澳大利亚房产怎样，利率还要涨，2023年如何玩转澳洲房产市场？

什么时候是购买房产的好时机？你的当地房地产中介说：任何时候都是好时机。当然，你不会现在就买，因为有这么多事情要担心，几乎所有其他人都这么说。

《澳洲人报》报道，现实是这样的。房地产投资是长期的，总是有机会的。更重要的是，无论其他情况如何，澳洲住宅物业现在比一年前要便宜得多。

对于潜在的购房者和房产投资者来说，游戏规则已经改变。价格正在下降，而且共识是，在未来的许多个月里，价格将继续下降。同时，利率不断上升。

因此，这是一个更具挑战性的环境。如果你看一下事实——房地产价格从2021年底的峰值，到2022年底下降了约6%——如果你听从预测——甚至澳洲储备银行——你可以得到预测，表明从顶到底的跌幅可能高达20%。

但储行所预测的基本情况是下降11%，在2023年底结束。

现在，悬而未决的问题是，要么很多坏消息将在未来几个月内滚滚而来，要么一些顶尖预测者目前为之都太过悲观。

迄今为止，房市下滑的一个耐人寻味的方面是，直到最近，它都没有显示出我们在一场戏剧性的低迷中得到的那些传统信号。例如，你可能认为大银行内部的数字现在已经显示出房地产压力的真正迹象。但最后两家发布报告的大银行——西太平洋银行()和国民银行（NAB）——几乎没有任何证据表明抵押贷款压力正在上升。

每一次房地产的衰退都是不同的，而这一次有一些突出的特点澳大利亚房产怎样，分析家们建议任何进入市场的人都必须了解。

是的，我们面临着更高的利率——而且重要的是——更高的通货膨胀。但澳洲历史上严重的房地产衰退总是伴随着失业率的严重上升。这一次，我们没有这个问题；对于房主来说，这是一个保证，表明价格的下降将保持“有序”，直到我们触底。

由于我们只有最轻微的抵押贷款压力，这表明被迫清算出售——即房主扔掉钥匙并放弃市场的头条新闻——几乎看不到。

伴随着这些传统的经济下滑信号的缺失，还有一些新的因素出现在地平线上。

Rent sign.

对于投资者来说，这个市场的突出特点是，你几乎可以出租任何物业：空置率（告诉我们在任何特定时间有多少物业是空的）达到有记录以来最低的之一。大城市和地区城镇都是如此。如果你冒然购买投资性房产，那么最大的风险之一——你因缺乏租户需求而失去租金收入——这在2023年几乎不存在。

因此，对于那些必须购买房产的人——如首次置业者——或那些想投资的人来说，挑战在于如何找到可能出现价值的地方。

财务顾问建议你需要持有房产7到10年，以获得最佳回报。

在大流行时期的地产繁荣中，我们看到房产价格高飞。但在这些数字里面，真正飙升的是独立住宅（以及它们与Covid分离开来的承诺）。单元房——尤其是公寓——由于同样的原因而不那么受欢迎。难怪独立屋的价格当时比公寓上涨得更快。

但到目前为止，在这次衰退中，我们看到了相反的情况。公寓价格的下跌速度大约是独立屋房价的一半，而且这种情况预计会继续下去，这主要是因为独立屋房价在上行期间涨得过高。

从投资者的角度来看，公寓更容易购买，原因很简单，它们往往比独立屋更便宜，维护更少——长期来看，它们在资本增值方面可能表现不好，但价值机会很少出现在我们的市场，特别是在“入门级”。

明年房产买家面临的另一个“摇摆因素“将是移民增加对住宅市场的影响。更多的移民最有可能有利于主要城市的房地产，因为那里的工作机会往往集中。

传统上，移民会在公寓市场开始他们的住宿史，然后再购买独立屋。这对公寓市场来说是另一个利好。

会在哪里购买？疫情时代的小型繁荣的显著方面是涌向乡村和偏远地区，在堪培拉和霍巴特等不可能的地方出现了红火的房地产市场。随着大都市中心的失宠，吉隆（）或卧龙岗（）等地区城镇拥有几十年来最繁荣的市场。

分析师认为，随着经济恢复到“正常”状态，可能会出现向大城市回流的现象。还有一个问题是，在地区性城镇，与悉尼和墨尔本等大城市的供应不足相比，住宿的供应可以相对容易地得到解决。

事实上澳大利亚房产怎样，悉尼是2022年第一个房价开始下跌的城市，也是房价下跌最快的城市。仅凭这一点，房地产专家就指出，当市场最终转向时，悉尼将是最先复苏的城市。

如果你准备长期从事房地产，另一个关键问题是资金。或者更准确地说，在目前的环境下。金融、税收和激励措施。

没有人知道利率会有多高，但同样，如果共识是正确的，那么我们可以合理地预期可变抵押贷款利率在当前周期的顶部将达到8％。

你是否在这些水平上“固定”，取决于你：可以说，在抵押贷款利率为2％和3％时，固定它是一个非常好的主意，在《澳洲人报》的文章中，我们曾不断建议任何想要固定的人在那个时候就应该这样做。

根据目前对利率的预测，固定贷款的人数将只是2021年贷款水平的一小部分。

and coins.

在税务方面，前景应该是相对稳定的。阿尔巴尼斯政府已经表示，它无意接近修改负扣税（ ）——即你可以为你的房产支出高于房产收入的部分获得税务减免——或资本利得税（CGT）折扣。你自己住的房子是免征资本利得税的，你的投资房产需要缴纳CGT，但如果你持有一年以上，可以获得5%的折扣。

对于购房者来说，有很多联邦和州的补贴，这很难跟踪查询，各州的税也有差异。

但在全国范围内最受欢迎的联邦激励措施是政府的住房首付计划（home ）——作为首次购房者，你只需用5%的首付金就可以买到房子，政府为另外15%的首付提供担保，这样你就可以在任何一家银行进行购买——银行必然要求有20%的首付。

还有一个首次购房退休金储蓄计划（first home super ），允许首次购房者以非常有限的方式动用他们的退休金（又作养老金），用于支付首次购房抵押贷款——这对那些拥有大额工资并准备购房的人很有用。州政府的激励措施可以迭加在联邦的举措上，以使你过关——一个好的抵押贷款经纪人或银行住房贷款专家应该能跨越所有这些问题。

在光谱的另一端，也有一些激励措施，以帮助房主搬出他们的家庭住房，并获得一些额外的资金放入退休金账户。直到最近之前，如果一个空巢老人卖掉了家庭住房并想把钱投入退休金，他们必须遵守基于年龄的退休金规定——换句话说，他们可能已经过了缴纳退休金的年龄。根据退休金“大房换小”()计划，任何超过55岁的人，如果出售家庭住房并希望向退休金账户供款，根据对旧规则的修改，他们可以这么做。

这给我们留下了一个迫切的问题——住宅房地产市场何时会转向？没有人可以肯定地告诉你，但对于购买住宅的人来说，进入市场的时机是任何时候都可以的……你的房子不是投资或投机，它是你生活的地方，而且对于这些购房者来说，经济效益是不同的。从长期来看，你买房比租房要好（历史表明）。

如果你是一个房产投资者，那么如果澳储行说利率将在2023年底达到顶峰，那么这可能是一个开始寻找便宜货的非常好的时机。