随着人口年龄的增长，投资者需求与长期负债相匹配，推动了对更长期资产的需求 。由于这些因素，我们预计未来几年澳大利亚多套房产家庭市场将继续演变。

尽管房地产投资者对收益的预期较低，但其他资产类别也同样如此，债券股票等。澳大利亚的房地产市场在收益分布基础上相对于国际市场是有利的。随着一些市场例如写字楼等的租赁优惠政策下降，这个相对价值的亮点会变得更加引人注目。

（完）