新加坡商品房产，十张图了解“一带一路”中东两国和东南亚八国的房地产投资市场 泰国投资价值最高

中东两国、东南亚八国的投资指数：新加坡排名第一

国内市场已经无法完全满足中国投资者的逐利心，投资者纷纷把目光转向国外市场。“一带一路”作为中国经济和世界经济新的增长点，作为中国近几年大力推进和扶持的主流国际大平台，“一带一路”的投资潜力较大。通过整理中东两国（土耳其和阿联酋）以及东南亚八国（泰国、菲律宾、越南、马来西亚、柬埔寨、新加坡、缅甸和印度尼西亚）的国别基础数据，可以看出，从合作发展指数看，新加坡与中国的合作发展指数最高，为6.29；菲律宾的合作发展指数最低，为0.95。印度尼西亚的GDP最高；新加坡的人均GDP最高、出口额最大，实际利用外资最高；土耳其的GDP增长率最快、国土面积最大，通胀最高；印度尼西亚的人口总数和人口增长率最快；阿联酋的贸易顺差最大。

通过对政治因素、经济因素、生活水平、发展潜力、市场容量、通货膨胀、国际地位、外资接受度等因素进行加权、取对数等建模方式计算，得出十国的综合投资指数。从中东两国和东南亚八国等十个国家的综合投资指数可以看出，新加坡投资指数排名第一，印度尼西亚排名第二，阿联酋排名第三，马来西亚排名第四，泰国排名第五。

十国房地产投资价值深度解析

国内房地产市场风险与机遇并存，房地产泡沫激增，政府管控压力较大。投资者逐渐把眼光转向国外市场。在“一带一路”的背景下，房地产行业前景如何？

——新加坡房价最高

通过对比十国的主要城市房价发现，新加坡的房价最高，均价高达元/平方米；阿联酋的迪拜次之，2018上半年的房价均值为28500元/平方米；排名第三的是泰国的曼谷，房价均值为28376元/平方米。土耳其安卡拉的房地产均价最低，为6604元/平方米。新加坡的价格是安卡拉的17.11倍，差距极大。

注：数据统计截止到2018上半年

——柬埔寨房价涨幅最大

通过对比十国的主要城市房价涨幅可以看出新加坡商品房产，柬埔寨金边的房价涨幅最高，菲律宾马尼拉的房价涨幅也超过10%。综合2018年房价和2017年的房价涨幅看，房价和涨幅均在前五名的有泰国的曼谷、菲律宾的马尼拉和马来西亚的吉隆坡。

——印度尼西亚雅加达的租售比最高

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300-1∶200（即0.05%-0.33%）。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。从十国主要城市的租售比看，均大于0.05%，投资价值较大。

——新加坡和泰国的城市房屋拥有率较高

城市房屋拥有率是指居民拥有的城市住房比率。从十国的城市房屋拥有率看，新加坡排名第一，高达90.80%，这与新加坡的城市化特性有关。其次是泰国，城市房屋拥有率高达80.00%；菲律宾、越南、缅甸和土耳其的城市房屋拥有率在60%-70%之间。

——越南商品房人均居住面积最大

从十国的商品房人均居住面积看，越南商品房人均居住面积最大；土耳其、新加坡、泰国和阿联酋的商品房人均居住面积均超过19.5平方米/人；以上国家商品房人均居住面积较宽敞，舒适度更高，投资价值大。

——泰国的房地产投资综合指数最高

综合十国的投资指数及各国的房地产发展现状，得出如下房地产投资综合指数，泰国房地产投资指数最高，价值最大；排名前五的还有菲律宾、阿联酋、越南和土耳其。

泰国是中国投资者最关心的房地产市场，已经有16%的海外投资者计划或者已经选择投资泰国；菲律宾是中国投资者占比最多的房地产市场，在菲律宾购买公寓的外国人中，中国人占比高达49.4%；阿联酋的迪拜是交易量增长最大的房地产市场，根据迪拜土地局公布的数据新加坡商品房产，2017年迪拜房地产市场成交额为2850亿迪拉姆（约合777亿美元），同比增长10%；交易总量为6.9万笔，增长65%。越南是房地产投资额占FDI比重最高的市场，2018年上半年，流入房地产领域的FDI占比在27%以上。

十国房地产开发商TOP40国别分布

根据2017年十国的房地产开放商企业市值/销售收入TOP40的国别分布看，除缅甸外，其余九国均进入排行榜；其中，新加坡房地产开放商有7个，泰国有6个，马来西亚、印度尼西亚和越南均为5个。

十国的房地产开放商企业TOP40具体名单如下。

以上数据及分析来源参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产金融行业深度调研与投资战略规划分析报告》。

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本文作者信息

朱琳慧(资深产业研究员、分析师)

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