高成商务酒店，“商改住“销售中的法律风险及防范分析

不动产类别分为土地类别和房屋类别，土地类别即土地的利用性质，房屋类别即房屋的规划用途。根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附件的说明规定，土地类别即土地利用性质按照《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017）的二级类填写土地的用途，房屋类别按照规划用途填写，即填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途。 土地用途与房屋用途二者紧密相关和相互依附，土地用途决定了房屋规划设计的方向，房屋用途不得违背土地的用途，同时房屋的具体用途由规划设计决定，是土地用途的具体延伸。某一土地用途上，可能出现不同的房屋用途，如土地用途为城镇住宅用地的土地上，房屋用途基本为住宅，但也可能出现商业用途的房屋；而商服用地性质的土地上，房屋用途基本为商业、办公，但也可能出现具备居住用途的房屋，如商务公寓。不过，商服用地上若出现居住用途的房屋（下称“商改住”，本文将商服用地上建设具有居住用途的房屋统称为商改住），似乎与商服用地性质本身不相符合，可能存在相应的法律风险，本文拟分析商改住在销售过程中的法律风险及相应防范措施。

一、商改住的由来及特点

商改住是商服土地上建设居住用途房屋在性质上的体现，从形式上来讲，商改住基本是指房屋销售宣传中的“商务公寓”（不局限于合法报批的商务公寓，泛指实际宣传中所谓的商务公寓），应该说，商改住与商务公寓一体两面，是同一事物从不同侧面的反映。分析商改住销售过程中可能存在的法律风险，也就是分析实践中出现的商务公寓可能涉及的法律风险。

商务公寓属于公寓的类别之一，讨论商务公寓销售中存在的法律风险之前，有必要分析公寓的含义界定。对于公寓，目前没有相关的法律或规范对其进行定义，不过《住宅设计规范》（-2011）在条文说明中提到：“由于本规范的条文没有出现”公寓”一词，所以本规范没有对公寓进行定义，但是规范执行中经常有关于如何区别“住宅”和“公寓”的疑问，在此作以下说明：公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。”此外，《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2017）也在条文说明中提到：“由于本标准没有出现“公寓”术语，所以本标准没有对公寓进行定义。公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑。从使用功能分析，公寓具有居住、公共服务等多种因素，其用地性质、居住朝向、日照、通风、环境、节能、防火等方面与住宅要求均不完全相同，使用性质难以界定。公寓通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。”

从相关的建筑规范可以看出，公寓具有居住功能，这是商业、办公所不具备的。公寓可以分为居住公寓、酒店式公寓和商务公寓。何为居住公寓，没有准确定义，有些地方城市对其有相应说明，如济南市2011年发布的《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（已于2018年12月31日废止）将居住公寓定义为日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑；成都市2015年发布的《关于“公寓”建设管理的若干规定》明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元。从各地政府的相关规定可知，除日照因素或建筑间距外，居住公寓其余方面与普通住宅设计一样，为区别于普通住宅，将其称为“居住公寓”。酒店式公寓在全国层面没有统一定义，南京规划局2009年12月23日颁布了《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》等五项新规，对酒店式公寓做出了定义，要求酒店式公寓的建筑单体平面一般采用通廊式布局，不得按单元式住宅套型设计；酒店式公寓单套建筑面积一般不得大于100平方米；上海市住房保障和房屋管理局以及上海市规划国土资源局于2012年7月23日联合发文《对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》（简称“解读”），对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼等相关概念作出解读，其认定酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围（如南京市2010年12月30日发布《关于调整酒店式公寓规划管理相关规定的通知》，规定自2011年1月起，规划居住用地的出让条件中不再安排酒店式公寓，只有商业办公用地可适当配建酒店式公寓）。可以看出，酒店式公寓的用地性质可以为商业或住宅，其也具有居住功能，特征在于采用酒店式管理。

