澳大利亚房地产市场运作启示录.doc

澳大利亚房地产市场运作启示录近几年澳大利亚房地产市场比较活跃，价格总体呈逐步上升趋势。地区不同，房价差别较大。据了解，影响住宅价格的区素主要有：一是城市就业的机会；二是二手房市场活跃的程度；三是政府的住宅政策。悉尼市是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心，有全国最大的海港，工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主，有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民，悉尼市人口目前已达到400万。随着人口的增加，住房的强劲需求，带动了住宅市场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30％。墨尔本市的繁华程度仅次于悉尼市，住宅价格也提高了10％。首都堪培拉清新和寂静的环境适合年长人养老居住；黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主，这些地区的人口相对稳定，住宅价格持续平稳。二手房交易在澳大利亚非常活跃，尤其是悉尼和墨尔本市，平均每户家庭每2.8次家，据说，除了职业变动原因外，这是他们一种生活习惯和传统，甚至看作是一种文化。事实上，很多澳大利亚家庭是把房屋作为一种投资去交易。移民的不断涌入，增大了住房需求。一般家庭如果需要住房，最先考虑到市场选择二手房，再考虑新建住宅。

同时又由于市场上新建的公寓住宅数量有限，二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费，二手房市场就会更加活跃，房价自然会不断增长。一、房地产开发企业与开发项目在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。

个人到市场上愿意购买的是二手房，或居住，或重建。在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳大利亚政府规定，购买土地必须是自有资金或者合伙，不能贷款。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。二、房地产金融体系与住房抵押贷款澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。

各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外，还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％—11％，一般由公司老板支付澳大利亚房地产市场，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。澳大利亚政府规定，首次购房，抵押贷款最多可贷到房价的95％（房价是由银行或财务公司的估价师估价），但贷款额超过房价的80％的，需按贷款额的1％付贷款保险。第二次购房，抵押贷款可贷到房价的110％（包括律师费、印花税等），可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。

宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。三、房地产中介和从业人员伴随着房地产交易的频繁，澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证书，以保障中介服务的质量和信誉。澳大利亚政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元，最长坐10开发公司或个人委托房地产中介机构卖房，一般支付房价2％—3％的佣金（不包括广告费）。房地产中介机构可以将几家开发公司或众多私人客户的待售房屋一起登广告，费用由开发商或私人客户共同支付。房地产中介机构一般不从事房屋吞吐的经营活动。

如果客户委托中介机构做住房抵押贷款业务，每贷款10万澳元收500澳JD代理费。以墨尔本市中介公司为例，客户委托该公司代理销售，先要签订委托售房合。私人客户的住宅一般要求60—90天卖出去，开发公司要求不超过一年时间卖出去，中介公司按房价的2％—3％收取佣金。在代理销售中，公司雇佣了几十名房地产经纪人，并为他们提供办公用房和一切办公设备，以及支付通讯和其它办公费用。房地产经纪人可以公司的名义接受客户的委托，公司老板每周还垫付给每人400澳元。交易成功后，佣金的45％归个人，55％交给老板，归个人的45％佣金中，要扣除每周由老板垫付的400澳元。如果售房代理工作是由不同经纪人共同完成的，那么，在45％归个人的佣金中，其中接受代理的人分得18 个百分点，作具体事务的人分得9 个百分点， 谁最后把房子卖出去的人分得18 个百分点。 公司自己拥村300 栋住宅出租， 靠收7％的管理费维持本公司的成本，佣金是公司的利润。据了解，房地产中介机构代卖的 房屋，在约定的时间内一般都能卖出去，除非是房子本身有问题或者房子的价位明显不合理。

