美国移民好的中介推荐，绿地美国首个项目遇黑天鹅 融资中介涉EB-5移民诈骗

港股上市公司绿地控股是国内最早启动国际化扩张的房地产企业之一，自主投建的海外地产项目已经遍及英国、美国、德国、韩国、泰国和澳大利亚。但最近，绿地在北美的一号项目“洛杉矶大都会”遇上了一起“黑天鹅”事件。

12月8日下午，北京中国大饭店B1层一间会议室内，30余名“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目的中国投资者向台上的项目基金管理方A&J 公司和中介方亨瑞移民的发言人讨要说法。他们的核心诉求是：获得A&J 公司与项目方绿地美国控股公司（以下简称绿地美国）的贷款协议文件以及全部中国股东的名册和联系方式。

时间财经获得的一份“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目说明显示，该项目的出资结构中有1亿美元EB-5项目贷款，占总投资的46%，募集于2014年第三季度，由200名中国投资者出资作为LP（有限合伙人），美国A&J 作为GP（普通合伙人），亨瑞出国为中介公司。

“洛杉矶大都会一期公寓”项目通过美国移民局的i－526初审（审核商业计划书），也创造了足够多的就业岗位，还通过预售帮助绿地控股美国公司回笼了现金。

一切看上去都很美好，直到2017年9月20日，美国证监会起诉了该项目挂靠的美丽家园区域中心（Home , LLC），理由是该区域中心的实际控制人、华人夫妇 Chen和Jean Chen涉嫌通过虚设的EB-5项目，骗取45位投资者的2250万美元资金中饱私囊。

尽管A&J 以及亨瑞出国通过邮件和电话会议的形式多次向绿地一期公寓的EB-5投资人保证其资金安全，但区域中心仍可能被吊销执照，这让中国投资者坐立不安：绿卡申请有可能被终止，投资款也处在可能被挪用的暗箱之中。维权微信群中，有投资人主张“保卡保钱”，也有投资人表示要撤资——这意味着绿地美国面临着提前偿还1亿美元EB-5贷款本息的风险。

时间财经获悉，绿地美国通过EB-5渠道为洛杉矶大都会的一期、二期和三期以及纽约太平洋广场项目进行融资，总规模约在10亿美元。以绿地一期公寓项目为例，EB-5贷款利息仅为5年累计1%，但这种低成本的融资模式随着美丽家园区域中心的诈骗案的发生被蒙上一层阴影。

更宏观的背景是，美国证监会对EB-5项目的监管漏洞百出，也为万达、万科、泛海等利用EB-5资金投资美国的中国房企敲响了警钟。

2015年12月8日，绿地集团美国首个地产项目——洛杉矶大都会项目一期住宅楼实现结构封顶。

EB-5的诱惑

美国EB-5投资移民计划发起于1990年，为外国人提供美国的永久居留权即“绿卡”，要求申请人在一家美国企业至少投资50万美元，并且必须在美国制造至少10个就业岗位。

美国移民局官方网站公告的EB-5投资移民流程大致需要四个步骤：第一步，与区域中心签订项目认购协议、递交投资移民申请书；第二步，汇款50万美元成为EB-5项目公司的LP股东，向美国移民局递交I-526申请；第三步，获得I-526临时绿卡两年快到期的90天内递交I-829申请；第四部，获得永久绿卡同时通过股权转让或享受股权分红的方式收回成本、获得收益。

较低的资金门槛和看似简明的流程使得各国投资者趋之若鹜。但EB-5每年仅向全球提供10000人名额。截至目前，保守估计排期在7年以上。由于未满21岁的未婚子女才能跟随父母申请绿卡，大部分中国家长早在孩子上小学前就开始申请。

对于融资方来说，EB-5项目的低息特点也诱惑了一批企业，特别是高度依赖资金周转的房地产开发商。全美住房建筑商协会(NAHB)2017年初发布的数据显示，美国商业银行提供的建筑贷款利息一般在5.5%-6%，额度最高到项目成本的60%，夹层贷款利率为水平为6.5%-9%，两者都远高于EB-5贷款的利率水平。

