工程管理行业分析，物业工程部管理详细分析.ppt 52页

4、工作人员的工作精神状态进行控制 1、我们讲的控制，是对工作人员在工作时间内精神状态进行控制，而不是全部时间 2、了解员工的技术水平，了解员工的协作意识、工作情绪，了解员工的近期对管理者的看法，了解员工的需求等。 3、解决了解到的影响工作的问题 管理者的管理知识要求 1、什么是管理? 2、什么是管理者? 3、作为一个管理者应该干什么? 4、管理能力由哪些要素组成? 5、如何掌握管理要领? 四、要实现工程部有效的管理 管理知识 什么是管理 ： 管理是一种由管理者组织他人工作的活动工程管理行业分析，而不是管理者自己去完成 管理工作的三个基本特点 1、管理是有目标的，管理过程就是为实现目标而努力的过程，是为实现目标而采取的手段. 2、管理是一个作用过程，这个过程包括计划、组织、指挥、协调、控制等部分，管理是应用性的社会科学，但在一定程度上又是一种艺术。 3、管理要注重的不是自己所干的工作，而是属下人员的工作情况，如果凡事都要管理者自己动手干，那么， 这一局面就足以说明这里不存在成功的管理。 什么是管理者 一个管理者必须达到下例三项要求 1、必须借助于计划、组织，指挥、协调和控制等过程来开展管理工作。

2、管理者必须直接参与解决问题，做出决策。（管理者的任务之一就是对不同的可选方案进行评价并作出决择）。 3、管理者至少要有一个人向他负责，向他汇报工作。管理者另一个责任就是负责指导和指挥下属开展工作。 管理者应该干什么 每个中层、高层管理者都肩负者4个方面的职责 1、规划和决策。 2、组织和协调。 3、控制和调节。 4、指导和培训。 管理者能力是由哪些要素组成 管理知识；管理技能；管理观念 管理能力是由3个相互关联的要素组成 一个称职的管理者在管理观念上的特征是 1、强烈的管理意识 2、具有强烈的责任感 3、具有感情交流意识 管理技能的组合应包括 技术技能、交际技能、行政管理技能三个部分 * 物业工程部 管 理 一、物业的分类与工程部的关系 二、工程部的任务 三、工程部的管理工作 四、要实现工程部有效的管理 五、工程部的规章制度 附件、酒店各区域的技术标准及参数 目 录 一、物业的分类与工程部的关系 根据使用功能不同，物业可分为4类 （1）居住物业： 住宅小区 、单体住宅楼、 公寓 、别墅、度假村等 （2）商业物业： 综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所 （3）工业物业：工业厂房、仓库等 （4）其它物业：车站、机场、医院、学校 现代工程管理理念：融入市场、精简机构、一专多能 物业的分类与工程部的关系是： 根据物业的性质、面积的大小、设备的多少、服务的标准等条件设置工程部的组织机构和人员配置 工程部与以下部 门有业务关系 外部： 内部： 供电局： 申请用电量、定期电气设备检测、增容 劳动局： 特殊工种的培训发证、耐压容器年检、电梯年检 环保局： 排烟、排污、噪声检测 电话局： 申请中继线 、网络 煤气公司： 申请煤气使用并接受管理 自来水公司： 申请自来水的使用 卫生防疫站： 检查饮用水的洁净度 街道办事处： 门前三包卫生达标 维保公司： 冷冻机 电梯 行政 、客服、 保安 、办公室 、餐饮 辅医、 保洁 市政热力公司： 供应蒸汽 二、工程部的任务 1、执行、落实总经理制定的各项年度计划和工作目标 2、对物业供应能源 3、负责对物业设备和设施进行维修、运行 4、对设备设施进行更新和改造 三、工程部的管理工作 工程部的 管理工作 管理 ： 计划、人员、设备、运行、维修、资料 控制： 能耗、设备运行状态、材料消耗 工作人员的工作精神状态 1、计划管理 计划管理 年计划、季度计划、月计划 能源计划 （能源消耗计划、(水电气 ) 节能计划） 维修计划 （检修计划、设备更新改造计划） 材料计划 （物品采购计划、材料消耗计划、工具消耗计划、低值易耗计划） 