新加坡房产，2021年新加坡房地产市场的变革与新加坡房地产发展概况及启示

新加坡房地产的公私合营模式收效甚佳，它使得私人开发商和投资者能够在满足政府政策议程的同时获利。那么，2021年房地产市场的变革是怎样的？新加坡房地产发展概况及启示有什么趋势？环球印象投资分析新加坡事业部根据对新加坡多年的市场调研经验，系统的总结了新加坡房地产市场的变革与新加坡房地产发展概况及启示。

1、新加坡房地产市场的变革与创新

从简单的实体房地产起步，新加坡房地产业已经发展到高度复杂的水平，不仅为公共和私人市场提供了一系列的投资选择，而且确立了其作为亚洲房地产基金管理活动区域中心的地位。

新加坡房地产的公私合营模式收效甚佳，它使得私人开发商和投资者能够在满足政府政策议程的同时获利。

通过合理规划以及对良好时机的把握，这种公私合营模式无疑能够使新加坡房地产业有效地把握机遇并应对挑战。

回首过去50年变革之路，新加坡房地产业充分显现出自身的韧性、创新力和适应力，希望它能够继续迎接未来的挑战。

房地产业必须适应不断出现的新需求，如人口老龄化的应对、不断变化的人口结构、工作与生活的更好平衡、更优质的工作空间、更高的生活水平以及针对新的设计与施工更为严格的可持续发展标准。

IT(信息技术)和电子商务已经改变了传统的购物习惯并使一些商场变得不合时宜，它们将对我们工作、生活和娱乐的内容与地点继续产生深远的影响。

在很多资本市场举措中，如REITs的设立和基金财富管理，新加坡都已夺得头筹，但其作为亚洲房地产基金管理活动中心的地位将接受来自区域内其他城市的挑战。

未来发展之路的确困难重重，根据环球印象投资分析新加坡事业部发布的《2022-2026年新加坡房地产行业投资前景及风险分析报告》数据显示，过去50年的成功经验未必会在接下来的50年继续发挥作用，新加坡需要积极开创新的房地产开发模式。

2、税收优惠

REITs是一种封闭性基金，是将散户和机构投资者的资金聚合起来并集中投资于收益性房地产的。 在符合投资和派息相关规定的前提下，REITs被赋予税收透明的待遇。

但此项税收优惠并不是被自动授予的，REITs必须向新加坡国内税务局申请税收优惠待遇，对于合格股东的可分配收入予以免税。

在新加坡2004/2005财年预算案中，本地和外国的所有个人投资者从REITs获得的可分配收入的所得税均被豁免，这相当于为他们提供双重税收减免。

对于外国的非个人投资者，则被要求按照10%的税率缴付新加坡REITs可分配收入的预扣所得税。

同年，政府也免除了那些帮助房地产转换成REITs上市或已经实现REITs上市的金融企业的印花税。

在2006/2007财年预算案中，政府将免税待遇的范围扩大到来自境外的新加坡REITs收益部分，从而进一步巩固了新加坡作为跨境REITs上市融资目的地的核心地位。

然而，这项税收优惠受到了“落日条款”的时间限制，即根据“落日条款”的规定，只有在2015年3月31日之前得到的收入才能享受税收减免优惠。

在2015财年预算案中，政府再次做出决定，从2015年3月1日起，对于个人投资者从新加坡REITs获得的来自本地和境外收入的税收减免政策再次延长5年。

然而，针对REITs在购买本地房地产时的印花税豁免政策，却未能在2015年3月31日之后得到延期。

3、投资和派息规定

根据 《房地产基金指南》 ，新加坡REITs的总资产中必须至少有75%用于投资新加坡境内或境外的收益性房地产，其中包括拥有租赁产权或永久产权的房地产。

房地产投资也可以通过直接拥有产权或股权的形式，用于持有房地产资产和/或其他上市REITs的非上市SPV。

这种单一存在或以多种形式并存的房地产资产，在新加坡REITs投资组合中占有很大的比例。

在投资的规定方面，允许新加坡REITs对其他非核心房地产资产进行投资，其中包括资产抵押证券、上市或非上市债务证券、本地或境外非房地产公司的上市或非上市股票、政府证券及由超国家机构或新加坡政府机构发行的证券等;此外也允许持有现金或现金等价物。

然而，从这些非核心资产中获得的收入，不能超过总收入的10%。

在派息的规定方面，新加坡REITs必须将其至少90%的收入以股息的形式分派给股东，以此获得新加坡国内税务局给予金融企业的免税资格。

在2007年对 《房地产基金指南》 的修订中，新增条款允许REITs管理公司将超过利润的额外收益用于派息，但前提条件是保证不影响REITs偿债能力。

4、开发项目

如果新加坡REITs在开发项目竣工后有意对其进行收购以作投资目的，那么就可以独自或联合其他企业从事开发活动，也可以通过投资非上市房地产开发公司的方式来参与开发活动。

