百灵顿·华侨星城2012年度营销推广执行;百灵顿·华侨星城>>> 2012营销推广执行方案;日期;政策环境历来最严，成效已初步显现;据CRIC监测数据，2011年11月海南房地产市场简报，年初与年末海南楼市的供应量是最高，在经历金九银十的惨淡后，市场供过于求，成交量却暴跌。国家统计局近日公布70个大中城市房价数据显示，去年12月新建商品住宅价格环比下降的城市达到52个，环比下跌的城市超过7成，房价同比涨幅也进一步放缓，楼市调控成效继续显现。;市场成交乏力，成交价格结构性调整;固定资产投资规模扩大，保持平稳增长;未来市场趋势，开发商需转变思维;旅游地产客户年龄特征;客群来源整体渠道分析;地区;短信来电客群分析;项目未动工，现场无工程进度图片，未能给客户建立足够的信心；位置较偏、交通不便利，距离海边较远，不属于客群所希望地段；价格相对于其他文昌项目来说较高，部分客群都保持观望的态度；部分投资客咨询物业的投资回报率、返租形式，未有相关确切的物业。总结：户外广告的投放主要在于树立项目形象，根据户外广告而回电的客群相对于短信投放回电的客群量少，户外广告客群只是简单的了解户型产品，并未根据自己的需求来选择户型，而短信投放客群则相反华侨星城价格，针对性更强。
在短信群发期间的回访客群量相当高，但无论是户外广告客群还是短信群发的客群，倾向的物业类型还是以公寓为主。客群大多都是来自华南（海南省）、西南、华东、华北地区，其中还不包含一部分未明确地区及选择物业的人群。往后将进一步对客群进行跟踪，对意向较强烈客户发送项目资料，对意向较弱的客户提高项目关注度，定期组织圈层活动或者案场活动进行客户邀约，如小型推介会及高球练习体验活动。;从购房需求角度进行划分：目标客户可以进行如下划分：;;华侨星城项目启动400亩，目前开发一期94亩，建筑面积为41443.09㎡，容积率为0.67。可售面积为35260.34㎡。本案一期产品主要集中在公寓和大联排，约占一期总量的67%。这部分产品市场重合度较高，难于快速突围。123平米的迷你联排和小户型将是本案快速回笼资金的重点产品。;第一批推售房源：首次推货以别墅为主，建立项目高端形象，流量第一，快速回笼资金。第二批推售房源：提升形象加推货量，利润最大化为主，持续实现推盘热销现象。详见房源销控表，灰色部分为第二次推售房源对批次推售货量做良好控制，以小批次小步快推的方式营销热销氛围。在保证前期快速回笼资金的基础上，保证后续产品利润指标。
;开盘推出货量（第一批次）;市场分析：1）海南市场量跌价稳，竞争激烈；2）市场需求主要集中与1房与2房，市场库存较大；3）别墅类产品供应较少，后期部分项目将推出别墅产品瓜分市场；;1、价格制定;2、价格调整策略;;;深耕高球客，维系关系客岛内渗透，活动营销，循序渐进;2012年营销推广思路;立体营销模式组合;营销活动造势;2月;活动主题：百灵顿·华侨星城奠基暨开工典礼活动时间：2月25日活动地点：项目现场活动规模：80-100人活动目的：以隆重热烈的开工奠基暨开工庆典活动以及媒体发布活动提升华侨星城 项目在海南及行业内的公共形象，并且增加企业内部凝聚力与向心力。推广方式：报社报道、网络软文推送、微博、论坛、短信群发活动预算：物料筹备见附件活动流程：;派单行动：邀约客户参与高球练习体验活动时间：2月18号起活动人员：置业顾问（不同区域场所）派发对象：来岛的外地人、新海南人地点选择：高档商场、高端小区、机场、高铁站、万绿园、4S店等。;活动目的：结合前期的海南市场渠道拓展，在开盘前举办暖场小活动。高尔夫练习体验活动不仅是针对高尔夫爱好者的一场专场活动华侨星城价格，同时挖掘市场其它客户，达到提高案场人气，锁定高端客户进行产品渗透，在开盘前拓客预热。
活动时间：2月26日、3月10日、8月18日活动主题：华侨星城高尔夫体验之旅活动地点：项目案场活动形式：项目推介+高尔夫体验+现场互动抽奖（高球小礼品）活动对象：意向客户+分销商（20-30人每场） 活动优惠：现场下定的客户，开盘时选择一次性付款可享受88折优惠。推广方式：电梯广告、派单、短信群发等;临时售楼处选址：万绿园（暂定）;拓展时间：3月起活动目的：长期性在重点资源城市，进行分销商拓展，一线联动二线城市，二线带动三线城市客户，促进成交。活动地点：北京、江浙、东北、山西、成都等目标人群：大规模代理公司或三级地铺商家活动形式：通过网络+电话+走访等的直接拓展行为，酌情举办小众圈层推介会（项目推介+小型互动），先进行客户梳理，邀约，再通过小众圈层活动，进行项目推介，锁定意向客户。;活动时间：4月起活动目的：长期性，针对不同的客群，以及有着成熟海南购房群体的岛外资源城市，酌情进行小众圈层推介活动。目标人群：银行、江苏商会、航天员团体、侨联侨办、关系客户集中的区域活动规模：20人左右活动形式：项目推介+小型互动+现场认筹+抽奖。通过小众圈层活动，锁定延展性意向客户。活动优惠：现场下定的客户，开盘时选择一次性付款可享受88折优惠。推广方式：短信群发、客户邀约、DM直投、论坛和微博炒作等。;活动目的：以高尔夫竞技的形势，通过球会对会员客户的维护，在项目现场举行高尔夫邀请赛，同时介入项目介绍使客户更加深入的了解项目，提升美誉。不仅增加活动的参与性，形成目标客户群的口碑传播，同时锁定高端客户，提高营销中心人气，进行项目产品渗透，为开盘
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