签居间协议要注意什么，房屋买卖合同都签了结果发现买家不具备购房资格，法院这么判……

金羊网讯 记者董柳 通讯员万鹏 马婷婷

房屋买卖合同都签了，结果发现买家不具备购房资格，这可怎么办？记者近日从广州中院了解到，该院日前对该案作出了二审判决。法院表示，中介公司在履行居间服务合同过程中未审查买受人是否具备购房资格，虽促成了房屋买卖合同的订立，但房屋买卖合同因买受人无购房资格不能继续履行，中介公司无权要求支付全部中介费。

买受人王某、出卖人赖某、某中介公司签订了《存量房买卖合同》以及《中介服务三方协议》，协议均载明王某知悉限购政策。当日，王某、赖某分别向中介公司出具服务费确认书，确认签署当天均需支付中介费5万元，逾期支付将按每日0.1%的标准计付违约金；三方协议还约定守约方的中介服务费需由违约方支付。

在买受人王某起诉出卖人赖某要求解除合同案件的另案生效判决中认定，房屋买卖合同无法继续履行的主要原因是王某不具备广州市购房资格。本案中，中介公司起诉王某要求支付买卖双方合计应付的中介费10万元及逾期支付违约金，王某则反诉要求解除三方协议、中介公司赔偿其损失18万元。

一审法院认为：中介公司已促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，王某亦签署了《咨询及中介服务费确认书》，王某未依约支付中介费构成违约，还应根据《中介服务三方协议》的约定承担赖某所应支付的中介费。故一审判决：王某支付中介费10万元并以10万元为本金，按每日0.1%的标准计付违约金。

二审广州中院认为：中介公司在促成买卖双方签订合同时负有审慎注意义务。《存量房买卖合同》签订时王某明显不具备广州市购房资格，不可能依照合同约定在30天内完成交易。结合《购房资格调查确认书》笔迹明显不同的情形，二审认定中介公司实际上并未审核王某是否具备购房资格，导致涉案《存量房买卖合同》解除、王某需向赖某支付违约金，中介公司对此负有过错，另一方面王某在订立合同时不负责任，故王某、中介公司在居间合同关系中的过错程度相当。

故二审对一审本诉部分的处理是：王某需支付本应由其支付的中介费2.5万元、本应由赖某支付的中介费2.5万元及相应违约金。因王某不具备购房资格导致《存量房买卖合同》解除，故出卖人支付违约金的主要责任应由王某承担签居间协议要注意什么签居间协议要注意什么，次要责任由中介公司负担，故二审对一审反诉部分的处理是：酌情判令中介公司向王某赔偿5万元。

广州中院表示，广州市房屋限购政策实施已久，买受人是否享有限购区域内的购房资格是房屋交易能否顺利完成的必要条件，而中介公司在促成合同订立前应当告知委托人相关购房事项、审核买受人是否具备购房资格。如买受人未主动表明其没有购房资格，中介公司亦未予审查即促成买卖双方订立房屋买卖合同，但合同因买受人没有购房资格无法继续履行的，买受人、中介公司均负有过错，中介公司不能获取全部中介费用，如果中介公司的行为导致买受人产生了损失，中介公司亦需根据其过错程度予以赔偿。