住宅出售的方式是 70％通过拍卖，30％通过讨价还价实。澳大利亚房地产中介机构基本都 一样运作，差别只是公司的规模不同。澳大利亚规定，房地产经纪中介人 员必须在某一家中介公司谋职，不能单独以个人身份承揽业务。 澳大利亚房地产中介机构是在房地产交易活动中通过为 客户周到、多方位的服务而生存、通过竞争而不断发展的。因为个人买房或建房 过程中，都需要找律师、顾问公司、经纪人和财务公司。律师负责文件和监督整 个购房或建房过程；顾问公司提供测算、验证、察看土地、解决邻里关系等咨询 代理服务；经纪人帮助寻找房源，讨价还价；财力公司解决做好抵押贷款。 启示一：政府的基本职能是保障 我们对澳大利亚几个城市房地产市场的考察中，感受很深的一点是关于政府 的职能。政府的职能，用简单的话说就是保障，其它全部交给市场运作。具体表 现在两个方面，一是保障法律的实施，二是保障最低收入家庭的住房问题。 第一，政府保障住宅建设要按照城市规划及城市规划条例。建筑条例实施。 比如在悉尼市，政府将西区规划为重点发展地区，那么政府有意识通过拍卖土地， 吸引开发企业和私人到西区建设房地产项目。悉尼市最大的“独立式住宅样板村” ）建在西区，近几年新建和正在建的住宅绝大部分也都在西区。

另外，大到悉尼市一座即将建成的 75 层公寓楼、黄金海岸一座即将建成的 80 层公寓楼，小到一栋独立式住宅200 多平方米，开发企业部需将规划设计方案、 建筑施工图等相关文件报当地区政府审批，政府通过审批项目，保障规划条例和 建筑条例的实施。 第二，政府保障贫困线以下的家庭住房问题。为这些最低收入家庭建设公屋， 规定最低的租金标准，并发放住房补贴，同时为失业者寻求再就业和培训的机会， 发放失业救济金。澳大利亚政府负责解决贫困线以下的家庭作房问题。政府规定， 家庭收入在35000 澳元以下的为贫困家庭，政府建造公屋以每周200—250 廉价租金（有两个卧室，面积100平方米左右村宅）租给贫困家庭，并付给每周 50—100 澳元的住房补贴。公民如果失业，政府还提供每月350 元澳元的失业费， 并负责定期帮助找工作和专业培训。家庭年收入一旦超过35000 澳。就将搬出公 屋，自己买房或建房。 澳大利亚的房地产市场是完全放开的，市场有自己的运作规则，价格靠市场 供需调节，政府只保障从事房地产中介活动的专业人员只有真正的专业技能，保 障服务的质量，确保客户的利益不受损害。当然房地产交易成功，要到政府有关 部门登记注册。

启示二：实行鼓励住房发展的税收政策 澳大利亚政府实行高税收高福利政策，福利体现在教育、医疗、妇女儿童健 康。失业保险、养老救济及贫困家庭的住房等方面。住房是最昂贵的消费品。怎 样才能鼓励人们住房投资的积极性，政府采取优惠的税收政策无疑是最好、最有 力的措施。联系到我国，把住房产业作为新的经济增长点澳大利亚房地产市场，澳大利亚利用税收杠 杆的做法是非常值得借鉴的。 上海市房地产市场之所以很活跃，居民购房踊跃是其中一个很重要的原因。 购房款可以抵扣未来5 年个人所得税；居民买房实际交纳契税只有0.75％；出租 住宅近5％的综合税率纳税等等。这此政策措施值得在全国范围内推广。 启示三：激活二手房市场 二手住宅交易在澳大利亚非常活跃，占整个住房交易市场份额的90％以上。 在澳大利亚外来人口不断涌入，住房消费需求也不断增加的情况下，政府主要通 过激活住宅二手房交易，促进住宅的投资和消费。澳大利业房地产市场上，开发 企业向你展示的只是楼盘，而房地产中介机构却掌握着大量信息。澳大利亚房地 产业协会的成员遍布在各地的房地产中介机构。活跃的二手房市场是一个国家房 地产市场发展到成熟阶段的重要标志。 活跃的二手房市场，电是居民进行住房投资的基本条件。

许多澳大利亚家庭 将购房看作一种投资，认为住房投资的回报高于其它方面的投资。大多数家庭没 有太多的存款，人们就业期间，享受很好的福利待遇，失业也有救济金，退休后， 还可以拿到养老金和保险，与其在银行存款，不如投资房地产。如果没有一个成 熟，完善的住宅二手房交易市场，住宅投资的愿望难以实现。 我国的二手房地产市场已经启动，上海二手房交易量已接近一手房交易量，