人员管理计划（人员培训计划、人员编制调整计划、人员数量调整计划） 费用总额管理计划（根据上述管理费用，制定费用总额管理计划、工资总额、各分项费用） 2、对人员进行管理 （1） 根据物业的大小、类型、服务的标准、设备的类别、物业管理费的额度、设置工程部的组织机构及岗位 工程部组织机构设置是多种多样的， 要根据物业的规模和服务标准而设置： A、按专业系统设置方式 例如：酒店 B、按设备分区域的设置方式 C、按管理性质设置方式 D、按运行管理和维修分设的模式 E、大型高档写字楼、商业中心、医院 3万㎡左右 例如：物业 F、大型高档写字楼、商业中心、医院 10万㎡左右 （2）人员的招聘 招聘技术标准（其他标准由人事部门确定） 工程部经理： 1、工程部经理应具备的素质诚信、勤奋、团结、协作、有专业知识、有相关的工作经历、熟悉物业法规、接受过专业培训 2、工程部经理应具备的工作能力团队协作能力、指挥协调能力、预测控制能力、沟通管理能力、文案撰写能力、 3、工程部经理应具备的技术要求有相关的学历对物业各个系统有初步的了解、有一项专业较强有处理、解决设备运行故障的能力有相关的上岗证主管：1、有相关的学历2、对本专业系统较为熟悉3、有相关的工作经历4、有相关的上岗证 员工：1、对本专业系统较为熟悉，有一定的工作经验2、有相关的工作经历3、有相关的上岗证 人员的搭配原则（主要指员工） 1、老中青相结合 老青各占10％～20％左右 2、技术高中低相结合 高低各占10％～20％左右 要有磨合期 一般控制在1～2个月 磨合期主要观察 1、敬业精神、团队精神 2、脾气、性格、集体融入性、容忍性 3、技术水平、 3、对设备进行管理 （1）按照京国土房管物字(2001)258号《北京市物业管理招投标暂行办法》第二十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标企业： １．项目竣工总平面图； ２．单体建筑、结构、设备安装竣工图； ３．附属公建配套设施、地下管网工程竣工图； ４．有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料； ５．各单项工程竣工验收证明材料；（或综合验收材料） ６．房屋质量保证文件和房屋使用说明文件； ７．房屋销售清单和产权资料； ８．公共配套设施的产权及收益归属清单；会所商业用房物业用房等 ９．物业管理所必须的其他资料。

（2）对所接管的设备进行试运行工程管理行业分析，对有问题的设备做好记录并请甲方确认，协助甲方解决 （3）对工程遗留问题做好记录，及时将信息反馈给甲方并协助甲方解决 （4）建立设备档案， 将价值较高的设备建立档案（包括：设备名称、品牌、生产厂家、单价、产地、出厂日期、使用起始日期、安装地点、功率、配件、保修期、安装使用手册、保修单位、联系电话、联系人 等）备查 （5）对设备进行编号，确定负责人 4、对运行进行管理 1、 配置有相应技术水平的运行人员，能够简单处理设备故障2、根据情况调整设备的运行状态3、一备一用的设备 一般情况每周调换一次4、建立运行值班记录 5、每天对能耗进行统计 5、对维修进行管理 设备的生命周期(浴盆曲线) ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?O 早期故障期 劣化故障期 偶发故障期 维修工作主要分为计划内和计划外两类维修 1、计划外维修 2、计划内维修 3、每月对维修单进行统计、分析从中总结经验（维修数量、质量、材料消耗） 工程部的维修分类图 ? 做出设备的中小修计划 一般1个月一小修，三个月一中修 － － － － － － － 室外管网 － － － － 生活水泵 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月时间 名称 6、对资料进行管理 （1）建立设备技术档案管理： （2）建立设备登记卡片： A、物业施工竣工验收的整套档案资料。

