澳大利亚房地产市场，2020年7月澳洲房地产市场简报

受新冠疫情影响，澳大利亚房价在7月份连续第三个月下跌，Core Logic的房价指数环比下跌0.6%，较6月份的全国房价略有改善。在所有的首府城市中，只有堪培拉（0.6%)和阿德莱德(0.1%)的房价在本月内有所上升，而墨尔本(-1.2%)和悉尼(-0.9%）则主导了房价的下跌，在7月份出现了最大的月度环比下跌。相比之下，郊区市场则表现出了更强的抗跌能力，本月郊区综合指数没有变化，而首府综合指数则下跌了0.8%。

目前来看，澳洲的房地产市场在疫情期间显示了一定的抗跌能力。创纪录的低利率、政府支持以及对陷入困境的借贷者提供还贷宽限期，这些都有助于使房地产市场免受更严重的低迷影响。在截至7月27日的四周内，待售房产总数进一步下降了4.3%，比去年同期下降了15.2%。此外，联邦政府和州政府针对住房的刺激措施推动了需求的增长澳大利亚房地产市场，特别是对首次购房者来说，需求增长的幅度也越来越大。然而，随着10月份开始财政支持的削减以及明年3月份将到期的还款宽限期的到来，对于住宅房地产市场的中期展望仍然偏向于下行。

7月份，全国挂牌总量为312,680套，其中新增挂牌量为67,867套。滚动28天的新增挂牌量较上年同期增长1%，其中首府城市的挂牌新增较去年同期上涨了8.9%。虽然新增挂牌数量有所上升，但是全国挂牌总量仍比去年低15.2%。新挂牌数量和总挂牌数量之间所呈现的截然不同的趋势表明，在对现有住房存量的需求超过了广告供应的情况下，房地产吸收率非常高。

除了达尔文，其他首府城市的房地产挂牌数量在7月都呈现了上涨的态势。挂牌数量增长最多的首府城市为悉尼，增幅高达8.7%；堪培拉以6.4%的增幅紧随其后。墨尔本及布里斯班均呈现了5.9%的增幅。阿德莱德和珀斯则增幅较小，分别为2.4%和3.2%。

7月份不管是独栋房还是公寓价格都出现了下跌，下跌比率分别为0.2%和0.8%。首府城市的独栋房均价为983,900澳元；而公寓均价为565,800澳元，下跌幅度为0.4%。与去年同期相比，独栋房售价上涨了7%而公寓价格则略微下降了0.1%。

在6月份和7月上旬，拍卖市场出现了短时的复苏，然而这一趋势在墨尔本再次因疫情封锁后终止。自6月下旬以来，拍卖数量一直高于一年前；、自5月第二周以来，拍卖清仓率一直在十年平均水平(61%)附近徘徊。

总体而言，澳洲的房地产市场在这次新冠疫情下表现好于预期，基本承受住了疫情带来的负面影响。虽然大部分地区都出现了房产下跌的情况，但是这种下跌是适度且有序的。成交量迅速回升，并高于一年前——然而这是一个相对较低的基准，毕竟去年此时正处于上一轮周期的低谷。然而，需求是显而易见的，因为市场吸收广告供应的速度，快于向市场新增挂牌的速度。

联邦政府此次适时适度的财政政策在这一次稳定房价的过程中发挥了积极的作用。此后值得专注的是，10月份财政政策的逐步减弱后，市场是否能够表现出令人满意的抗跌能力。

新南威尔士-悉尼

7月份，受到第二次疫情的影响，悉尼的房价持续下跌，跌幅为0.9%。尽管自2020年初以来房价上涨了2.8%，但如果目前的趋势持续下去，这将意味着到今年年底房价将进一步下跌5%至6%。尽管在过去几周，拍卖数量和新增挂牌数量增长迅猛，而清拍率有所下降，已经降至60%，而去年同期清拍率在70%以上。

维多利亚-墨尔本

从结构上看，随着国际边境的关闭，墨尔本的房地产市场受到了巨大的需求冲击，此前墨尔本是首府市场净海外移民水平最高的城市。而近期的二次封闭，对于墨尔本房地产市场来说更是雪上加霜。最新统计数据显示，墨尔本的房屋价值下降了1.1%，自住业主的需求增加了0.5%，来自投资者的需求则下降了0.3%。自3月份以来，墨尔本的房价累计跌幅最大(3.5%)。

昆士兰-布里斯班

从4月份起，房地产活动显著放缓，供应和需求均有所下降。7月份，珀斯的房价继续下降澳大利亚房地产市场，降幅为0.6%，过去3个月累计跌幅2.2%，与去年同期相比仍低2.5%。随着封锁措施的放松和政府刺激方案的出台，房屋拍卖的活动将会逐渐步入正轨，一定程度上有利于稳定房价。虽然房价一直未能恢复至历史高位，但是不代表布里斯班缺乏吸引力。布里斯班及其周边地区提供了相对低密度的城市生活方式，拥有令人羡慕的天气和便捷的海岸线，再加上价格合理，非常值得自住者或者投资人入手。

南澳-阿德莱德

7月份，阿德莱德在防控疫情方面表现不错，未出现大规模的社区传播病例。房价在过去一个月内小幅上涨了0.1%，与去年同期相比，涨幅为2.4%。尽管社交距离的要求有所放松，但是鉴于南澳的劳动力市场一直处于低迷，失业率已达到全国最高，一定程度上会影响房地产市场的表现。从历史数据来看，南澳的房产市场走势一直落后于东海岸，考虑到最新的市场数据和东海岸市场走向，看来南澳市场可能进入了下行周期的初始阶段，但是这一阶段造成下跌幅度应该比较小。

西澳大利亚-珀斯

7月份珀斯房价继续下跌，跌幅0.6%。疫情期间，珀斯的高端房产市场受到了较大冲击，但与此同时，我们也看到销售活动在价格更低廉的市场出现增长，排名前10个郊区中有8个的在7月份出现销售增长，这些地方的房屋销售价格中值均低于珀斯目前的47.5万澳元。销售活动的增长表明，自6月初政府宣布拨款以来，土地销售出现了显著增长，现有房地产市场的表现也相当不错。此外，较低价格的房屋销售增长一定程度上也显示了首次购房者变得更加活跃，因为购买价格低于43万澳元的已建房屋可以免征印花税。

首府领地-堪培拉

7月份，堪培拉房价上涨了0.6%，创造了历史新高；与过去一年相比，涨幅高达7.2%。堪培拉的拍卖市场近几个月来继续表现强劲，清拍率与其他首府城市的下跌趋势相比逆势而动，7月份房屋拍卖价格中值创下829,167澳元的纪录高位。根据数据，7月份首府领地的清拍率为75.5%，其中独栋房和公寓的清空率分别为80.5%和42.1%。这一结果归因于目前市场低库存与买家高需求的双重作用。