德国房地产，OECD国家房地产税在地方财政收支中的地位

原文见《财经智库》2016年第1期。

许多国家在土地和建筑物等房地产的保有环节设置了税，即房地产税或不动产税（一般是每年对房地产所有者或使用者按照评估值或数量课税）（，2013）。大多数国家将房地产税列为地方税，作为地方政府筹集公共服务资金的渠道之一。由于国家经济发展阶段、房地产行业发展水平、税制要素设计等方面的不同，各国房地产税在政府财政收支中的作用存在一定差异（李文、董旸，2015）。

本文以经济合作与发展组织（OECD）国家为样本，分析房地产税的收入情况及其在地方财政收支中的地位。

一、OECD 国家 2012 年房地产税 收入分析

在OECD出版的《收入统计 2014》（ 2014）中，财产税分为不动产税、净财富税、遗产税和赠与税、金融和资本交易税、其他非经常性财产税、其他经常性财产税六类。下文所称的房地产税仅是指在土地和建筑物等房地产保有环节的税收，即财产税分类下的不动产税，不包括房地产流转环节的税收，如遗产税与赠与税等。鉴于《收入统计 2014》中2013 年数据为临时数据或估计数据，这里以 OECD 国家 2012 年最终数据为样本进行房地产税收入情况的分析。

（一）2012 年房地产税收入情况

表 1 显示，不同的 OECD 国家的房地产税收入占 GDP 比重、房地产税收入占税收总收入的比重及房地产税收入占财产税收入的比重都有较大差异。

就房地产税收入占 GDP 的比重而言德国房地产，2012 年OECD 国家非加权平均值为 1.08%，最高的是英国（3.17%），之下依次为加拿大（2.85%）、美国（2.77%）和法国（2.49%）；最低的是卢森堡（0.08%），之上依次有瑞士（0.16%）、墨西哥（0.20%）和奥地利（0.22%）。就房地产税收入占税收总收入比重而言，2012 年 OECD 国家非加权平均值为 3.35%，但各成员国之间有较大差异，比重较高的美国超过 10%，超过 9% 的还有英国和加拿大，比重较低的卢森堡不足 0.5%，低于 0.8% 的还有奥地利、瑞士和捷克。就房地产税收入占财产税收入比重而言，OECD 各成员国之间分化严重，比重较高的爱沙尼亚、斯洛伐克、波兰、新西兰和美国都超过95%，爱沙尼亚甚至达到 100%；比重较低的卢森堡、瑞士、土耳其、挪威、韩国均低于 30%，卢森堡仅为 2.77%。尽管如此，大多数 OECD 国家的房地产税是财产税的主要组成部分，2012 年 OECD国家非加权平均值为 60.91%，超过 50%的有美国、加拿大、英国、日本、法国、意大利等 24 个国家。

总体而言，尽管 OECD 各成员国房地产税收入占财产税收入的比重一般较高，但财产税收入占税收总收入的比重一般较低（OECD 国家非加权平均值为5.45%），各国房地产税收入在税收总收入中的比重一般也较低。就国家整体税收体系而言，房地产税收入并不是 OECD各成员国的主要税种。

（二）2012 年房地产税在地方税收中的地位

OECD 有 34 个成员国，其中 8 个是联邦制国家。一般来说，联邦制国家的政府体系由中央政府、州（地区）政府和地方政府三个层次组成，相应的财政体系也按中央、州和地方三级划分。此外，尽管西班牙不是联邦制国家，但由于其高度分散的政治结构，其财政体系也分为中央、自治区和地方三级。由此，为便于比较，下文所称的联邦制与地方自治体国家的地方税收（支出）是指州政府税收（支出）与地方政府税收（支出）的加总。

表 2 显示，不论是联邦制与地方自治体国家，还是单一制国家，2012 年的地方房地产税收入占地方税收总收入的比重、地方房地产税收入占地方财产税收入的比重均有不同程度的差异。

