是跌还是涨？ 2018年加拿大房市前景未明

界面特约拟稿人乐迪发自加拿大

2017年即将结束，有关加拿大房市的各种年终报告和预测纷纷出炉。与往年一致看涨的势头不同，今年各相关机构对于2018年加拿大地产市场的预期各有看法，加拿大国家银行（ Bank of ）和加拿大协会( Real ，CREA)预测2018年房价和销量将下跌，而皇家地产公司（Royal ）的调查报告则预计明年加拿大房价会上涨4.9％。莫衷一是的预测也让市场上的购房者和投资者陷入抉择困境。2018年的加拿大房市前景到底如何？记者在对各年终报告进行分析的同时，也采访了加拿大三个重要城市的地产从业人员，看看这些专家能提供什么样的思考。

可负担性恶化购房者将受加息影响？

根据加拿大国家银行11月出炉的楼市监测，今年第三季度可负担性恶化，这个趋势已经持续了九个季度，这是自1980年代楼市泡沫以来，可负担性一路走低时间最长的一个时期。报告表明，多伦多、维多利亚和温哥华的可负担性恶化最严重。

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加拿大央行今年夏天两次抬升主要借款利率，从0.5%涨到1%，而后各主要银行和放款机构纷纷调整贷款利率。报告认为，由于房价高企，加拿大人比之前更容易受到加息的影响。20年前，贷款利率每升高1个百分点，全国房屋的可负担性就变差3.5个百分点。现如今同样的加息幅度产生的影响比之前升高60%。

“多伦多和温哥华的楼市对加息最敏感，这意味着两地楼市会在2018年遭遇房价下跌。” Bank的经济学家这样评价。

多伦多。图片来源：网络房贷政策收紧房价和销量齐跌？

加拿大房地产协会( Real ，CREA)判断全国房产销量继续下滑，地产协会预测，尤其是大多伦多区的房市将继续疲软，烈治文山、万锦和奥罗拉()三市房价将大幅下降，原因是受到明年1月1日起执行的更加严格的B2房贷政策所影响。

加拿大最新版的B2房贷政策规定2018年起，银行在审核没有购买按揭保险或首付超过20%的房产借款人资格时，必须通过房贷压力测试，即按照加拿大央行现行的5年期固定利率，或者按照借款人与银行签署的实际房贷利率再加2个百分点的贷款条件，衡量借款人的还款能力。

地产公司Re/Max的报告则指出，2018年1月1日生效的B2房贷新规，将在明年最初的几个月严重打击大多区、大温地区、咸美顿-百灵顿地区以及渥太华的房产交易活动。

温哥华。图片来源：网络人口增长将带动房价销量继续上涨？

而皇家地产公司（Royal ）则持有相反看法。该公司12月新出炉的预测报告显示，明年加拿大房价预计会上涨4.9％，且销量上升趋势不会受到影响。

Royal 首席执行官索珀（Phil Soper）预计，在2018年上半年，由于买家正在适应B2房贷新规，市场将有所放缓。但他表示，市场强劲的需求最终将胜过新规实施带来的影响。如今25-30岁千禧一代对住房的需求不断增长，再加上越来越多新移民，及其它省份居民选择到温哥华和多伦多定居，促使多温两地的人口增长，也导致人们对这两个加拿大房价最高房市住房的强劲需求。

索珀认为，多伦多和温哥华的房价再次出现飙升的风险，要高于这两个城市房市出现崩溃的风险。房价上涨将由公寓市场的增长推动，原因是公寓房价相对于低层住宅更便宜加拿大房市，是更多买家的入门级房产。

报告预计大多伦多地区（GTA）的房价涨幅最高，其综合房价预计将上涨6.8％，达到90万1,392元；大温地区预计上涨5.2％，达到135万3,924元；蒙特利尔综合价格将上涨5.5％，达到40万8,285元；此外，加拿大其它主要城市房价上涨预计为：渥太华（3.2%）、温尼伯（4%）、哈里法克斯（2.5%）。

蒙特利尔。图片来源：网络加拿大三大城市：仍保持乐观态度

温哥华

专门从事为开发商分析土地和收购可开发土地的Nick Lee对大温哥华地区的房市前景看好。他表示，开发商近期仍在大量收地加拿大房市，表明其对大温地区房地产市场的前景持乐观态度。同时Nick认为加拿大如今的移民政策越来越宽松，将直接导致更多移民涌入，改变本地人口结构，从而促进大温地区向中高密度城市转型，使得公寓市场更加火热。在提到新的B2房贷政策时，Nick认为该政策对新移民的影响并不大，尤其许多新移民是中国一线城市的中产阶级，较难负担价格较高的独立屋，但有足够能力负担公寓房和城市屋，只有售价500万以上的独立屋会受到影响。

另一名地产公司的高级经理Joe 认为，新的房贷政策会影响人们的购房预算，但不会影响总体销量，因为买房置业是刚性需求。唯一需要考虑的是，新的房贷政策可能会让部分购房者从独立屋市场转向城市屋市场，或者从城市屋市场转向公寓市场。而对于新移民和外海买家较少考虑的大温地区边缘城市，新的房贷政策可能会造成一定影响。