商务公寓的具体含义各地也鲜有规定高成商务酒店，“商改住“销售中的法律风险及防范分析，济南市2011年发布的《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》（已于2018年12月31日废止）规定：“商业金融业用地上配建的公寓明确为“商务公寓”，商务公寓单套建筑面积一般不超过90平方米，其主要立面应当具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，阳台不得外挑，并采用封闭式。沿城市主干道原则上不得设置空调室外机，确需设置的，应做好遮蔽处理。”从公寓的规范说明及居住公寓、酒店式公寓的界定可以看出，商务公寓（泛指实际宣传中的商务公寓）是指在商服用地上建设的具有居住功能的房屋，也就是俗称的商改住。

二、商改住销售中的法律风险及防范

商务公寓从形成来看高成商务酒店，可以分为三类：

其一，房屋的规划设计取得当地规划审批部门的批准手续，获准在商服用地上建设计建设具有居住功能的房屋，该类房屋属于报批合法手续的商务公寓，进一步可细分为规划用途为商务公寓、经批准的设计上为居住功能和规划用途为商务办公但经批准的设计上具有居住功能。

其二，建设工程规划许可批准的房屋用途为商务办公，当地政策允许后期在符合相应条件下变更为居住性质房屋，该类房屋一般即为俗称的狭义的商改住。2016年 6月3号国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第十二条规定：“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”2017年7月广州市发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》内容也大致如此，相关政策文件中均规定的是“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，文义上理解是商业用房改建后可以进行出租用于居住，而未提到可以出售用于居住。不过，2017年3月北京市住建委等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，在随后的补充说明中解释到：“一，在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。”这表明，“商改住”房屋在实践中销售转让未被政府禁止。

其三，房屋既未取得按居住用途建设的规划许可也无当地商改住政策支持（如2018年9月12日厦门市国土资源与房产管理局等八部门联合发布的《进一步规范我市房地产市场秩序的通知》严禁将非住宅用途项目建设为带有居住功能的房屋），那 意味着实际建设中违反已审批的建设工程规划许可将商办房屋按照居住功能进行建造，该类房屋从法律性质上讲属于违章建筑。

商服用地上建设的居住用途房屋在销售中可能产生的法律风险及防范根据商务公寓形成不同可分为以下几类。

1.商服用地上批准建设的居住功能房屋

经规划部门批准的在商服用地上建设的商务公寓可分为两种情况，一种是房屋规划用途明确为商务公寓，房屋的规划设计也是比照住宅进行，具有独立的卫生间、燃气、排烟管道等，该类房屋无论从规划上还是设计上都是体现的居住用途房屋，故而该类房屋在销售中法律风险较小。不过需向房屋买受人明确的是，商务公寓具备普通住宅中的哪些设计，向买受人予以明示，避免买受人不清楚交付标准而后以房屋不具备某些居住功能为由向出卖人提出相关主张。另一种是房屋的规划用途为商务办公，但批准的房屋设计按住宅进行的，此种情况下，除了需要向买受人明示房屋具备哪些居住功能设计外，在销售宣传上也不宜以居住为点。除此之外，还须书面告知客户房屋的具体规划用途，若日后因相关政策导致房屋实际使用受影响的，出卖人不承担相关责任，因为未来可能出台相关政策规定规划用途为商务办公的房屋不允许作为居住使用。

2.商业、办公用房变为居住功能房屋

关于商业、办公类用房能否变为居住房屋，须了解所在地方政府对其相关管理规定，如2019年7月12日广州市规划和自然资源局和广州市住房和城乡建设局联合发布的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》规定：“已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。”但同时也规定：“将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，须限期改正，并依法承担相应的法律责任。”这表明了政府支持的是商改租而非商改住，即使有相关政府政策支持，要看政府对于商业、办公用房改为居住用房后是仅限于出租还是可以销售转让。

3.既未批准又无政策支持的商业、办公用房变为居住功能房屋

若商服用地上建设的居住房屋在规划报批时未被批准建设商务公寓或未被批准按住宅进行设计，且当地也未有相关商业用房变为居住用房的政策支持，那么房屋在销售时就不能以居住为点进行宣传。交付方式上宜采取毛坯报建毛坯交付，后期是否改造以及如何改造由业主自行决定，并且明确告知买受人应严格按照规划用途经营使用，不得擅自改变用途，不得利用层高加建隔层等，否则自行承担相关法律责任。