就地方房地产税收入占地方税收总收入的比重而言，联邦制与地方自治体国家的非加权平均值为 17.39%，各国之间有一定差异。最高的是美国（31.72%），之下是比利时（28.79%）和澳大利亚（28.07%）；最低的是瑞士（1.53%），之上是德国（4.02%）。单一制国家的非加权平均值为 36.90%，但各国之间差异较大。比重较高的英国、以色列、爱尔兰和新西兰都超过 90%，英国甚至达到 100%；比重较低的瑞典、卢森堡、挪威、芬兰和爱沙尼亚都低于10%，瑞典只有 2.68%。就地方房地产税收入占地方财产税收入比重而言，联邦制与地方自治体国家的非加权平均值为 63.89%，各国有一定差异，最高的是奥地利（100%），接下来是美国（98.91%）和加拿大（87.09%）；最低的是瑞士（11.45%），之上是比利时（44.24%）。单一制国家的非加权平均值为 89.13%，各国差异较小。除韩国（37.43%）、 挪 威（48.57%） 外， 其 他单一制国家这一比重均超过 70%，其中英国、荷兰、芬兰、丹麦等 13 个国家均达到 100%。就地方房地产税收入占国家房地产税收入的比重而言，所有的联邦制与地方自治体国家和大部分的单一制国家都高于 95%，其中美国、加拿大、澳大利亚、德国、法国、日本等 20 个国家均达到 100%。

总体而言，地方政府房地产税收入占国家房地产税总收入的比重普遍较高，这与大多数国家将房地产税作为地方税的规定一致；此外，尽管地方房地产税收入占地方财产税收入的比重一般较高，但地方房地产税收入占地方总税收收入的比重在各成员国之间差异较大。这说明就地方税收体系而言，有些国家的房地产税是地方主要税种，但德国、瑞士、瑞典、卢森堡等国的房地产税不是地方主要税种，在地方税收中的地位较低。

（三）2012 年房地产税在地方财政支出中的地位

从以上分析中可以看出，尽管地方房地产税收入占地方税收总收入的比重在OECD 各成员国之间有较大差异，但英国、以色列、爱尔兰、新西兰等 8 个国家的这一比重超过 50%。此外，法国、美国、澳大利亚、日本等 9 个国家的这一比重介于20%~50% 之间。由此可以看出，在这些国家，房地产税在地方税收中具有重要地位。考虑到多数国家的房地产税是地方税，是筹集地方公共服务资金的渠道之一，那么，房地产税在地方财政支出中的地位是否也像其在地方税收中的地位那样重要？下文着重分析地方房地产税收入占地方财政支出的比重和地方税收总收入占地方财政支出的比重。

表 3 显示，不论是联邦制与地方自治体国家，还是单一制国家，2012 年地方房地产税收入占地方财政总支出比重、地方税收总收入占地方财政总支出比重均有不同程度差异。就地方房地产税收入占地方财政总支出比重而言，联邦制与地方自3% 的还有瑞典、挪威、捷克和芬兰。就地方税收总收入占地方财政总支出比重而言，联邦制与地方自治体国家的非加权平均值为 36.31%，各国之间有一定差异，最高的是西班牙（56.46%），之下是德国（53.51%）和瑞士（52.43%）；最低的是墨西哥（8.16%），之上是奥地利（11.50%）；单一制国家的非加权平均值为 35.86%（不包括土耳其），各国之间差异较大，比重最高的冰岛为 70.70%，超过 45% 的还有瑞典、法国、智利和意大利；比重最低的捷克仅为 4.31%，低于 15% 的还有荷兰、英国和斯洛伐克。

为进一步分析房地产税收入在地方税收中具有重要地位的国家，说明房地产税收入在地方财政支出中的地位，本文选择前一比重高于 25% 的国家进行比。图 1 所列的这一部分 OECD 国家的对比情况显示，尽管房地产税收入占地方税收总收入的比重一般较高，但各国房地产税收入占地方财政总支出的比重不到房地产税收入占地方税收总收入比重的一半。可见在这一部分 OECD 国家，房地产税收入在地方财政支出中的地位不像其在地方税收中的地位那般重要。

进一步对比表 3 所列的地方税收总收入占地方财政总支出的比重可以看出，这一部分国家地方税收总收入占地方财政总支出的比重一般不高，非加权平均值为 29.41%，比重最高的为法国（49.76%），比重最低的为捷克（4.31%）。由此可见，尽管房地产税收入能够为地方政府提供公共服务起到一定支撑作用，但不占主要地位，多数国家地方政府高福利公共设施与服务的提供依然需要其他收入或中央政府转移支付的支持。

