澳大利亚房产现状，澳洲房地产现状分析.doc

澳洲房地产现状分析.doc:..澳大利亚房地产现状分析我做了一些关于澳洲房产现状的研究,简单的将一些主要信息总结一下,希望能给各位一个当今澳洲房产市场情况的大概印象。首先,我想介绍一下现在主流的媒体和经济分析师对澳洲当今房地产M场的综合评价:根据《经济学家》朵志近期的调查排名显示,以世界各国1975-2010年房产的售价租金比例來算,该杂志估计澳洲房产价值被高估了56%,其次是中国香港的54%,以及法国的48%o-些观察人丄•认为,澳洲房产相比其他发达国家的房产价格水平、工资平均收入水平、租金收入水平来看,会有实质的降幅。但一些反对人士则认为澳洲房产是被有所高估,但并不会带來很明显的价格卜-降。反对人士认为是一些其他因索导致澳洲房产被高估:(这些因索是澳洲特有的澳大利亚房产现状,从而导致澳洲房产比其他类似国家价值被高估了):•宽松的信贷要求(甚至有可能贷到95%的比例,降低了购买门槛,但近期有所调整,要求变高一些了)•从2008年起的低银行利息(这样增大了消费者的借款能力)•政府限制对土地的供给出让(这样减少了土地供给)•税收体系有利于投资者和现有的业主。(鼓励投资的作用)•帀场成品房的短缺(相比以往的年份,2009-2010年i|j场上的成品房供应有所减少)•高速的人口增长(是世界人均人口增长率的两倍,其屮墨尔本地区平均每周约有1500名新增人口澳大利亚房产现状,不久的将来会超过悉尼成为澳洲人口最多的城市)•2008年起对海外投资人的投资规则变更(宽松的投资要求吸引海外投资人)•不被限制的房产推销展览会推销房产(房产传销,许多人开始炒房)•投机性的需求增大(很多人跟风,非理性购房)以上这些因素的组合是导致了澳洲房产高价的澳洲特有因素。调查报告和老百姓的反应:根据2011年第七次年度《国际住房负担能力调查》显示,根据房产中间价除以人民年收入(此收入指个人的总收入,并不是个人可支配收入)水平的比例来算,澳洲的平均房产价格已经连续第二年排在全球最难负担排名的前列。一下图表口上而F分别显示了:从1980年・2010年间(1)住宅房产价格趋势;(2)住宅房产价格/人均年收入的比例;(3)住宅贷款额/人均人均年收入的比例。NOTE:ter-est^xclvi