德国房产项目，干货（德国篇）四：德国房产投资以及K55项目相关FAQ

基本篇

1. 为什么要投资柏林房地产？

答：

·人口增长：未来15年柏林将增加34万人口，住房需求激增；

·工作机会：过去十年柏林创造的新增职位超过25万个；

·供应短缺：目前到2020年柏林新房缺口达19655套，供不应求；

·租赁火爆：富裕人口及本地使馆和商业专业人士人数急速增长，租房需求保障，近五年米特区租金平均上涨55%；

·房价增长：柏林房价近年每年平均上涨10%以上，2015年房价同比上涨20.7%；

·机构投资：数据分析显示，71%的国际基金公司认为德国是全球最好的房产投资目的地，尤其首都柏林，稳居榜首。

2、我买的房子是带装修的房还是毛坯房？

答：LRC集团推出的是带精装修的房产，以卓越的建筑水准和高品质的建筑材料建造。由于德国本地人对厨房要求极高，所以德国的交房标准通常为不带厨房装修的，但K55项目提供连装修厨房以及包含简单家具的选项，拎包入住。

3、德国的房产产权是多少年的？

答：德国的房产虽然大部分都是永久产权，但也有一部分只是使用权。仅有使用权的房产要比永久产权的价格低不少。K55项目是永久产权的。

购房篇

1、海外投资者可以在德国投资新房、期房还是二手房？

答：都可以投资。但如果二手房的大楼或是房子本身属于旧房的话，考虑到欧洲国家相对较高的房产维修成本，建议投资新房比较有保障。

2、预定房产需要准备什么材料？

答：客户提供有效的护照复印件、个人联系信息并填写预订单即可。

3、我需要找律师吗？

答：在德国不论是购买一块土地、一套公寓还是别墅，房地产交易必须经由律师公证才算合法。LRC集团有推荐的德国本地公证人，熟悉项目情况，为客户服务周到。

4、客户需要亲自去德国签约完成交易或安排出租等事宜吗？

答：不需要。客户可以在其居住地的德国使领馆进行身份验证并委托代理公证人，开发商一般会配备律师/公证人以完成交易，房屋贷款经纪人以完成房产贷款申请及房屋出租管理服务等机构以完成收房、出租管理等事宜。

5、德国如何保护投资者合法拥有所买的房产？

答：购买房产需要请律师/公证人协助完成房子的土地注册，每项法律权益均标注在土地注册内以确保房地产的一切合法权益。德国法律规定房地产的买卖合同必须经过公证师的公证，负责向地产局申请地产登记副本，核实出售房屋的情况和限制，如债务情况和环保要求或者交通限制等。公证师也负责准备买卖合同，核实双方身份，公证双方的签字文件。一般买房的合同金额会安排汇入公证处的托管帐号，待地产变更登记完成后公证处才会将房屋款转交卖方。

6、我买的房子可以自己住吗？

答：可以自住。K55项目是精装的，也有加装基本家具的选项，可以拎包入住。由于房型以附近上班一族为主，所以设计及配套主要符合欧洲上班族需求。

7、德国房产购买流程是怎样的？

答：德国房产一般由置业顾问为客户提供房产资料，客户选房后支付定金并提供相关客人信息给德国公证律师用于制作购房合同；合同准备好之后由客户带着合同到国内的德国使领馆进行个人身份和购房合同的认证，在认证完成后一周内签署购房合同，在两周内支付项目20%首付款；交房前3个月开始申请贷款。K55项目将于2016年12月交房，在交房时客户需要支付80%尾款；交房后客户可签署集团提供的包租计划协议，或者委托集团旗下的租赁管理公司进行托管。

贷款篇

1、海外投资者可以向德国金融机构申请办理贷款吗？

答：可以，但贷款条款会比本地居民要紧，利率会较高，可贷比例也会较低。如果提交的文件为中文也需要准备英文翻译本以便于相关机构的审核。

2、购买房产后客户需要在什么时间申请贷款？

答：最好能在交房3-4个月前申请房贷，预留足够时间准备相关文件及审批。

3、申请房屋抵押贷款需有提供什么文件？

答：通常需要提供充分的财务证明以证明您的财务状况良好。可能需要提供以下文件中的一种或多种：近3个月的收入证明、资产证明、担保人（如有）的财务证明等。

4、客户申请房贷的成功率如何？

答：外国人在德国贷款购房是根据客户能否提供有效的财力证明其他收入相关证明的具体情况而定。如客户提供材料真实且完善，贷款成功率也随之提高。

5、贷款最多可申请多少年？目前的利息是多少？利息是浮动的还是固定的？

答：外国人（非于德国居住人士）投资者，只要能提供足够财政证明，可以向德国当地银行申请最多不超过房产评估价值60%的银行贷款。目前对外国人的房贷利息一般在3.75~4.75%左右，通常为每5年、10年或20年采取固定利率或浮动利率，还款期不超过30年。

