深圳华侨村，深圳华侨城建设开发模式研究.pdf

哈尔滨工业大学硕士学位论文深圳华侨城建设开发模式研究姓名：****请学位级别：硕士专业：城市规划与设计指导教师：**君;宋聚生华侨城是深圳市于１９８５年设立的开发区。经过二十年的开发建设，它的社区活力、人居环境、社会知名度得到社会以及学术界的普遍认可。多年的发展使其逐渐形成了一套以先进规划理念为指导，利用多功能复合方式进行紧凑开发，并以触媒产业带动其他产业发展的城市经营方法，即华侨城建设开发模式。对华侨城建设开发模式的研究有助于弥补现阶段我国城市设计理论在实际应用方面的不足，增强城市设计理论的实践性，并有助于推广和学习华侨城建设开发的经验深圳华侨村，对我国市场经济条件下开发区规划建设及其相关工作都具有指导与借鉴意义。华侨城建设开发模式的发展与演变经历了三个阶段，即理念探索阶段、内涵丰富阶段和成熟外拓阶段。每一阶段，华侨城建设开发模式都具有不同的内容。华侨城建设开发模式是各阶段发展积累的结果。华侨城建设开发模式的形成主要受到宏观政策、城市总体规划、产业结构升级以及城市区位四方面因素影响。这四方面因素导致了企业独立经营城区的开发形式出现，促进了城区朝着多功能复合方向发展；使得旅游业成为城区建设的主要触媒；同时，还保证了城区旅游业长期稳定发展。

“规划先行、自主经营、紧凑开发、触媒应用”，这是华侨城建设开发模式的四大特征。它们也构成了华侨城建设开发模式的主要内容。同时深圳华侨村，华侨城建设开发模式在实际应用中，因为外界条件的变化、操作方法的不当产生了一些问题。对于这些问题的分析有助予我们更好地将华侨城建设开发模式应用到实际工作中去。华侨城建设开发模式对城市运作市场化、城市生态化、城市郊区化等城市课题研究工作都有所启示。关键词建设开发；模式；城市经营；城市触媒：华侨城哈尔滨工业大学工学硕上学位论文１．１研究背景绪论“城市设计”从国外引入我国后，经过理论引进、实践发展阶段，现在正处于调整创新阶段。虽然各种城市设计理论（包括国外引进和国内发展的）异彩纷呈、层出不穷，但是这些理论中的绝大多数仅仅指出了“什么是对的”、“什么是好的”、“我们要达到什么样的目标”这样的问题，却对“怎样去做”这样的问题关心不足。这就使得城市设计理论在应用层面上受到局限，造成理论与实践相脱节的状况。加之我国正处于城市化进程加速期，城市建设活动十分活跃。由于城市建设涉及到巨大的人力物力资源的投入，决策的失误以及城市建设丌发方法运用的不当，都将导致时间、金钱的极大浪费。因此，在城市建设开发过程中究竟“应用什么理论”以及“如何应用理论”指导设计，是当代城市设计工作者不得不面对的问题。

深圳市是研究城市开发建设的难得“标本”。它将几百年的城市发展历程浓缩为２０余年的时间，而华侨城又是其内部最具知名度与活力的社区。华侨城发展历时２０年，从工业开发区起步发展为集旅游、居住、商贸多种功能于一体的城市社区，是研究城市建设开发的典型范例。１．１．１华侨城华侨城是深圳市经济特区于１９８５年设立的开发区。它位于深圳经济特区南山区东部，东邻福田区的“深圳国际花卉博览园”，南靠深圳湾，西接“沙河高尔夫球场”，北靠深圳市北环大道（见图１．１），占地５．６６平方公里。其建设过程取得了多方面的成功。华侨城已经发展成为深圳经济特区西部重要的城市功能节点，其社区活力、人居环境、社会知名度得到社会以及学术界的普遍认可。华侨城的文化主题特色突出。整个城区以旅游作为开发主题。其内部包含有中国第一家旅游主题酒店一一威尼斯主题酒店，中国唯一一家以人名命名的国家级美术馆一一何香凝美术馆，中国最著名的四大主题公园：锦绣中华、中国民俗文化村（锦绣中华与中国民俗文化村已于２００３年正式合并，但为论文论述的简洁起见，本文仍将其视为两家公园）、世界之窗、欢乐谷等旅游文化设施和场所。城区内还建有暨南大学中旅学院，以支持城区旅游１．１．２华侨城集团图１．２华侨城城区风貌Ｆｉｇ．１－２ＥｐｉｓｏｄｅｓｏｆＯＣＴ华侨城集团是华侨城区的建设者与使用者。

