购买新加坡房产，新视野 | 房产新政后的新加坡购房攻略

新时代如果还没有利用大数据来指导买房就要OUT了！

新加坡新一轮房产降温措施后我们并没有闲着，一直在关注着楼市的动态。或许以为新降温措施刚执行没多久，市场该冷静一下吧，就让冷风在市场上吹一会再说。

但现实是这股冷风该冷却不冷，市场的买气没有如预期般沉寂下来。去除7月5号漏夜排队卖出的1039个单位，其实执行新政后30天卖出的单位比前30天还多11%。

7月份新盘销售龙虎榜也已经出炉 –

在龙虎榜的前几名的售价有的项目比开盘时的价格上涨了。也有项目，如卖出比例最高的英雅苑，索性最近大部分时间把售楼处关了，等待马路对面预期销售价格更高的项目开盘后再卖。

这就是某些开发商对项目本身和市场走势信心满满的一种体现。

作为职业投资顾问和产业代理，我们认为给投资者及时和恰当的建议是必要的。捕捉均衡的市场信息，不要盲动但也不要错失入场时机。

市场接下来的市场走势或许我们不能以一二个项目的表现来论断，但我们有几个黄金准则教大家去研判：

这些研判需要借助大数据分析，这个我们将在稍后部分做深入分析。

我们先来介绍一下即将推出的新盘顺福轩。一起看看我们如何研判大势和入场时机。

顺福轩项目位于本地名校集中的碧山/玛丽蒙区域，属于RCR（其他中央区），也就是靠近市区的传统好区域。这个项目的位置集地铁、名校、名师设计、百多小区设施于一体的优质项目，但价格属于市区外围地段项目的低端，是个值得期待的发展项目。

很多朋友觉得买房最主要就是地点、地点、地点！

这可能只是说对了一部分，好的地点绝对是买家需要考虑的重要因素，顺福轩所处的位置离玛丽蒙地铁站只不过200米左右，周边还有很多名校，是新加坡本地人向往的便捷和高尚区域。但作为投资或居住，这点还不足够。

下面是一个经典案例： 坐落在乌节路中心地带（隔邻著名的地标诗家董），设计豪华，楼下还有商场，地点一流。但目前市价和当初的发行价低了大约30%-50%，而另一个位于裕廊西的项目楼下也是大型购物商厦和靠近地铁，不过很多朋友觉得裕廊西空气不好、靠近工业区、还很多客工居住会比较杂乱等负面因素，但目前的市价已经翻了一倍甚至更多！

可见好的地点不一定可以增值保值。

对投资房产来说，入场价格才是最重要的。即使买来自住，低的成本高增值也同样重要。至少在持守期间投入的资金少，贷款成本也低了。

那什么是好的入场价格呢？

99年地契的玛庭豪苑（ ）去年7月开盘。开盘尺价$2100左右开始，很多投资者觉得这个价钱和周边的永久地契项目相比尺价更贵，没有信心。但项目接下来的走势让大家有点看不懂，一路飙升。项目卖得好，开发商就一路提价，到上个月成交尺价已达$3000。还没拿钥匙的期房都已经上涨了40%以上。

经验告诉我们，如果新盘以低价策略开盘，上涨的空间也会相当可观。关键是：是不是低价开盘策略。

顺福轩会不会是个低价开盘策略呢？

极有可能！开发商那里已有口风，原来打算开盘尺价$2000/平方尺左右，现在考虑到降温措施，开发商打算以非常低的价格开盘试探市场反应。市场反应热烈的话极有可能会是又一个低开高走的楼盘。

区域名词解释

OCR – 中央区以外购买新加坡房产，俗称郊区

RCR – 其他中央区，俗称市区外围

CCR – 中央核心区，俗称市中心

上图为市场按区域归类的价格范围，RCR的价格平均在$2000/平方尺上下，如果位置和设计都相当好的顺福轩在$17XX/平方尺推出的话买家是不是该偷笑了？？

目前RCR的房价与OCR相当靠近购买新加坡房产，但与CCR还有很大的距离。从理论上说当前选择RCR的房产是风险最小性价比最好的策略。今后房产增值更有预期空间…

顺福轩项目概览

顺福轩位于碧山区域，是青建地产今年最受瞩目的项目，总占地面积近37000平方米，2.8的容积率。小区设计犹如私人花园，项目由著名的日本丹下都市建筑设计Tange 所设计。整体设计外观精致内装豪华，同时还配置了智能家居，是新时代小区的典范之作。

顺福轩距离地铁站200米，步行3分钟即可到达地铁站，Upper 棕色地铁线也将在2019年竣工，同样也会是步行的距离。往西一站到黄线与蓝线的中转站植物园，往东一站则是红线与黄线的中转站碧山站，可谓四通八达。由于地处新加坡的地理中心，到任何一个角落都不会太远。

公寓的不远处就是麦里芝水库，举步可达。

小区图

7栋1206个公寓单位，项目包括超过100项公共设施

项目户型图（示范单位）

顺福轩项目开发商指定代理

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市场大数据

上面的图表来源于仲量联行（JLL）。数据显示和国际主要的中心城市伦敦、旧金山、东京、温哥华、悉尼、香港等相比，新加坡的房价和居民的收入比率是最低的，平均只相当于家庭年收入的4.8倍。这个比率说明新加坡本地居民对目前的房价还是比较负担得起的。

仲量联行（JLL）数据过去10年市场每年的私宅销量平均11406,接下来5年的新增存量平均每年11568间。

可见新加坡政府运用大数据及时制止了集体收购热潮是相当及时和明智的，有效地遏制了可能出现的市场供应过剩的危机！

新加坡房产价格走势图

基于以上几个原因，新加坡私宅市场的价格会受宏观因素上下波动，但长期来讲整体向上是不变的大趋势。

目前市场上部分项目列表

有兴趣了解更多的朋友欢迎联系我们，我们可以和你一起去了解相应产业，用大数据来帮你分析楼盘和市场。

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