风险篇

1、买德国房产会有货币风险吗？货币汇率持续波动对购买房产会有什么影响吗？

答：如果持有的是人民币需要换汇购买德国房产，那就会需要面对换汇风险。如果只付了首付 (一般为购房价格的15-30%)，其余70-85%的尾款未付，当欧元汇率下跌，就意味总购买成本下降，相反当欧元汇率上升就代表总购买成本上升。如果您有以贷款买房，贷款是您的债务，如果欧元汇率下跌，就意味您的总债务金额也降低了，相反当欧元上升就代表总债务金额上升。在此期间，客户可以自行决定以较好的汇率兑换欧元，或分段换汇购入欧元分散汇率风险。

2、是否会发生房产租金回报无法与贷款成本以及出租管理成本持平？如无法衔接租客出租等

答：这种情况有可能发生。租金收入与经济环境以及客户购买的房产户型等相关，往往也取决于房产自身情况。我们的项目都经过精心挑选，公寓地理位置卓越，房产价位合理，需求良好。

3、买期房会否有不能完工的风险？

答：投资海外房由于客户一般不会去现场考察，建筑期间也最多只有看工地，所以一定要找有实力及经验的本地开发商，最好也拥有独立管理出租房产的能力。LRC集团从2005年起一直活跃在欧洲房地产市场上，在德国获购了价值超12亿欧元的房地产。自建立之初，LRC便在德国全境搭建了提供解决方案的平台，例如收购&融资，财产&资产管理，设施管理和建设服务，在英国、德国和荷兰等国家皆有办公地点。目前拥有的房地产项目遍布欧洲各地，包括伦敦，柏林，阿姆斯特丹等等，实力非凡。

4、如果客户在指定日期没有完成交房手续及付清尾款会发生什么情况？

答：合同中注明客户须在项目完工后付清尾款。如果由于开发商违约，客户不愿完成交易，客户已付的首付款可取回。如果由于客户自身原因，不愿完成交易，客户已付的首付款不可取回。

回报篇

1、投资该房产的预期回报如何？

答：投资房产的预期回报包括租金回报和增值回报两个部分，根据现有的市场价格，预期的租金总收益按项目不同有所区别，一般在3%~8%左右。就房产升值能力来说，2014年柏林市房产的平均增长约为11.7%(注：过去收益不代表未来，具体请以当地市场实际情况为准。)，2015年平均房价同比上涨20.7%;2014年柏林市的平均租金价格上涨了6.6%。如果投资者有使用贷款购房，租金回报和资本增值回报均获得相应杠杆提升。K55的租金回报预期为4-5.5%，LRC集团为该项目提供包租计划，选择该计划的投资者可获得连续五年，每年4%（购买房产价格的4%）的毛回报率保证回报，如果贷款50%购买，那毛租金回报率可高达8%（注意未扣去购买及持有费用）。

出租篇

1、有新闻表示德国对于租金上涨有一些调整措施，对K55项目有此限制吗？

答：德国政府给出的租金上涨调整措施只是建议条例，并不会强制执行，柏林住房缺口非常大，在市场经济的引领下，特别是近年租金涨幅较快，将会持续增长。K55项目为市场少有的精装修并带全套家具交房的小户型项目，可以不受政府关于抑制租金上涨的相关规定，这对投资者来说是非常有利的。

2、项目交房后的出租管理以及税务等是怎么样安排的？

答：LRC集团旗下有自己的专业租赁管理公司，替客户代找租客、代收租金及代管房产，省事省力省成本。第三方代管机构一般会收取每月租金的6%-10%作为代管费用，而委托LRC管理则只需每月25欧元管理费，非常划算，而且公司聘有税务咨询师，可以内部直接报税，方便快捷。德国拥有开发能力也有丰富管理住宅的公司真的很少，集团大部分资产为商业地产，相关经验用在住宅上更显专业。