远征海外的绿地控股在美国采取了EB-5融资的方式。时间财经获得的一份募资计划书显示，“绿地洛杉矶大都会一期公寓”项目说明显示，该项目的出资结构为：第一顺位的银行贷款5200万美元，第二顺位的EB-5项目贷款1亿美元以及 绿地投资的6579.68万美元。其中EB-5项目贷款募集于2014年第三季度，由200名来自北京、上海、广州等城市的中国投资者出资作为LP（有限合伙人），贷款为期5年，预期仅有累计1%的利息。

据时间财经不完全统计，绿地美国的EB-5融资规模约为10亿美元，洛杉矶大都会二期、三期以及纽约太平洋广场项目也使用了EB-5贷款美国移民好的中介推荐，绿地美国首个项目遇黑天鹅 融资中介涉EB-5移民诈骗，不过这些项目没有挂靠在美丽家园区域中心。

同为出海房企，泛海集团的洛杉矶广场项目也募集了EB-5资金，万达集团在芝加哥万达one、万科及中科信达联合美国房企投建的曼哈顿“东53街100号”也都设有EB-5出资结构。

东窗事发

绿地洛杉矶大都会项目位于洛杉矶市中心，地处洛杉矶交通主干道100高速公路、大街和James.M Wood大道交汇处，紧邻洛杉矶市会议中心和湖人队的主场斯台普斯中心球馆。

在EB-5资金的支持下，项目开工建设、公寓预售和酒店联营都进展顺利。绿地控股2017年半年报显示，洛杉矶大都会项目一期的酒店已经竣工，总投资额为17.08亿元，一期住宅在建，总投资额20.29亿元。而报告期内，一期和二期住宅总的已预售面积为34201.6平方米，剩余可售面积为平方米。一期酒店也于2017年3月开始交由洲际酒店管理集团合作经营。

该项目中的EB-5投资移民申请于2016年2月获得美国移民局I-526批准，但2017年9月，等待排期、期待前往美国申领临时绿卡的中国投资者收到了坏消息。

9月20日，美国证监会起诉该项目挂靠的美丽家园区域中心（Home ），理由是其实际控制人、华人夫妇 Chen和Jean Chen（下称“陈氏夫妇”）涉嫌通过虚设的EB-5项目，骗取投资者资金。

时间财经从美国证监会网站查阅到的起诉书显示：截止2017年4月，陈氏夫妇控制的美丽家园区域中心通过其中方机构，从45个投资者处募集了超过2250万美元的资金，被告一共挪用了近1210万美元。目前，陈氏夫妇的资产被冻结，区域中心被证监会接管，处在被吊销的风险之中。

事实上，EB-5移民项目诈骗案在美国已经屡见不鲜，诈骗多由非法移民中介以在美国注册的区域中心的名义发起，或虚设项目为客户骗取绿卡，或挪用资金中饱私囊。其中美国移民好的中介推荐，涉案金额最大的一起诈骗案发生在2017年4月。

2017年4月5日，因涉嫌EB-5项目诈骗，洛杉矶加州投资移民基金会被查封。

据洛杉矶时报报道，今年4月5日，美国联邦调查局对加利福尼亚州圣盖博市希尔顿旅馆挂牌的加州投资移民基金会（CIIF）执行突击搜查，理由是：在这间租用的旅馆房间里，该基金涉嫌通过虚设的EB-5投资项目为投资人骗取美国绿卡，还涉嫌挪用投资款。

11月27日，加州移民基金的实际控制人陈莹莹（ Chan）对美国联邦当局的诈骗和洗钱指控认罪，承认滥用EB-5投资移民项目、诈骗外国投资人，涉案金额超过5000万美元。作为该案的主犯，现年35岁的陈莹莹最高可能被判45年刑期。但两名共犯——陈莹莹父亲陈达及其女友曾芳不在美国，未能到案接受指控。

CNN援引美国检察官 R. Brown的陈述：2008年以来，陈莹莹和父亲陈达及父亲的女友曾芳共谋，让数十名不该获得绿卡的外国人取得居留权，还不当使用客户资金为自己购买房产。

广州市民范敏（应受访者要求化名）女士是“加州投资移民基金会诈骗案”的受害者。她告诉时间财经，2015年9月，她通过一家名为“大九洲”的移民中介参投了加州投资移民基金。

