新加坡商业地产投资，产业地产商业模式｜新加坡纬壹科技城值得我们学些什么？

前言：裕廊工业区是中国产业地产界最值得效仿与研究的对象之一。新加坡纬壹科技城作为裕廊内部科研精英和创新人才的集聚平台，从开发背景、产业规划、再到配套建设，对此刻正处在产业转型、技术革新阶段的中国而言，有着非同一般的借鉴意义，尤其上海、深圳两座GDP最近接新加坡的一线大城市。（深圳目前经济状况类似2000年纬壹科技城初建之时的新加坡，学习的意义可能更大一些）

纬壹科技城开发背景

新加坡作为亚洲新兴的工业化强国,仅用短短40年时间，就迈入亚洲发达国家的行列。其中一大原因是新加坡能伴随着国民经济水平的增长，适时抓住机遇，以政府为核心主导，积极进行产业更新换代。在此过程中，既没有不切实际地追求与西方同步，也未出现因颟顸保守导致经济连年停滞不前、缓慢增长的现象。

劳动密集型阶段

20世纪60年代，刚获独立的新加坡社会动荡、国内矛盾尖锐，人均GDP仅427美元。政府为解决最棘手的就业问题，适应国家工业化需要，积极引进外资，兴建工业园区。新加坡就此迈入劳动密集型阶段。在这期间，新加坡GDP的年平均增长率为10%。到了1979 年，国家失业率已下降到3.3%；制造业占 GDP比重也由 1965年15%上升到27%。

资本密集型阶段

1980年，新加坡人均GDP达4926美元，步入中等收入国家行列。为保证顺利转型，政府提出“自动化、机械化、电脑化”发展方针，开始重视教育和培训开发人力资源，鼓励将发展重点转向技术密集型投资和高附加值产业。

1986－1998年是新加坡经济高速发展的黄金鼎盛时期。1990年，新加坡GDP达到361亿美元，政府大力发展高新技术，为裕廊工业区先后拨款 60亿新元，发展高科技基地。到 2000 年新加坡成为全球重要的集成电路、芯片和磁盘驱动器的生产基地。电子业产值占据国家整体制造业48%，出口产品占国内的55%。

知识主导型阶段

90年代以前，新加坡科研投入密度其实相对较低，只不过在东亚算是领先的。可到了90年代，中国、印度等国家的迅速成长对新加坡形成了巨大压力。20世纪的最后10年，新加坡已不再是亚洲耀眼的“明星”。

1997年，东南亚爆发了金融危机。虽然新加坡金融体系未受冲击，但“过山车”式的发展轨迹促使政府再次思考新加坡的转型升级之路，而新加坡自身土地资源也是愈发有限。

1999年，新加坡政府重组国家科技局，更名为科技研究局，加大对科研、人才和产业的支持和整合力度。但考虑到新加坡的·科技基础和人力资源状况，政府在设立科研机构、加强高校科研投入之外，还务实地采取了“借鸡生蛋”和“筑巢引凤”相结合的科技发展战略。

一方面，与国际著名科研机构和中心互通有无，联合训练、培养人才；另一方面，斥巨资完善信息基础设施，建立配合不同产业发展的聚集区与工业园，吸引国际顶尖的高新技术产业公司进驻新加坡，并以完善的研究设施、优良的待遇吸引国际研究人才。纬壹科技城正是世纪之交新加坡产业转型需求释放的产物。

国内城市借鉴意义

世纪之交的新加坡在产业转型过后，经济再次取得质的飞跃。根据表中所示，2010年，新加坡GDP比2000年增长1.5倍，人均GDP直接翻了一倍。

反观中国，上海2010年的经济数据处于全国领先地位。到2017年，GDP貌似翻了一倍，可人均GDP增长速率远低于GDP总量，尚未达到新加坡2000年的水平。深圳GDP总量到2017年，超越了新加坡，连人均GDP也凌驾于新加坡2000年兴建纬壹科技城之时。

方升研究院认为，深圳的产业结构已初步由资本、技术密集型转向知识密集型阶段，而上海却还未能够完全达到真正的知识主导型阶段。因此，新加坡纬壹科学城在产业规划、建筑业态等各方面，对深圳产业园区建设有着更多的借鉴意义。

纬壹科技城开发规划

产业定位

纬壹科技城作为科技园区，第一考虑的必然是建成后要吸引什么企业入驻其中。在最初的产业规划中，纬壹选择了生命科学、信息科技和数字创意多媒体。而做出这一决定，主要是根据产业关联性、未来市场需求和新加坡产业基础3方面来确定的。

整体规划

裕廊集团在产业园区开发过程中，一直最为重视的当属园区整体规划。纬壹科技城突破了传统产业园区的概念范畴，以“产城一体化”为规划理念，综合集成了传统工业园区特有的集中生产与城市的生活服务功能，实现了工作、学习、生活、休闲“一体化”。

此规划理念不仅利用区位优势促进了科研成果的快速转化，从生产方面吸引了大量有实力的企业入驻，还因其完善的生活设施吸引了大批高水平科研、管理人才，为纬壹科技城的发展提供了充足的人才供应。