它成立于１９８５年，是深圳市的一个大型企业，其前身是华侨城经济发展总公司，１９９７年更名为深圳华侨城集团。目前华侨城集团已发展成为以家电、主题公园和房地产为三大核心业务的著名企业集团，总资产达２００亿元，净资产近１００亿元，年销售收入过１００亿元。１．１＿３华侨城建设开发模式模式，是解决某一类问题的方法论。本文提出的华侨城建设开发模式是指蕴含在华侨城的发展过程中，经过提炼抽象可用以指导其它城市建设开发的方法论。华侨城建设开发模式与华侨城集团和华侨城城区是紧密联系着的。华侨城集团为城区发展做出决策、指导城区建设。其采取的开发理念、开发手法、开发策略成为华侨城建设开发模式产生的根本源泉。华侨城城区则是华侨城集团所属用地，它凭借建筑、空间等可感知的元素将华侨城集团各种决策的记录下来，它的发展历程、空间形态、功能特点为探寻华侨城建设开发模式哈尔演工业大学工学硕士学位论文的根本途径（见图１．３）。但是华侨城建设开发模式既不仅仅是华侨城集团的各种决策、开发手法、开发理念的总和，也不仅仅是华侨城区的发展历程、空间形态、功能特点的总结。华侨城建设开发模式是华侨城集团历时二十年经营、建设华侨城的成果总结，是一种完全针对市场的城市综合开发策略。

它应该是抽象的、原则性的而非具体的、技术性的。图１．３华侨城建设开发模式概念解析图Ｆｉｇ．１—３ＣｏｎｃｅｐｔｉｏｎｏｆｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔｐａｔｔｅｒｎｏｆｏＣＴ１，２研究目的与意义１．２．１研究目的本课题的研究目的是希望通过对一个成熟的案例的发展过程的全面分析，从中总结出一般的规律即模式。具体地，华侨城的成功很大部分来源于其先进的建设开发模式。华侨城建设开发模式是如何产生与发展的：华侨城建设开发模式的发展过程受到了哪些外部因素的影响，这些因素又是如何影响其发展的；华侨城建设开发模式具有哪些特征，这些特征对于我国新时期城市发展的哪些方面有所启示又些有什么样的启示。上述问题将成为本次研究的主要目标。１．２．２研究意义１．２．２．１理论意义本课题实质是对于成功的城市设计案例的解读过程。解读的根本对象是城市设计“流行”理论、原理在城市“自然”生长过程中的运行模式，即那些我们熟知的规律（如：城市触媒理论、城市经营思想）如何推进某一个具体城市或城区的发展。通过这一研究既可以增强我们对于理论的理解，开拓我们应用理论的手法、思路，同时也有助于弥补现阶段我国城市设计理论在实际应用方面研究的不足，丰富城市设计理论的内涵，并增强理论实践性。

１．２２．２实践意义课题的实践意义体现在如下几个方面。（１）纠正对华侨城建设开发模式的误解国内业界对于华侨城成功经验的提炼主要体现为“华侨城模式”，将其作为华侨城建设开发模式在城市建设中加以推广。这种理解具有一定的局限性与片面性。“华侨城模式”系指“以旅游主题为核心的产业开发模式，围绕旅游主题（主题公园、主题宾馆、主题活动）进行商品房的开发，并实现相关产业的互动，也被概括为‘旅游＋地产’。”因其最初由华侨城而来故称为华侨城 模式，华侨城模式是产业地产开发模式的一种子类型，也是“产业地产的代 表之一【１】”。 可以看出“华侨城模式”的提出主要基于对于华侨城区房地产项目开发 经验的总结，具有短期性、静态性的特点。然而，华侨城是一个复合了多种 功能的成功的城市开发区，在多个方面均有可借鉴的成功经验，房地产业的 成功仅是其中之一。而且华侨城的成功融合了华侨城区、建设者（华侨城集 团）的开发策略以及深圳市城市发展过程等多方面因素，是长期的、动态的 发展过程。仅从短期的、静态的角度对其成功经验进行概括也是片面的。 （２）对市场经济条件下开发区的建设具有指导意义华侨城的建设开发， 是在市场经济制度条件下完成的。