“我当时给孩子咨询出国留学，广州大九洲签证留学服务中心推荐了加州移民基金这个EB5项目。”范女士最终与贵州大九洲出国咨询有限公司签署了合同。时间财经通过工商登记信息发现，广州大九洲和贵州大九州股东名单中都有一位“曾芳”。

广州大九洲工商登记信息中的网站底部，至今仍有美国加州投资移民基金的链接，但点击进入后跳转至网络赌场。

时间财经发现，除了上述两家移民中介公司，曾芳还在其他移民出国咨询公司担任股东或高管。其中，在深圳市金鑫鼎盛出入境咨询有限公司是法人，在四川省金鑫鼎盛出入境咨询服务有限公司是股东。

时间财经无法确认，此曾芳与加州移民基金诈骗案的共犯曾芳为同一人。而两大九洲移民公司目前仍在进行移民中介服务。一位广州大九洲的工作人员通过电话和邮件，向时间财经提供了多款EB-5项目的产品介绍。

时间财经联系到代理10位加州移民基金案涉案投资者诉讼的律师王婧。她透露：“被告陈莹莹等人被罚没的9处房产净值近2500万美元，这些房产将进行挂牌交易，款项由美国司法部收缴，涉案的投资人需要联系检察官索赔。”

至于两名不在美国境内的共犯，王婧表示，美国无法强制要求他们接受指控，未经过审判也无法进行定罪。

范敏告诉时间财经，50万美元的项目投入之外，她还向大九洲移民公司支付了发行费、律师费、中介费等合计近30万元人民币的中间费用。她正在与律师取得联系，考虑起诉并索赔。

“就我所知，中美两国没有就加州投资移民基金一案进行联合调查。” 王婧说，“美国证监会和移民局是EB-5项目的联合监管方，但加州移民基金的问题是联邦调查局发现的。”

纽约凤陈律师行向时间财经解释，区域中心在移民局实行注册制，EB-5项目在证监会施行备案制，因此监管行动往往较为滞后。大多数EB5项目的经济实质不是以盈利为目的的投资，不能叫做“证券”，证监会对其监管也却少法理依据。

有投资移民观察者表示，区域中心是直接联系美国移民局与项目方、处理EB-5投资人资金移民申请的商业机构，许多投资者往往只是聚焦项目方、出资结构、投资回报，忽视了对区域中心的遴选。甚至有投资人误以为区域中心是联邦驻各州的办公机构。

加州移民基金诈骗案发后，美国证监会启动了对全国EB-5项目的巡查，美丽家园区域中心的诈骗案也东窗事发。

中介方亨瑞出国多次通过邮件向中国投资人表示：绿地洛杉矶大都会公寓一期的EB-5资金没有被美丽家园区域中心的控制人挪用，资金处于安全状态。但这已经不足以取信于远隔重洋的投资人。

LP与GP矛盾重重

12月8日下午，北京中国大饭店的一间会议室内，绿地洛杉矶大都会一期公寓EB-5项目的中介方亨瑞出国组织了一场投资者会议。近30名投资人到场，会议也通过电话向未能到场的投资人开放。投资人第一次见到了管理1亿美元资金的实际GP方：美国A&J 公司（下称A&J资本）。

时间财经从多个投资人处获悉，美丽家园区域中心诈骗案发生后，亨瑞出国和A&J资本向投资者表示，绿地洛杉矶大都会一期公寓的项目资金没有被区域中心挪用，而是在A&J资本的监管下，由项目基金公司的账户转到了绿地美国的项目公司账户，同时绿地项目公司的汇丰银行账户被抵押给项目基金公司。

“他们一再强调资金无风险，绿卡有保障。但区域中心是被关闭还是保留？迟迟给不出说法。”一位北京投资人向时间财经抱怨，“在美国证监会对区域中心的处置未定的情况下，GP方发起了LP投票，针对‘要求绿地提前偿还贷款’一事进行表决。”

在12月8日的投资人会议上，A&J资本的发言人解释称，绿地抵押给基金公司的汇丰银行账户目前有5500万美元，明年一季度进一步预售后账户的额度可能超过1亿美元，大于投资本金。这种“无风险状态”不符合EB-5投资移民政策的规定。因此要求绿地美国提前还款，GP方将基金进行再投资，以满足移民局的要求。