1、科学城整体分区规划

2、生命科学启奥城规划

位于纬壹科技城东北部，占地20公顷，占纬壹科技城规划总面积的10%。功能定位为生命医药产业实验室型研发企业、商务办公及孵化器。由10余栋商务办公楼组成，楼宇高度介于60-190米之间，标准层面积介于1580-2800平方米之间。商务楼内有茶餐厅、美食广场、银行、美容、儿童教育、洗衣店、书店、诊所等商务配套设施（约占3%）。

3、信息技术启汇城规划

位于纬壹科技城的西部，占地面积30公顷。该功能区定位为以信息通讯、传媒产业为主的办公设施及商业配套，并服务于科学、技术和研究局下设的公共研究机构。该栋大楼由10余栋商务办公楼组成，楼宇高度介于90-100米之间。功能区内配套有洽谈室、会议室、研讨室、视听工作室、卫星接收器接口、剧院等公共设施，服务公寓、健身房、游泳池、餐饮零售等服务设施，以及无尘空间、A-Star计算机资源中心、COVE集群虚拟操作、纳米分析中心、无回音室、研发空间等有偿科技服务设施。

4、核心功能区商业规划

该功能区位于纬壹科技城北部，占地面积17公顷，占科技城总面积的8.5%。该功能区主要包括社交场所、交通枢纽、商务办公区和综合商务服务区四功能，物业由写字楼、商业、酒店、商务中心、市民中心构成，具体项目包括由老建筑翻新构成的开放式商业街和主题度假村、新修建的音乐剧院和购物中心。

5、生活住宅区域规划

分布于纬壹科技城东南部的狭长地带，占地面积40公顷，是目前纬壹科技城占地面积最大的功能区。该区由公寓（主力户型为116平米两居室）、联排别墅（平均面积150平米新加坡商业地产投资，三居室，附送花园）与LOFT（平均面积116平方米，开放式工作室设计）构成，属于低密度居住社区。

6、多功能开放空间规划

位于核心功能区、生命科学园、咨询传媒城三个主要功能区所环绕的核心地带，是科技城的室外公共活动空间，占地规模16公顷。多功能开放空间由绿地景观、绿色步道、开放广场、开放草坪区、儿童游乐广场构成，具有WIFI无限宽带网络全覆盖、流水幕墙景观、无花果森林、蝴蝶花园、农作物绿地等特色与亮点。

开发历程

2001年12月，纬壹科技城揭开规划总蓝图，开发建设工作正式开始。在实际开发阶段，新加坡采取一如既往的“政府主导、市场运作”模式。政府全程参与纬壹科学城开发建设，并通过内阁任命新加坡贸工部下设的裕廊集团为园区开发商，行使企业职责开发经营，从而使科技城建设管理高效有序。

在纬壹科技城的开发上，新加坡也突破了以往的惯例，在裕廊集团负责整体规划与项目启动建设的同时，又引入私人发展商参与各产业组团分期和配套设施开发建设，既加快了园区整体开发速度，又有效带动私人发展商参与到产业项目之中。

目前，生物医药公共研究机构及实验室的所在地——启奥生物医药园已基本建完并投入使用。通讯、媒体、自然科学与工程学研发中心——启汇园（）的第2A期阶段在2014年完工。数字媒体中心——媒体工业园（)在建成后，更是成为新加坡媒体业发展的重要里程碑。园区配套服务也得到了完善，现已能满足科技城内居民工作生活需要，并形成了一定的人才吸引能力。

载体建设

纬壹科技城为能在极其有限的空间内创造出最大的效益，根据用地和产值规模，科学制定不同类型用地、不同功能组团的容积率，并将其纳入规划体系，在建设中严格予以落实。园区的建筑强调多功能，垂直整合，提高了单位土地产出效益。

因此，纬壹科技城每一栋建筑都是一个社区！譬如启汇城，位于园区中部偏西区域，邻近欧洲工商管理学院；步行即可到地铁站。其楼高20多层，既有研究机构、科技企业，又有居住公寓、科技孵化器、新加坡科技研究局、零售与休闲配套商业单位和政府服务部门。

在大楼负层还将开设地铁站，充分体现了综合创新社区的建设理念，吸引了众多国际一流研发机构落户新加坡商业地产投资，包括知名网络游戏“第二人生”的总部和研发中心。其中值得一提的是空中交通廊道。这里几乎每座建筑都相通，你可以沿着走道通往不同建筑。办公楼底层设有西餐厅和咖啡馆，专业技术人员和商务人士在这里能获得有价值的信息，或者萌发创新思路。

纬壹媒体科技城（)，是新加坡新一轮媒体科技产业发展的主要载体平台。该集群同样充分利用了纬壹科技城现有已建成的成熟科研社区。媒体科技城与启汇城较近，人行天桥步行14分钟就可以到达，也可以选择乘搭园区巴士。

媒体城里有具绿屏功能的声场，数字制作和广播设施，交互式数字媒体（IDM）和研发公司，计算机生成的图像和视觉效果工作室，后期制作，游戏动漫，数字媒体学校，商业园和孵化器;知识产权（IP）创建和数字版权管理等。同时，媒体城也汇集商店、餐饮设施和公共空间，和纬壹城汇达创意社区遥相呼应。