新加坡房地产模式，美国地产销售模式

美国地产销售模式 美国的人口大约是两亿九千万人口，但是美国的房屋持有率在％，平均来说，一个家庭到美国大约要花到30到40％的收入在他们的房子上，包括税、维修，还有保险。现有房屋的价格（不包括新盖的）平均在17万9百美元左右。一个家庭17万9百美元，乘上606万个家庭，这样就会达到一万零三百六十五亿五千四百万一个惊人的销售额。在美国大约有五万个房地产公司，他们所从事的领域差别很大，80％的是主要从事家用房地产，还有8％到10％的主要是从事商务房地产，剩下的主要从事建筑、开发、农场和物业管理还有评估。92％的经纪人是独立的承包商，一般来讲，代理人和购买人之间签定合同，他们遵循着严格的规则。 典型的一个经纪人是隶属于一个独立的公司，这个独立的公司不是特需的一个公司，大部分都是一间办公室，员工的年龄大约都在52岁左右，是已姻的女性，每年的总收入大约在四万七千七百美元左右，她们的工作时间每周在43个小时左右，每年大约会做笔生意，有的是代表卖方，有的是代表买方。典型的一个经纪人，在这个行业当中大部分已经工作了13年，90％的代理人有过大学教育，45％的有学士学位，他们主要从事家用房地产的工作。59％的人他们的佣金是跟他们的公司来分的，也就是说这个费用先付给他们公司，他们公司再分一部分给经纪人，但是公司会留一部分，31％的人也有得百分之百的佣金的，也就是说这些佣金到了公司的时候，百分之百的都会付给经纪人。

因为这个经纪人他定期为他的办公室交一部分钱。剩下的一些经纪人，主要是拿固定工资的，或者说拿奖金。20％的人会拥有个人助手，97％的人有自己的计算机，95％的人有一个手机，75％的人用E—MAIL，50％的人有自己的网页。 经纪人和销售代理的关系。经纪人是负责管理的，46％是女性，她们的平均年龄在54岁左右，平均个人收入在七万三千四百美元，她们比销售代表，每星期要多工作四个小时。在美国销售代表63％是女性。她们的平均年龄大概也是54岁，平均个人收入大约是三万四千一百美元。这个行业有很多的调控措施用来保护消费者，这些调控措施大部分都是在州政府这个层面上，通过委员会来执行的。在美国有50个州，也就有五十个委员会，这些调控措施大部分都跟美房协的职业道德是平行的。因为美房协的职业道德是在1914年就出台了，那个时候美国的房地产业刚刚开始，现在进行的调控措施，就是按照那时候的一些措施和标准制定的，因为实践已经证明那些标准很具有科学性。还有一部分调控措施是属于习惯法，在今天这种习惯法会被州政府的成文法所代替。在将来的话，会有越来越多的成文法来代替习惯法。还有一部分是许可证制度，在美国要想从事房地产事业，必须拥有一个房产的特许证，想获得这个证明，就必须要接受教育，必须要通过考试，美国50个州在这一方面，每一个州都有一些不同，但是大部分都是一样的。

这些证件是由州政府颁发的。但是它不包括评估，评估需要单独的证件，很多的州都允许某些程度上的跟其他州的互换，也就是对等，比如在柯罗里达州的证件，也可以允许在其它州里面从事相关的专业活动，有时还需要做一些登记工作。 这些工作有三个层面上的执行，第一个就是美房协的职业道德，职业道德是由地方一些职业标准委员会来执行的。如果一个消费者有某种投诉的话，他们可以直接把投诉发到地方职业标准委员会去，这个职业道德委员会就会进行调查，看看这个投诉是不是属实，如果属实他们就举行听政会。第二个执行层面就是州政府这个层面，由委员会举行听政会，按照一些法规、法律去审查投诉是不是真实。最后，第三个执行层面，就是法庭，由刑事和民事法庭按照成文法和习惯法来进行。 买卖双方的关系。当英特网在90年代初异军突起的时候，很多人都说房产经纪人马上就要消失了，因为交易可以在英特网上进行。尽管越来越多的人可以在英特网上获得很多很多的消息，但这也为房地产行业的飞速发展提供了条件，因此目前这些经纪人仍然处在交易的中心位置。在购房者当中，有28％的人他们购买的是新房。一般来讲，他们要看货币市价和大约八个州的房价，然后才决定是否购买。75％的人是通过中间人来买房，14％的是从开发商那里直接买，这一点不像中国，在中国9％的人是从房产所有人那里买的，44％的购房者是通过朋友的推荐找到中间人，93％的购房者都是通过抵押贷款来获得资金来源的。

在2003年，79％的人购买的是单门独户的家庭住房，所以在美国这样的房子非常的多，和中国的情况很不一样。在美国新加坡房地产模式，51％的家庭都住在郊区，只有20％的人是在市区。62％的美国人认为中间人的声誉是购房最重要的一个因素。所以我们可以看到职业道德在美国是多么的重要。 出售房屋的过程。首先是卖房的人要登记他们的房屋，也就是说他们会同意付一部分佣金给销售公司，这部分佣金是公司和经纪人共享的。一般来讲是一半一半。代理人要把这个房屋登记在MMLS上，或者说通过其它方式来销售房产。而买房的人首先要找一个买房代理，这个买房代理就带着这个买房的人去看房子，然后再起草一份购房合同。然后买卖双方在中间人的帮助之下最后敲定购房合同。这个阶段大概要经过五六周的时间，在这段时间之内，代理人必须要特别注意检查房子的所有权，还有测量房子面积，以及房子的评估，这些必须要让购房者满意，交易才能进行。然后双方都要签定协议，购房者和卖房者都要签协议，购房者将他的抵押或者支票交给公司，公司就用这部分钱来付一些必需的帐单。而佣金只有在交易完全结束的时候，才会交到房产销售公司的手里。 所谓MMLS，就是多项登记服务。美国的房地产主要就是由MMLS来承担的，也就是说没有MMLS，美国的房地产就不可能像现在这么有活力。

这个公司一般是由当地的经纪人协会所有，这些个人登记都是跟其它的竞争者共享的。在美国这种公司之间互相竞争也互相合作，而合作的主要途径就是通过MMLS。MMLS是一揽子的协议，就是向参加者提供一些优惠。MMLS同时也是一个数据库，当评估一个房产价值的时候，就通过这样一个系统来进行评估，然后再重新进行登记。 房地产协会在美国是最大的行业协会，也是全世界最大的房地产业协会新加坡房地产模式，拥有一百万个会员。这个协会之所以能行之有效的管理好美国的房地产销售是因为有一个三方协议，包括地方，州，国家。在这个三方协议当中，大家各尽其职，并且拥有良好的职业操守。比如说有些税是从当地的协会交到州政府，再由州政府交到国家去的。所以说我们遵守美房协的职业道德是非常重要的。这个协会除了一百多万个房地产经纪人，但是还有一百多万的会员，每一个人都必须遵守这个协会的道德准则。同时三方层面上的房协都会为经纪人提供培训，让他们符合多方面的要求。所有这些规范的标准和流程化的操作，加上至关重要的职业道德才促使美国的房地产销售能够不断稳健快速的发展。