二、OECD 国家 2003—2012 年 房地产税收入分析

（一）2003—2012 年房地产税收入变化情况

2003—2012 年间，多数 OECD 国家房地产税收入在国家税收总收入中的比重相对稳定，这和房地产税税基的稳定性高密切相关，当然也有部分国家由于房地产税政策的变化等原因导致这一比重在某些年份变化较大。尽管同一国家不同年份之间房地产税收入占税收总收入比重相对稳定，但同一年份不同国家之间有明显差异。根据不同国家之间这一比重的大小，OECD 成员国可分为三组：第一组包括德国、墨西哥、瑞士、芬兰、希腊等 14 个国家；第二组包括法国、韩国、澳大利亚、荷兰、意大利等 15 个国家；第三组包括美国、英国、日本、加拿大和以色列 5 个国家。

在 第 一 组 国 家 中， 房 地 产 税 收 入占国家税收总收入的比重较小，基本在0.2%~1.5% 之 间（ 参 见 图 2）。2003—2012 年间德国房地产，德国、奥地利、卢森堡、瑞士、土耳其等国的这一比重基本呈现平稳趋势，挪威、捷克、芬兰、匈牙利、斯洛文尼亚等国的这一比重基本呈现小幅上升趋势，爱沙尼亚、墨西哥、斯洛伐克等国的比重在 2007 年或 2008 年出现小幅下降，希腊的这一比重在 2011 年和 2012 年大幅增加，由之前的 0.5% 左右升至 3% 左右，这主要是因为希腊房地产税政策的变化，其为筹集资金消减赤字，在 2011 年和 2012 年征收了新的房地产税。

在第二组国家中，房地产税收入占国家税收总收入的比重基本上在1.5%~6.5%之间（参见图 3）。其中，澳大利亚、新西兰、法国、爱尔兰、西班牙、丹麦、冰 岛 等 国 的 这 一 比 重 在 2003—2012 年间 均 呈 现 两 个 不 同 的 阶 段 性 趋 势， 即在 2003—2007 年 间 呈 现 平 稳 趋 势， 在2007—2012 年间呈现小幅上升趋势。荷兰、波兰和智利的这一比重也呈现两个不同的阶段性趋势，2003—2007 年间呈现下降趋势，2007—2012 年间基本呈现上升趋势。韩国则相反，2003—2008 年呈现上升趋势，2008—2012 年呈现下降趋势。比利时和瑞典在 2005—2012 年间基本呈现平稳趋势，葡萄牙则呈现上升的趋势。意大利这一比重在 2003—2007 年间也呈现平稳趋势，但 2008 年后有所下降，2012 年又大幅上升，这主要是意大利政府房地产税政策变化引起，其在 2008 年取消第一套住宅的房地产税（王德祥、罗艺，2012），在 2012 年又扩大了房地产税的征收范围（张琳，2013）。

在 第 三 组 OECD 国 家 中， 房 地 产税收入占国家税收总收入的比重基本在6.5%~12% 之 间（ 图 4）。2003—2012 年间，各国这一比重均在一定范围内呈现小幅波动，其中日本和以色列在 6.0%~8.0%之间波动，加拿大和英国在 8.0%~10.0%之间波动，美国在 10.0%~13.0% 之间波动。

（二）2003—2012 年房地产税在地方财政收支中的地位变化情况

上文根据不同国家房地产税收入占税收总收入比重的不同把 OECD 国家分为三个组。下面以第一组的德国、芬兰和墨西哥，第二组的法国、韩国和意大利，第三组的美国、英国和日本为代表，分析这些国家 2003—2012 年间房地产税收入在地方财政收支中的地位变化情况。

表 4 显示，德国地方税收中有 4% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 2% 左右，这两个比重在2003—2012 年间均呈现小幅下降趋势。芬兰地方税收中有 5% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占2.5% 左右，这两个比重在 2003—2012 年间均呈现小幅上升趋势。墨西哥地方税收中有 30% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 2% 左右，这两个比重在 2003—2012 年间均呈现小幅下降趋势。