然而，A&J资本发起的投票被超过51%的投资人否决，一位投资人质疑称：“之中介说i-829通过后投资人才能收回投资本金和回报，现在却又要求我们向绿地提出提前还款的要求，明显前后矛盾。”也有投资人表示，钱放在绿地的账户里比放在GP管理的基金账户里更安全，起码不会像区域中心诈骗案中一样被基金经理随意挪用。”

会议现场，投资人要求A&J资本提供LP股东名册和联系方式，被发言人拒绝；投资人也提出查看基金公司与绿地美国签署的贷款协议文件，A&J资本要求投资人查看前签署保密协议，遂被投资人拒绝。一场缺乏互信基础的LP与GP沟通会议就此结束，没有达成任何共识。

时间财经还获悉，一部分主张“保绿卡、保资金”的投资人已经绕开移民中介和GP聘请了移民律师，直接与美国证监会交涉，要求保留美丽家园区域中心及手中的I-526签证。

“我们的律师已经促成证监会的同意：将临时接管人变为永久监视人，只待联邦法院签字。”一位投委会成员告诉时间财经，“保住区域中心，按期向移民局递交项目年度报告是当务之急。”

但也有一部分投资人对此EB-5项目心灰意冷，表示要撤资。这与“保卡保钱”的投资人立场相冲突。哪一种立场的支持者更多仍是未知数。

对于绿地美国而言，他们不得不留存准备金，以应对随时可能被中国投资人提前要求偿还的1亿美元EB-5本金及其利息。

时间财经通过邮件及电话等方式联系绿地美国公司，寻求其对洛杉矶大都会一期公寓项目现金流状况的描述。截止发稿，未获得回应。一位项目参与者告诉时间财经，绿地至今仍未向美国汇丰银行偿还该项目的第一顺位银行贷款。这一说法也未能得到绿地及汇丰的证实。

值得绿地方面庆幸的是，洛杉矶大都会一期公寓项目已经接近竣工且完成了部分预售。然而，美丽家园区域中心诈骗案之外，还是否有其他EB-5资金被区域中心安上了“定时炸弹”，仍是未知。

文/北京时间财经记者 岳嘉

达成移民中介，美国投资移民欺诈案达成1.5亿美元和解，或赔偿中国受骗者

北京时间4月14日，一个涉资2亿美元的美国EB-5投资移民重大欺诈案取得解决方案。在这场以美国佛蒙特州杰伊峰度假村（Jay Peak ）项目进行欺诈的案件中，受害者与被告方以1.5亿美元赔偿达成和解。在所有EB-5欺诈案中，佛蒙特州杰伊峰度假村开发案最受人瞩目。大量中国人曾投资该度假村项目，以换取美国永久居留绿卡。

苦等绿卡数年后，这些中国投资者却在去年4月等来了美国证券交易委员会（SEC）的调查。他们被告知，在该项目筹集的移民投资中，有2亿美元被度假村开发商挪作他用。由于项目涉嫌欺诈，绿卡申请落空。欺诈案涉及169名受害投资者。

美联社援引杰伊峰度假村案的联邦公诉人迈克•高柏（ ）说法称，6700万美元将会用于赔偿投资者，因为他们投资的项目从未开工过。高柏说这些投资者“或许是这场欺诈案最大的受害者。他们既没有拿到绿卡，也失去了投资，投资被偷走了。”

2016年9月，有两名中国投资者放弃了对此案的上诉，他们各投资了106万美元和50万美元，并付出2万美元的手续费。此次联邦法官批准赔偿后，中国投资者有望追讨回投资。

自1990年以来，美国推行EB-5投资移民法案已有27年。根据相关规定，外国投资者只要向美国的低就业地区投资50万美元，创造10个就业岗位，美国就可以为申请者及其家人发放永居绿卡。对于有意移民美国的外国人来说，EB-5是十分便捷的入籍途径。对于资金短缺的项目开发商来说，这也是理想的低成本融资通道。该项目每年发放约1万个绿卡。

中国人早已成为EB-5投资移民的主力。根据美国官方发布的2016财年EB-5签证统计报告（2015年10月1日至2016年9月30日），在此期间，中国人获得了7516张永居绿卡，占比75.6%。在2014财年，通过该项目获得永久居留签证的申请人中，有85%来自中国。