费用篇

1、柏林房产的购买成本包括哪些费用？

答：购买成本大概为7.5~8% (6%的房地产交易税，1~2%的公证注册费)。其他费用包括身份认证/公证人委托手续费*，文件翻译费，文件国际快递费等。到德国领事馆办理身份认证及公证人委托手续的费用一般不超过人民币2000元。目前在中国有德国领事馆的城市包括北京，上海，成都，广州，沈阳，香港。如果需要贷款，贷款中介手续费或银行申请贷款行政费一般为贷款额度的2%左右。

2、在德国购房后的房产持有成本有哪些？

答：购房后的持有成本一般包括租赁管理费（K55项目的管理费每月仅需25欧元）、资本利得税（如租金减除相关成本之后有盈余时才需要缴纳）、房产税（通常，一套公寓一年的房产税在150到300欧元之间，房产税可以作为不动产收入的抵税开支），会计费（报税用），以及物业管理费（每平米4欧元，由租客承担）。

3、哪些项目可抵扣出租所得税？

答：大多数运营成本支出都可以抵扣应交的所得税：如维护费用、房贷利息、法律和会计费等。

4、出售房产时需要承担哪些税费？

答：出售时需支付：1、资本利得税（如果出售时有利润便需要交利得税）：采用累进制，税率在14%到45%不等，下表列示了有关税率：

税率

计税基础（欧元）

0%

8,354以下

14%

8,355-52,881

42%

52,881-250,730

45%

250,731及以上

如果房产权已超过10年，则无需缴纳资本利得税。如果房产在10年之内被转卖，所获利得按与所得税相同的税率进行征税。如果一直是自用的房产，两年之后可免税转让。2、不动产转让税：通常由买方支付，各州税率不同。柏林当前税率为6%。这类似于英国的土地印花税。3、出售房产中介代理佣金：一般为5-6%，通常由买卖双方分摊。

5、德国房产有遗产税政策吗？

答：德国遗产税与赠与税基本一致，赠与税是对遗产税的补充。由于起征点较高，真正需要纳税的个人不是多数，因此遗产税属于“富人税”，而不是“人头税”；并且是将遗产“先分后税”，纳税人是遗产继承人，根据继承人与被继承人的亲疏程度划分为三个税率等级。对于配偶和其他近亲税率从7％至30％不等。相反的与赠与人无关的受益人适用17％至50％的税率。

免征额度：个人无限遗产与赠与税的免税额与赠与人和接收人之间的关系有关德国房产项目，从无关人士的5,200欧元至配偶之间的307,000欧元不等。个人有限继承与赠与税的免税额无关双方关系，为1,100欧元。

6、为什么K55不像其他大部分德国项目需要给房价的5-7%作为中介费？

答： K55为德国开发商直供投资项目房源德国房产项目，其他市场上的房子供应来源很多是德国中介公司，所以需要给中介手续费。

其他

1、英国公投成功脱离欧盟对德国房产有什么影响？

答：英国脱欧后英镑及一众外币应声下跌，欧元也受影响有所下滑，但德国一直处于欧盟第一大经济体的地位，经济实力雄厚，有坚实的高科技工业保持良好的就业率及人口增长，并持续吸引创业及专业人士进驻，加上优秀及免费的教育，使得德国房产继英国之后，一跃成为投资者的优中之选，也是全球资产配置在欧元板块里的第一选择。

另外，英镑暴跌，也许会使作为中国学生留学热门之地的英国留学成本降低，但脱离了欧盟，将失去其背靠欧盟所带来的影响力，英国大学对中国留学生的吸引力也会逐步下降，一些留学生可能会转向德国、荷兰、法国等欧洲主体国家或美国。

2、投资德国的房产可以获得德国居留身份吗？

答：虽然个人购买房产不能够直接获得身份，但有些德国移民条例要求申请人需拥有德国永久住址，可通过投资德国方式、以公司投资房地产方式合法申请德国居留身份的资格。

3、K55项目楼体结构是什么？是否有隔音/隔热层？最大户型内墙是否可以整改？是否可以把厨房炉头改位置？

答：项目为钢筋混凝土结构；使用最高标淮隔音隔热设计；原则上可以修改内墙，但需要跟施工部门负责人确认是否是承重墙；厨房为一体化装修，如果需要则可自行整改，客户可以找自己请来的施工队沟通。

4、为什么K55户型比当地房源平均面积小？

答：集团原来开发时设计是107套。后来市场调查表明奇缺这种小户型，所以修改为121套，所以户型大小完全是按照市场需求来做的。集团是少有配备自己物业管理部门的开发商，非常关注出品是否迎合市场需求。