新加坡房地产投资，新加坡房产 | 永久地契还是 99 年地契？买房投资怎么选？（一）

在新加坡，土地使用权和房屋所有权是一体的，共同构成房屋产权。因此，在新加坡买房，买的不仅仅是房子本身，也包含了房屋所属的土地。因此，房契的选择就变成了重要的考量因素。

常见的新加坡私宅产权，按年限可分为以下几种：99 年地契（）、999 年地契和永久地契 （）。999 年地契由于期限极长，几乎等同于永久地契。方便起见，本文将 999 年地契和永久地契统称为“永久地契”。

这里需要注意的是，在新加坡，有两种永久地契，分别为“无限期产权”（“ in Fee ”）和“永久产权”（“ in ”）。

无限期产权是国家授予个人的最高级别的永久地契，无附加条件，而永久产权则受国家土地法案（State Lands Act）下的条款约束。这些条款包括国家对土地的自由通行权、开采土地下矿产和资源的权利以及维护界标的义务。

永久地契房产可根据 1966 年土地征用法案（Land Act）被政府征用。土地征用法案赋予政府在新加坡征用任何土地用于公共用途的权利。政府的强制征用是不容置疑的，政府的决定是最终的。

很多人在新加坡买房投资时，对于地契年限的选择，都有很多疑问和纠结，究竟是永久地契好，还是 99 年地契好？如何进行选择？需要考量哪些因素？

今天，我们就来了解一下新加坡永久地契房产。

新加坡永久地契房产

顾名思义，永久地契房产就是指业主可以无限期持有产权的房产。持有永久地契（）的房产，业主对其土地上的一切不动产，包括土地、房屋建筑、树木及地下资源（地下某个深度为限制）持有永久性所有权，并能世代传承。新加坡常被华人戏称为“坡县”，主要是因为其国土面积十分狭小。在人多地少的新加坡，拥有永久地契的房产自然十分稀缺而珍贵。

这些拥有永久地契的房产新加坡房地产投资，都是从建国之初就流传下来的，因为新加坡政府已于 2007 年宣布，不再推出永久地契供地产开发商招标。因此，如果您现在看到市面上有新建的永久地契房产出售，那么毫无例外，都是从旧的永久地契房产私人业主那里买下来重新开发的。我们先来看看永久地契房地产的优势和特点：

新加坡永久地契房产

优势

保值

永久地契房地产的产权完全属于业主，政府不得随意干涉，可以传承给家族后代，“一铺养三代，一屋住三代”，成为家族财富。

值得注意的是，虽然法律保护业主在地契期限内的绝对产权，但是根据《土地征用法案》，凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路、地铁系统、学校、医院、公园及政府组屋等，政府均可以强制征用。

这一点，无论是永久地契还是 99 年地契，都适用。当然，政府征用拆迁会有相应的补偿，通常不低于市价，所以不必太担心。

增值

由于新加坡政府已经停止出售永久地契土地，因此持有永久地契的房地产总量不再增长，永久地契土地成为不再增长的稀缺资源。

物以稀为贵。新加坡的经济越发达，国家越强盛，这些稀缺资源的价值当然也就越高，因此富豪都喜欢到新加坡来购买永久地契的房产。

“暴富机遇”

作为像中彩票一般的暴富机遇，您也许听过新加坡的 En Bloc 集体出售。En Bloc 在法语中是“整体”的意思，新加坡房产市场将两个或多个房地产单位打包出售给同一个购买者的情况叫做 En Bloc ，集体出售。

集体出售有点类似于中国的集体拆迁，但又不太一样。在新加坡，某处房产提出集体出售计划后，会对所有业主征求意见，只要超过 80% 的业主同意出售，该地产就会进入拍卖流程，价高者得。购买者通常是房地产开发商。

由于集体出售的价格往往可以高出市场价 50% 甚至 100% 以上，因此对于业主来说，遇上集体出售，几乎等同于买彩票中奖，可以一夜暴富。尤其是对那些拥有永久地契但房屋已经比较老旧的房产。

99 年地契的房产和永久地契的房产都有可能集体出售。不过要注意新加坡房地产投资，开发商买下持有永久地契的土地后，可以在其上开发 99 年地契的新楼盘。因此，也要特别注意那些在永久土地之上新建、却只有 99 年地契的房产。

新加坡永久地契房产

特点

价格更高

同地段、同配置、同面积的情况下，永久地契房产的价格会比 99 年地契房产的价格高出 15%-20%。

产权转让限制少

在新加坡，房产地契的剩余时间如果小于 60 年，贷款和公积金的使用会有所限制；如果剩余时间小于 40 年，则房产出售会存在一定的难度（参考中国的老破小），除非该房产存在集体出售的潜质。

从这个方面来说，永久地契的房产几乎不必担心地契剩余时间的问题。即使是十几年没人居住的荒屋，如果拥有永久地契，也能卖出较高的价格。因为买家看中的是永久地契，通常会直接将旧屋推倒重建。

一般位于核心片区

不靠近地铁

永久地契的房产主要集中在乌节路、武吉知马、东海岸和诺维纳这些核心片区，政府新开发的区域基本没有永久地契，因此永久地契房产几乎都不靠近地铁，主要用来兴建豪宅（好地段的私人公寓）、联排别墅（排屋）和独立洋房或半独立洋房，大盘相对较少。