近年来，美国EB-5诈欺案日益增多，外国投资者不仅拿不到绿卡，还可能身陷庞氏骗局、违约和财务损失等结局。尽管如此，由于EB-5投资移民法案将在4月28日到期，大量的中国申请者出于对政策有变的担忧，正在“跑步递案”，以防搭不上50万美元移民美国的末班车。

另一方面，掌握法案命运的美国国会，正面临三项选择：让法案寿终正寝；加价85万美元，将EB-5投资移民的最低门槛提高至135万美元；又或者再次宽裕期限，延后定夺。

投资移民骗局迭出

1990年，美国出台了EB-5投资移民法案，希望能与国外投资者各取所需。美国希望吸引外国企业家赴该国经济低迷的地区投资项目、创造就业，不必花美国纳税人的钱，外国企业家也想获得永久居留的绿卡。但这一初衷善良、愿望美好的法案，却在层出不穷的欺诈案和争议之中走过了27年。

最新的一场欺诈案在当地时间4月5日曝光。今年4月5日，在加州圣盖博市（San ），美国联邦调查局（FBI）突袭了一家中国人运营的投资移民基金公司，调查涉资近5000万美元的欺诈案，并带走文件、电脑等证物进行调查。公司的负责人陈达（Tat Chan）和陈莹莹（ Chan）父女尚未被拘捕。FBI称，从2008年起，这对父女建立起加州投资基金，向超过100名中国富人提供以投资换绿卡的移民服务。3名中国通缉的贪污逃犯由此被牵出，他们通过该中介获得了美国永久居留绿卡。但百名中国投资者却因投资被挪用，面临失去申请绿卡资格、投资血本无归的困境。

根据美国公民身份和移民局（美国移民局）的申请文件，这家公司获得许可，为EB-5移民投资提供商业项目。2010年，该公司将投资范围拓展到医院、零售、住宅、仓库、餐厅和娱乐设施等。

在近十年之间，陈氏父女筹集了约5000万美元的投资移民基金。然而，他们宣称投资的商业项目，却无一拔地而起。FBI在调查中，发现二人购买了多套高端房产。

这些落空的项目也打碎了新一批中国投资者的移民梦。投资商业项目与创造就业，是EB-5投资移民的根本原则。根据法案，假设100位移民申请者投资了价值5000万美元的项目，一旦项目不能完工，或者建成后不能创造1000个岗位（平均每位申请者的投资需要提供至少10个就业），那么移民局就会施以惩罚，拒绝发放永久居留的签证。

如果失败的投资者还想申请移民美国，那么需要从头再来，再寻找一个项目，投资50万美元以上。同时，他们还需祈祷项目顺利完工，并能为申请者创造10个岗位。

但在陈氏父女欺诈案中，却有三名中国通缉的海外逃犯，通过这个项目获得了绿卡。逃犯包括湖北省武汉市原发改委主任徐进，他被指控在职期间贪污、受贿、滥用职权等；还有徐进的妻子刘芳，她曾任中国人保湖北分公司副处长，涉嫌受贿罪。这也是EB-5投资移民法案饱受争议之处——难以证明投资者的资金来源正义，而不是贪污、走私、贩毒等非法所得。一旦投资者的资金来源被判定为非法，他们也无权获得绿卡。

监管漏洞与欺诈

除了这些获得绿卡的中国人之外，还有大量中国投资者在移民路上掉入陷阱。

美国移民局官网显示的投资移民步骤是：国外申请者直接投资美国的商业项目，或通过具备资质的区域中心间接投资。如果项目完工，并为每名投资者创造或保有10个全职就业岗位，在美国移民局审批通过后，投资者就能为自己、配偶、21周岁以下的子女，获得两年有附加条件的永久居留权。在有条件的居民身份（绿卡）签发满两周年前90天, 申请者可以提请取消附加条件。如果美国移民局批准此申请，投资者和其所属家庭成员将被允许在美国永久居住和工作。

第一个监管漏洞在于区域中心。由于大多数的中国申请者没有能力直接投资美国商业项目，往往通过区域中心间接投资。区域中心提供商业项目，移民申请者通过投资其商业项目，创造就业，获得绿卡。美国移民局官网显示，截止到2017年4月3日，共有879个区域中心获得许可。