其建设开发模式反映了市场经济条件下， 开发区发展受到的外部影响因素以及开发区的开发策略与手段之间的相互 关系，体现了开发区与市场间的紧密互动。华侨城的建设经验对于目前我国 市场调节下的各项城市开发项目，城市新区建设等项目都具有多方面的指导 意义。 （３）对我国城市发展的前沿课题具有启示意义我国已经进入快速城市 化发展期。在城市规划与设计领域涌现了大量的新课题，如：城市管理的市 场化，生态型城市研究，城市郊区化研究等。对华侨城建设开发模式的研究 对这些课题的发展具有借鉴及启示作用。 １．３相关研究进展 １．３．１国外相关研究进展 国外对于建筑以及城市设计、发展模式的研究主要集中在亚历山大的 《建筑模式语言》一书中。该书主要在物质层面上，从静态的角度对建筑、 哈尔滨工业大学工学硕士学位论文 城市设计的结果进行了全面的总结。但是该书缺乏对于城市设计的动态分析 过程。美国建筑设计师韦恩－奥图和唐 洛干合著的《美国都市建筑一一城 市设计的触媒》一书则通过对于美国的密尔瓦基市（Ｍｉｌｗａｕｋｅｅ）的辉煌大 道（ＧｒａｎｄＡｖｅ．）、凤凰城（Ｐｈｏｅｎｉｘ）等多个城市社区的建设开发过程进行 了细致的分析，阐释了城市触媒的发生、发展以及其作用机理。

但是，其研 究缺乏对城市总体空间发展以及区域、社会发展的关注。 １．３．２国内相关研究进展 我国对于城市发展模式的研究多种多样，有的关注城市的生态环境和城 市整体空间形态的演进模式，如：《深圳城市空间演进研究》（王富海．北京 大学博士论文．２００３）；有的关注城市形态与城市交通相互作用模式，如：《城 市形态与城市交通相关性研究》（费移山．东南大学博士论文．２００３）：还有的 关注城市空间发展的内在机制，如：《城市空间发展自组织研究一一深圳为 例》（张勇强．东南大学博士论文．２００４）。但是这些研究都过分注重分析城市 空间形态的发展模式而缺乏对城市发展、空间演进、经济效益以及设计者的 主观意图的综合探讨。 具体到华侨城，国内也有不少专家、学者以及专业技术人员对其进行研 究。有的分析华侨城的生态规划手法，如：《建设跨世纪城区的规律性一深 圳华侨城的启示》、《对生态城市的探索一深圳华侨城的启示》（胡兆量）：有 的研究华侨城的旅游产品开发，如：《旅游产品创新系统的研究一一以深圳 华侨城为例》（王镜）；有的以华侨城为例研究主题公园建设开发特点，如《大 型主题公园布局初步研究》、《主题公园发展的影响因素系统分析》（保继刚） 等。

这些文章都涉及了华侨城的建设开发过程、特点以及经验教训等内容， 并从各自专业角度进行了分析。但是，这些研究成果都缺乏从总体城市设计 角度，对华侨城的发展过程进行的综合分析与总结。 １．４相关理论研究 １．４．１城市经营理论 现代流行的观点认为城市经营管理是现代城市的产物。西方学者根据新 公共管理理论和城市经济学提出了“城市企业”的概念，认为应当用企业的 方法来管理和经营城市。国内著名城市学家朱铁臻认为，所谓经营城市，就