与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。但新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
文|凯风
中国房地产，迎来新变局。
据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。
学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
香港、新加坡、深圳，房价有多高？
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。
从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。
可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？
学香港还是学新加坡，这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。
在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。
这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。
高房价新加坡楼市，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。
由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。
新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。
中央公积金制度，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始新加坡楼市，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。
如今，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。
组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的。
就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。
组屋价格之所以如此之低，原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。
因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
深圳学新加坡，究竟学什么？
香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。
不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。
然而，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧要的民生问题时，是时候对房地产做出更多探索。
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