问题在于，美国移民局对其批准的区域中心不做任何担保，并特别用中英文作出3点声明：1.美国移民局绝不认证区域中心的活动；2.美国移民局绝不保证区域中心的行为符合美国证券法；3.美国移民局绝不保证区域中心能够减小或消除投资风险。

诈骗高发的环节，正是区域中心，以及与问题区域中心勾结的移民律所。一些区域中心会做出虚假承诺：如果项目失败达成移民中介，美国投资移民欺诈案达成1.5亿美元和解，或赔偿中国受骗者，将退还投资资本。但在实际失败的项目中，开发商没有资金返还给投资者。在佛蒙特州杰伊峰度假村欺诈案中，百名投资者因为受到欺诈或得以索回投资，但如果他们是因为项目失败输掉投资，是难以取回资本的。

同时，美国移民局也已经撤销对一些区域中心的许可。已经有80个区域中心出现在了黑名单上。

第二个监管漏洞在于，EB-5投资移民条款对于投资风险、退出机制、监管方案等都没有明确界定，给予了非法中介和区域中心曲解的空间。

美国移民局总结了几条欺诈特征，比如担保百分百能获得绿卡，保证投资能够返还，或是承诺项目没有风险，承诺投资的高回报率。事实上，EB-5投资移民法案强调必须做出有风险的投资，从未承诺投资可以完全收回。

但区域中心往往提供真假难辨的投资退出条款以吸引客户。在佛蒙特州杰伊峰度假村欺诈案和加州盖博市欺诈案中，区域中心收取新投资者的资金，再部分返还给老投资者，造成投资有所收益的假象，以典型的庞氏骗局骗取更多投资。

2013年，杰伊峰度假村项目在深圳的新闻媒体上打广告，其宣传符合多条欺诈痕迹：“唯一一个政府监管运营的区域中心项目，历史项目顺利完成100%的条件绿卡和永久绿卡的获批，更有100%的还款记录（即50万美金投资款项全额还给投资者），可半年获批有条件绿卡。同时，项目所在的佛蒙特州也拥有着教育质量过硬的18所大学，为投资者移民后生活和子女教育提供了多元的选择和保障” 。

欺诈案的另一个特征，则是投资项目的多个操作方有利益瓜葛。比如最新欺诈案牵涉的陈氏父女，父亲担任移民中介负责人，女儿担任移民律师，二人存在相关利益，这也是该欺诈项目运营了近10年才遭到调查的原因之一。

修改法案还是终结法案

4月28日，EB-5投资移民法案将再次到期。美国国会正在辩论，是让法案寿终正寝、还是将最低投资门槛从现在的50万美元提高到130万美元。第三种方案，则是给予延期，美国政府的财政年度始于每年的10月1日，至次年9月30日结束。国会或将法案延期到9月30日，再作讨论决定。

从历史上来看，延期是国会最常做出的选择。2015年，EB-5投资移民法案三次到期，又被给予短暂延期，2016年9月法案再次到期达成移民中介，又得以延期到2017年4月28日。

在此次法案到期前，美国《国会山报》（The Hill）刊发EB-5投资移民支持者的文章：如果美国不再延续EB-5投资移民法案，那么将失去110亿美元的社区投资，连带22万个就业岗位，这是美国即刻会付出的代价。

对于这一为美国吸引投资、创造就业、却又欺诈案层出不穷的移民法，美国国内的争议也从未停止。反对者在抨击欺诈案之余，也为该法案偏离了最初设想而感到遗憾，因为EB-5投资移民法案虽然引入大量外资，但并未将资金投向经济衰落、就业低迷的地区。纽约大学的一份报告显示，这一移民项目吸引的国外投资，更多被投入了经济发达地区的高端奢侈项目，比如纽约曼哈顿的高端地产，甚至拉斯维加斯的赌场建设。

支持者则呼吁对EB-5投资移民法案“修改而不终结”。一些法案草案提议修补漏洞，譬如对区域投资移民中心进行背景调查、禁止有违法违规记录者管理区域中心和商业项目、禁止外国人运营区域中心，等等。

美国总统特朗普在竞选时多次抨击移民，但他的房地产项目也曾吸收过EB-5移民的投资。到特朗普执政百日之时，美国国会将判定EB-5投资移民法案的存亡命运。