但是，新加坡REITs不得直接从事开发活动，不能投资空置地块或抵押贷款(抵押贷款证券除外)。

这个限制并不妨碍新加坡REITs投资已被批准用于开发房地产的空地或是尚未完工的房地产开发项目。

从2015年7月起新加坡房产，新加坡REITs投资房地产开发活动以及未完工的房地产开发项目的总合同金额不能超过该新加坡REIT资产总值的25%。 房地产开发活动不包括翻新、改造及装修等。

5、新加坡房地产发展概况及启示

（一）组屋制度实现了“居者有其屋计划”。

新加坡政府早在 1960 年便成立建屋发展局，负责解决公共住房问题，并于 1964 年推出了“居者有其屋计划”。经过近 50 年的发展，如今新加坡已形成了以公共住房为主、商品房为辅的房地产市场格局。而新加坡政府在住房政策上所秉持的“居者有其屋”的核心理念，也成为亚洲各国解决住房问题的典范。在过去 50 年中，新加坡政府建造了近 100 万套公共住房，解决了 82%人口的住房问题。

新加坡的组屋制度将房地产分成相对独立的两块，一块是完全的商业性住房市场，一块是组屋市场。因为新加坡 82％的人都有政府提供的组屋，所以新加坡楼市价格不像香港楼市价格大起大落，新加坡楼市价格虽然屡创新高，也并没有引起人民的强烈不满。

（二）完善的土地制度促进了土地综合利用。

新加坡土地所有制度主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又可以分为纯国有和公有两种形式：纯国有土地由作为政府部门所属的土地局掌管；公有土地由作为半官方机构的法定局，如建屋发展局、港湾局、民航局以及其它社会团体掌握和使用。

目前，纯国有土地约占 53%新加坡房产，公有土地约占 27%，私有土地只占 20%左右。根据《土地征用法》规定，凡为公共目的所需的土地，政府都可强制性征用。为了防止滥用《土地征用法》赋予的权力，政府详细规定了征地程序、操作流程和土地补偿标准。新加坡采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者。出让后的土地可以自由转让、买卖和租赁，但年限不变。使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物；若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。

新加坡住房按照土地使用权分成三类：永久地契、999年和 99 年。组屋和部分房地产商开发的私人公寓土地使用权限是 99 年，有地的都是永久地契。新加坡政府规定很严格：只有新加坡公民或者能对新加坡做出特殊贡献的人才可以买到永久的房子。

（三）“劫富济贫”的房地产税收是调节贫富差距的重要手段。

新加坡房地产税收政策倾向于保护弱势群体，主要有四项：

一是不动产税。

税率为 23%，其计价的认定是以不动产每年所能获得的租金总收入计算。空置土地按估计成本的 5%计，旅馆客房按年总收入的 15%计，旅馆餐饮按年总收入的 5%计。

二是印花税和律师费。

税率：不动产转让差价 9 万元以下为 1%，9-15 万元为2%，超过 15 万元为 3%。律师费的收取按律师费用条例，收费根据不动产的价值视不同种类，分别为 0.15%-0.20%，标的价值在 2000 万元及以上者，可协商确定。

三是开发收益费。

变更使用分区、增加密集率或规划比率等而使土地增值时，须缴纳增值部分 50%的开发收益费。

四是遗产税。

税率按遗留不动产市价估定。不足 50 万元免税，1000 万元（扣除一切许可费用，许可费扣除上限为 300 万元。）以内 5%，以上部分为 10%。

（四）强大的中央公积金是房地产金融的坚实后盾。

新加坡住房资金来源构成如下：

中央公积金局和邮政储蓄银行占 80%，商业银行、金融公司、开发银行、契约基金等机构占 20%。

目前新加坡中央公积金局管理的公积金数额约 600 亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元利润。新加坡实行的公积金制度使得国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。新加坡房地产金融基本由政府控制，中央公积金局直接行使住房金融职能，邮政储蓄银行则为住房发展局以投资政府债券的形式筹集资金。金融机构能够密切配合政府房地产发展计划，提供种种必要的金融服务，其经济效益已远远超过住房金融范围。中央公积金制度不但促进了住房问题的尽快解决，还推动宏观经济形成了“高积累—高投资—高效益—高增长”的良性循环，带动整个国民经济的蓬勃发展。

6、环球印象新加坡事业部简介

环球印象新加坡事业部成立2003年，分部分别设在新加坡市、实龙岗、 裕廊、义顺，总雇员超过500人左右。旨在对新加坡投资环境、新加坡各行业进行市场调研，撰写并发布有关新加坡各行业投资分析报告。自成立以来，环球印象新加坡事业部总计撰写并发布新加坡投资分析报告8000余份，其中，每年大约有2000余份报告被新加坡政府、相关行业协会、企事业单位奉为行业的“风向标”和“风景线”。同时，环球印象新加坡事业部热忱欢迎赴新加坡投资的企事业单位及个人参观考察，也可以致电环球印象24小时客服热线：咨询新加坡相关投资政策、新加坡热门投资行业、疑难问题。