华侨公馆，华侨城豪宅区的独栋小盘，香山道公馆已建20多层，为何还未入市？

距离跨入2021年没剩几天了，而早前预计2020年入市的新盘，不知道能不能抓住最后的尾巴冲刺一波？

比如香山道公馆，年末一直被猜测有可能入市的新盘之一，近期也有风声等备案中，但看时间上，大概率可能是1月份的事情了。

作为华侨城豪宅区的新盘，香山道公馆可谓吸引了不少关注度，天赋资源想低调都不行。

周边纯水岸、香山里、新天鹅堡等豪宅项目林立，地段可谓王者，而且华侨城居住醇熟，开发饱和，想要拿出新盘真的不容易，香山道公馆作为稀缺供应，讨论度自然是不弱的。

不过项目虽然地段是王者，但是开发却非常迷你，为独栋住宅，社区小、无配套，这在豪宅区内真是另类了。

豪宅区里独栋小盘，小社区、无配套

香山道公馆位于南山区华侨城侨北一街东侧，四周都是豪宅，北边是香山里1期、2期，南边是首地容御，东边是侨香诺园、纯水岸，西边是香山里3期、4期、5期和香山美墅花园，周边房价10-15万/平左右。

香山道公馆占地面积3250.8㎡，建筑面积24059.2㎡，共规划1栋31层高住宅，项目总户数110户华侨公馆，2梯4户结构，面积104-143平的户型，更偏改善居住。

小编实地踩盘发现项目已经建设至20多层的了华侨公馆，整体31层高度，预计很快就能封顶了。不过项目为独栋住宅，规模很小，也意味着大园林社区基本与项目无缘了，甚至社区环境几乎没有。

值得注意的一点是，虽然项目豪宅周边豪宅林立，但项目北面紧靠一个装修公司宿舍，该宿舍面貌老旧，未来项目低楼层居住视野可能会受到影响。

同时南侧又聚集很多中介门户，链家、中原、德佑、Q房网都聚集了，只差一个乐有家，完全就是中介的天下了。

华侨城豪宅区，最让人称道的是片区自然宜居的氛围，绿化很高，同时也居住醇熟。大范围看，项目这些资源也是享有的，居住氛围的纯粹、宁静。

不过低楼层的居住来说，会受到一定宿舍楼和周边中介门店的影响，如果大家对项目有置业意向,可以规避下低矮楼层的选择。

其实香山道公馆在2018年就已经开始挖基坑了，但是却一度进展相当缓慢，据相关媒体报道，2019年12月项目再度启动开工，至今年5月份时，项目甚至还没出地面。

5月份项目现状，来源家在深圳论坛

5月份还没出地面，但是12月份已经建设至20多层了，果然只要项目想建，速度不是问题。而且在项目耽搁的时间里，周边的房价多多少少都有一定涨幅了，新盘入市价格估计也不便宜了。

吹风价11-12万/平左右，远地铁，未来配套依赖周边

身处豪宅区,项目周边房价自然是不菲的,香山美墅14-15万/平,纯水岸13-17万/平,为此项目入市10万估计也是保底价，论坛网友表示项目估计会在11-12万/平,不过最终价格如何还有待备案价格出炉印证。

其实2018年周边香山里五期入市，均价约8.3万/平，如果项目在10万+，两年左右的时间，项目可以说就多赚了2万左右的收益了。

华侨城核心片区近年入市的新盘还有新天鹅堡3期，2019年入市，备案均价约12.5万/平，推122-123平3房住宅。

新天鹅堡3期当时推盘可谓是华侨城片区“滑铁卢”了，开盘去化仅约1成多，不过经过漫长的去化，如今销售也正式进入尾声，首批业主已经开火入住了。

新天鹅堡3期开盘遇冷，外界当时主要认为，一是新盘限价不明显，价格优势不大；二是户型结构中规中矩，三房两厅，但备案均价却达到了12.5万/平，业内称产品是走“豪刚”路线的“伪豪宅”，即总价纯刚需够不着，豪宅面积段又难匹配。

新天鹅堡3期虽然开盘认可度不高，但后期去化还是可以的，甚至据说润四落榜的置业者，还转向新天鹅堡看看还有没有可买的，但已没有多少可选的了。

香山道公馆户型面积在104-143平,104-110平规划了3房，113平规划2房,143平最大,规划4房，面积段相对豪宅也兼顾一定的改善需求。

不过面积段的规划和新天鹅堡3期差不多，相对“豪刚”，不知道会不会走向新天鹅堡去化漫长的路？