提到罗冲围，你最先想到什么？
除了著名的堵车黑点增槎路，就是年代感久远的汽车站。
汽车站马上要退出历史舞台了，广州近日下文要逐步撤销1０座客运站，罗冲围客运站就在名单里。
不过片区也迎来了新的交通红利，贯穿广州主城区的地铁13号线二期将途径罗冲围片区，总算能排解一下“堵王”的困扰了。
|13号线二期线路图 图源广州地铁
罗冲围自身也揽到一张王炸牌，华为广州研发中心签约落址华侨糖厂地块，未来将承接智能汽车、自动驾驶等新兴业务。
新产业入驻之后，白云罗冲围板块需求持续活跃，2021年二手房成交量冲高至市中心各板块的榜首位置，月均成交量高达180宗左右。
坦白了，罗冲围的发展，到头来还是离不开车。
华为落址+旧改表决通过
罗冲围吃下定心丸
2020年，华为以3.39亿拿下白云区华侨糖厂地块，华为广州研发中心选址确定。
研发中心位置金沙洲大桥，临近北环高速公路、广清高速连接线和内环路等城市干道，距离地铁十三号线松溪站（在建）约300米，地理位置优越。
资料显示，白云区华侨糖厂地块规划为新型产业用地，总用地面积约178.94亩，规划总建筑面积约16.6万平方米。
华侨糖厂地块原属国有旧厂，该地块上需要拆除的建筑面积达7万多平方米，小编观察到，自去年９月底动工以来，目前仍在进行地块清理平整工作。
此前的罗冲围，地处广佛交界，是广州物流、客流中心，城市面貌差，村级工业区密集，片区的一条增槎路，更被称为“全广州最堵”。
|罗冲围客运站附近
怎么就突然将华为放在了乱糟糟的罗冲围呢？
事实上，其实广州政府早在2014年就提过广州西岸的更新改造问题，到了2018年，《白云区罗冲围片区控制性详细规划及近期实施项目》出炉，文件包括国资旧厂改造、村级工业区升级、航道景观带建设、交通道路完善等。
碍于片区情况复杂，罗冲围还是被鸽了好多年。
得益于白云区2019年后加速推进的西部科技走廊产业发展规划，未来罗冲围也将成为西部科技高地的重要片区之一。
这两年，地铁和大桥在修了、旧厂和城中村也在改了，华为落子，也顺其自然了。
还有人调侃，如果华为的智能汽车能够在堵车黑点开，那肯定也能在其他地方开。
除了产业，罗冲围的旧改也终于要开始了，广州今年十四五规划关于“三旧”改造部分，提到要加快罗冲围地区改造。到了年底，片区内的螺涌村、松南村都完成了更新改造意向表决，同意启动更新范围内的旧村改造。
目前松南村、螺涌村基建面貌落后，其中松南村更靠近华为研发中心，螺涌村则多以以成衣加工、汽摩配建等村级制造工业园为主。
|螺涌村
旧改也是白云十四五的重要任务，区内十年规划了４７个旧村改造，范围涉及了白云各大重要规划区域，陈田、小坪等三年规划旧村已经开始启动改造。
但螺蛹和松南并非在三年计划项目内，预计还需要五年以上，罗冲围片区的面貌才能改头换新，有望成为西部楼市热点。
下一个松山湖？
2021年二手市场活跃
华为落址后，很多人都开始将罗冲围对比松山湖华侨糖厂，后者因华为这只”金凤凰“入驻，身价飞涨，傲居东莞。
但华为广州地块占地仅有178.94亩，规模上还不能跟松山湖的1900亩相提并论。
另外，东莞此前在产业转型升级的过程中，超前布局了松山湖高新区，这两年，华为还继续在松山湖布局科研实验室、华为云数据中心等，松山湖整体的产业氛围和厚度肯定要比孤身一人、还需依托刚刚起步的西部科技带的罗冲围要好。
|华为广州研发中心周边
不过，新兴科技产业入驻必将带来高素质就业人口和居住需求，还是不能低估了华为人的购买力。在松山湖，新房一度断供，二手成交价最高已刺破7万/平，华为除了要给产业盖楼，还要给员工们盖人才房。
罗冲围傍着珠江，旧改后如果有一线江景大宅入市，肯定也是香饽饽。
目前罗冲围片区无新房，华为研发中心附近的松南一带二手单价在２.6万／平起，最高已超过3万／平，楼龄多在20年左右。周边无大型商超，立交桥众多，交通情况并不乐观。
|华侨糖厂附近的老小区
稍微远一点的“当红炸子鸡”富力半岛花园、富力桃园，目前两盘的成交均价约为3.5万元/平、3.6万元/平。
一手方面，首先是江对面的邻居金沙洲首先要偷笑，金沙洲目前新盘仅有越秀·天悦金沙一个，但整体居住氛围浓厚，配套齐全，房龄较新的二手大盘也较多；加上正在建设的沉香大桥，未来堵塞问题也能得到一定程度的缓解，目前一手均价４万＋/平的金沙洲，未来估计还能再拔高点。
往北一点，白云湖板块近在咫尺，一手房集中在8号线亭岗、滘心附近，即使现在白云湖科技城尚未成型，8号线终点站新盘的吹风价已经接近4万/平，同样是４万的价格，总体居住氛围远不够金沙洲好。
| 8号线亭岗站
产业+交通的利好确实带来了肉眼可见的价格涨动，广州中原研究发展部监测显示，2021年罗冲围二手房成交量冲高至市中心各板块的榜首位置，月均成交量高达180宗左右。
另一方面，板块楼价刚需，上轮调价幅度不大，加上指导价出台并未波及白云区，板块内市场氛围依然活跃华侨糖厂，买家接受意愿高。
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