法国地方税收中有 45% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 20% 左右，除 2010 年房地产税收入占地方税收总收入的比重有所上升外，总体上这两个比重在 2003—2012 年间呈现平稳趋势。韩国地方税收中有 15% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 5% 左右，房地产税收入占地方税收总收入比重在 2003—2012 年呈现上升趋势，房地产税收入占地方财政支出比重则基本呈现稳定趋势。意大利地方税收中有 10% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 5%左右，受其房地产税政策影响，这两个比重均在 2008 年有所下降，在 2012 年有所

上升。

美国地方税收中有 30% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中只有 15%左右来源于房地产税，这两个比重均呈现两个不同的阶段性趋势，房地产税收入占地方税收收入的比重在 2003—2007 年间呈现平稳趋势，在 2007—2012 年间呈现先上升后下降的趋势，房地产税收入占地方财政支出的比重在 2003—2007 年间呈现上升趋势，在 2007—2012 年间呈现下降趋势。2003—2012 年间，英国地方税收全部来源于房地产税，但地方财政支出中只有 13% 左右来源于房地产税，并且房地产税收入在地方财政支出中的地位呈现小幅下降的趋势。日本地方税收中有30% 左右来源于房地产税，但地方财政支出中房地产税收入仅占 13% 左右，房地产税收入占地方税收收入比重在 2003—2007 年呈现下降趋势，在 2007—2012 年呈现上升趋势，房地产税收入占地方财政支出比重基本保持平稳趋势。

总之，2003—2012 年间，上述各国房地产税在地方税收中的地位变化趋势与其在地方财政支出中的地位变化趋势基本一致，但房地产税收入在地方财政支出中的地位不像其在地方税收中的地位那般重要，多数国家房地产税收入占地方财政支出比重只有房地产税收入占地方税收收入比重的一半左右，墨西哥甚至不到 1/10。

三、总结

通过对 OECD 国家房地产税相关收入数据的梳理，本文发现存在三种与房地产税有关的差异：一是房地产税收入占地方政府税收收入比重在相同年份不同国家之间的差异；二是房地产税收入占地方政府税收收入比重在相同国家不同年份之间的差异；三是相同年份相同国家房地产税收入占地方税收收入比重与房地产税收入占地方政府支出比重之间的差异。

进一步分析发现：第一，房地产税收入占地方政府税收收入比重在相同年份的差异。OECD 国家之间存在较大差异，如 2012 年英国、以色列、爱尔兰和新西兰的这一比重均超过 90%，法国、美国和日本的这一比重也有30% 左右，而卢森堡、德国、瑞典和瑞士的这一比重却不足 5%。可见，各国房地产税收入在地方政府税收收入中的地位有很大不同，这与各国税制结构不同、地方税体系不同、中央政府与地方政府财政分权状况不同等有关。

第二，对大多数 OECD 国家来说，不同年份之间房地产税收入占地方政府税 收 收 入 的 比 重 差 异 较 小， 如 2003—2012 年期间英国这一比重均为 100%，法国这一比重在 40%~45% 之间，美国在 30%~35% 之 间， 日 本 在 25%~30%之间，德国在 3%~5% 之间，这与房地产税税基稳定性高的特点密切相关；但也有少数国家这一比重在不同年份间差异较大，如希腊在 2003 年为 49.89%，2006 年降低到 15.19%，2012 年又上升到 79.47%，这与该国政府房地产税政策的调整不无关系。

第三，在大多数 OECD 国家，房地产税收入占地方税收收入比重与房地产税收入占地方政府支出比重之间存在一定的差异，后一比重基本上不到前一比重的一半（参见表 5）。例如，英国 2012 年前一比重为 100%，后一比重仅有 12.46%；美国 2012 年前一比重为 31.72%，后一比重 为 14.65%； 日 本 2012 年 前 一 比 重 为28.45%，后一比重为 12.41%。由此，房地产税收入在地方政府支出中的地位远没有其在地方税收中的地位那样重要，即使在以房地产税为重要地方税种的部分国家，房地产税收入也并非地方政府支出资金的重要来源渠道，地方政府支出资金还可来源于政府其他收入或中央政府转移支

付等。