澳大利亚买房子，澳洲有钱人，为什么都在买房子？

澳联储的连续八次加息，生活成本高企，这些看上去似乎都没有影响到富裕人群的投资热情。

房产研究机构解读最近的成交数据后发现，澳洲的豪宅市场活跃度不减反增，而且幅度不小。

不仅仅是顶级富裕人群，高薪金领也是这波房产投资的主力军。

房产投资的人群分布

最新数据显示澳大利亚买房子，外科医生不仅是澳洲收入最高的专业人士，也是占比最高的房地产投资者，至少 43% 的外科医生有地产投资。

占比紧随其后的分别是40.5%的麻醉师和40.2%的内科医生。

大部分收入排名前10的人群拥有投资房产的人数占30%以上。

上一财年拥有房产投资的纳税人中有近30%拥有超过两套以上的投资房产澳大利亚买房子，而19,895 名纳税人报告他们拥有六处或更多房产。

毫不奇怪，房地产投资者普遍分布在高收入人群中。

房产投资为什么受到富人青睐

稍微有点理财观念的人都明白，随着时间推移储蓄帐户上的资金在通胀的作用下会逐渐贬值。

房产是一种特殊的投资产品，兼具商品的使用价值，也就是说房地产既可以抵抗通胀同时也可取得投资收益。

房地产价格在澳洲经历了超过10年的长期增长。

同期澳洲通胀率基本都维持在3%以下，如果按3%计算通胀，2012年一套50万澳元的房产在没有增值的情况下到今年的价值约为67万澳元。

实际上去年每套房产均价约为94万。如果此时售出，在不考虑还息和扣除通胀影响的情况下，该投资收益为27万，即抵御了通胀又获得了收益，可谓一举两得。

此外，年度租金净收益达到20年来最高水平。随着房屋租赁市场日益趋紧，租金飞涨，接近创纪录的物业出租在富人中变得越来越普遍。

在租金收益栏中，有54%的房地产投资者申请了负扣税，即租金收益小于投资支出。在所有支出抵扣项中贷款利息占投资支出的44%，是最大的支出项。

而且，根据房屋的种类和新旧业主可以申请长达40年（每年房屋价值2.5%）或25年（每年房屋价值4%）的折旧抵扣。

值得注意的是税务局的数据同时还揭示全澳有60名收入过百万的纳税人通过申请税务减免没有缴纳任何所得税。

合理避税一直是富人关心的话题。拥有独立房权的业主，应税收入50万以上的人群纳税人数仅占房屋投资总纳税人数的0.76%。

可以说房屋投资净租金收益无论是正数还是负数，对于高薪人群来说都不亏。

房产投资的现状和预期

最近许多人谈论经济前景。

如果澳洲经济陷入衰退，那些预计房地产价格会崩盘的人可能要失望了。

历史趋势表明，在大幅上涨之前，房价只会出现温和下跌。

自1990年以来，只有6个时期的年终房价出现负增长。为《澳洲人报周末版》所做的最新分析显示，即使在1993年经济衰退和全球金融危机最严重的时候，房地产价格的跌幅也不超过10%，随后随着形势的复苏而大幅反弹。

自2022年初以来，澳储行（RBA）已加息12次，经济学家表示，7月份再次加息的可能性已经增加，许多人还预计8月份会进一步加息。迅速的紧缩使得澳储行实现“软着陆”的可能性越来越小，预测人员表示，未来12个月，澳洲经济将陷入衰退。

没有太多证据表明，仅仅因为经济低迷或衰退就会导致房地产崩盘。

目前的情况也不同于最近的任何一次低迷，低失业率、移民激增和住房严重短缺为房地产市场提供了支撑。

尽管利率不断上升，贷款还款率水涨船高，使得人们获得信贷越来越困难，但购房者仍在积极寻找住房。

Ray White的数据显示，过去一个月参加开放日活动的人数较上年同期激增27.85%。拍卖中出售房屋的异常高水平是信心的一个指标，平均有4.7个投标人注册。

人们又回到了市场！

另一方面我们可以看到近期油价已经明显下降，消费支出出现放缓迹象。同时房价下跌通过负面财富效应进一步抑制了消费支出。

结语

投资房地产不仅兼顾了资本保值，资产升值，租金收益这些常规投资获利手段，而且在负扣税上也充分发挥了优势。

了解了其中道理，希望我们也可以学习富人的思路，走上富裕之路。