B、设备的技术规范、标准，操作手册、使用说明书 。 C、设备新技术信息及资料。 D、员工技术考核标准、各项制度及相关资料。 A、各系统设备档案登记卡。 B、各部门设备档案登记卡。 1、对能耗进行控制 1、根据物业交接时的统计资料做出能耗预测（见表） 2、从能耗较大的设备入手控制能源消耗 3、制定节能计划（组建节能机构、制定节能目标等） 4、比较节能效果，总结节能经验 序号 设备名称 功率 数量 运行台数 运行功率 (KW) 运行时间30天/月 每月电 费估算 0.65元／KW·H 用备注 每天小时(H) 每天 功率 KW·H 满负 荷率(％) 起动频率 (%) 每月 功率KW·H 1 冷却水塔 4KW／台 2台 1 4 12 48 100% 100% 1140 ? 7时～19时 夏季3个月运行 2 空调机 总170KW 6台 6 170 12 340 100% 100% 10200 ? 3 冷水机组 总205KW 2台 1 103 12 1236 80% 80% 23731 ? 4 三星室内机 总95KW 472台 472 95 10 950 80% 100% 22800 ? 5 三星室外机 11KW／台 100台 100 1100 10 11000 60% 80% ? 6 变频生活水泵 22KW／台 2台 1 22 24 528 60% 50% 4752 ? 全年运行 7 稳压水泵 7.5KW 1台 1 7.5 24 180 60% 80% 2592 ? 全年运行 8 电子屏 总10.2KW 2块 2 10.2 10 102 100% 100% 3060 ? 全年运行 9 热水循环泵 总60.25KW 3台 2 40 24 960 100% 100% 28800 ? 冬季3个月运行 10 旱地喷泉 总71KW 33台泵 276盏 ? 71 ? ? 100% 100% 71 ? 每周15分钟运行检查每月运行1小时 11 灯光效果 总130KW ? 1/3 40 4 160 100% 100% 4800 ? 不包括节假日 12 电梯 总97 KW 5台 5 97 12 1164 100% 50% 17460 ? 夜班留1台值班电梯 13 小货梯（食品） 2.5KW 1台 1 2.5 4 10 100% 30% 90 ? 全年运行 14 排烟风机 总46.5KW 9台 ? ? ? ? ? ? 10 ? 每月检查1次 15 新风机组 总86KW 39台 39 86 12 1032 100% 100% 30960 ? 全年运行 16 电动遮阳篷 总10KW ? ? ? ? ? ? ? ? ? 忽略 17 电动窗 1.8KW 54个 ? ? ? ? ? ? ? ? 忽略 18 电动旋转门 0.7KW 2扇 2 0.7 12 8.4 100% 70% 176 ? 全年运行 19 电动防火门 2KW 2扇 ? ? ? ? ? ? ? ? 忽略 20 变压器 台 2台 ? ? ? ? ? ? ? ? 损耗忽略 21 配电屏 ? 18台 ? ? ? ? ? ? ? ? 损耗忽略 22 照明系统 综合楼 812KW 80% 650 8 5200 ? ? ? 全年运行 ? 总 展示中心 312KW 80% 250 4 1000 ? ? 30000 ? 全年运行 2、对设备运行状态进行控制 1、对冷冻机、水泵、变压器、锅炉等一备一用的设备要经常替换运行 2、冷冻机的启闭时间要随天气变化经常调整，冷却水塔的启闭数量要随天气变化经常调整 3、不经常启动的设备也要每周启动一次（如消防水泵、柴油发电机） 4、电梯系统、照明系统在人员较少的时间段（如夜间可关闭一些） 3、对材料消耗进行控制 工程维修材料的消耗是较大的费用消耗，主要消耗在灯泡、 灯 管、开关、插座、电线、阀门上 1、凭维修单领取材料 2、更换的零件要拿回冲销 3、金额较大的配件要有经理签字 4、定期进行小修、加油减少零配件的损坏 *