摘要：德国房地产立法严格而又完善，德国应对住房短缺的有效税法措施、极为严格的应对住房高额利润与暴利的法律措施，使德国在确保住房供应充足、维护住房供求平衡、平抑房价、限制和处罚住房暴利等方面独具特色，给中国房地产立法提供了有力的借鉴意义。关键词：住房；税法；高额利润；暴利中图分类号：D9文献标识码：A文章编号：（2012）德国、中国应对住房短缺的税法措施及其借鉴意义1.1德国应对住房短缺的有效税法措施德国在1989年柏林墙倒塌后，面对突如其来的严重住房压力、住房短缺，德国推行了“建房资金免交企业、个人所得税”的政策，使得住房供需失衡问题得以逐步解决，德国政府还动员所有公司修建居民住宅，房屋建设投资全额免交所得税，甚至还提供部分建房补贴。德国联邦统计局的数字显示，2007年以来，每年新竣工的公寓数量仍保持在20万套左右，充足的供应有效地稳定了房价。德国应对住房短缺的这些税法措施在很大程度上抑制了房价的上涨，确保了住房供应充足，以达到住房的供求平衡；德国房地产在价格上的相对稳定，已经成为世界公认的事实。1.2中国应对住房短缺的税法措施及德国的借鉴意义中国经济的高速发展和城镇化进程的快速推进，也导致了中国出现城市住房较为短缺的现象。
而中国应对住房短缺的税法措施与德国相比购买德国房产，则大相径庭。我国现行的房产税税收法律制度，一是以行政法规、规章条例等较低层次的法律形式予以规定的，缺乏一定的权威性和约束力；二是我国房产税法律规范均是由国务院以条例的形式发布，在执行时由国务院联合相关部门以补充规定、临时政策的形式对相关问题加以弥补，房地产税法存在缺乏连贯性的弱点；三是中国房地产法律法规及其相关规定，中国与房地产相关的税收种类繁多，主要包括：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、销售不动产营业税、土地增值税等税收项目，此外还存在名目繁多的与房地产相关的费用，例如：房地产交易费、市政公用建设费、用来新建水和供气等服务设施费等，与德国的做法相比，中国应对住房短缺的税法措施除了权威性和约束力不足、缺乏连贯性等弱点外，现行税法措施实质上给住房建设投资设立了各种税费，增加了房屋建设投资的难度，抑制了建房投资，从而使得住房供给不足，供求失衡，从而导致中国的房地产市场因需求过旺出现快速上涨。鉴于中国的这些问题和德国实施的平抑房价、确保住房供应充足、维护住房供求平衡等税法措施，笔者认为，在中国，须大幅降低房屋建设投资的税费负担，快速增加住房供应量，尽快使中国的房地产市场符合最简单的经济发展规律的要求。
德国应对住房高额利润和暴利的法律措施及其对中国的借鉴意义2.1德国应对住房高额利润和暴利的法律措施德国制定了极为严格的法律应对住房高额利润和暴利，德国法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以法律严惩，对高额利润、暴利等行为的利润空间予以限制和处罚。德国政府为不同地段、不同类型的住房，确定了具有法律效力的政府指导价。德国《经济犯罪法》明确规定，如果地产商制订的房价超过政府指导价的20%为“超高房价”，地产商就构成了违法行为，购房者可以起诉，如果房价不立即降到政府指导价的范围内，出售者将面临最高万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯罪，出售者将遭受更高额的罚款，以及最高被判处三年徒刑的刑罚。为了遏制炒房者通过炒房获取高额利润，德国法律规定买卖房屋获得盈利，要交纳15%的差价盈利税。为了遏制房屋出租者通过出租获取高额利润，德国制定了严格的租房法，租房法着重保护房客的利益，明确规定三年内房租的涨幅不可超出20%，否则构成违法；并且规定超过5万人口的城市要确定“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则作为“房租超高”论处，会遭到巨额罚款，超出50%者则构成“房租暴利”，与“房价暴利”一样，也构成犯罪。
租房法还规定自有自用房屋的出租，除缴纳不动产税外，出租获取的租金收入还应该交25%的资本利得税。2.2中国应对住房高额利润和暴利的法律措施及德国的借鉴意义在应对住房高额利润和暴利的立法方面，中国也有一些地方性立法尝试，但是局限于两个一线城市的立法试点和个别省份的地方性法规，全国实行的统一性立法措施还是一片空白。中国的地方性立法尝试如下：第一，为了应对住房高额利润和暴利、合理调节居民收入分配、正确引导住房消费、有效配置房地产资源，中国对个人住房征收房产税进行了立法实践，2011月，上海、重庆相继实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》、《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征征收管理实施细则》，揭开了中国个人住房房产税立法的序幕，但是在两地开展立法试点后，迄今还没有其他城市予以立法。第二，个别地方性法规首次对地产商的利润进行了明确和限制。中国陕西省住建厅和省物价局在2012年10月作出了：要求各地分区域测算住房项目成本、公布区域住房销售价格区间、控制房地产利润在10%左右的规定，中国除了陕西省的规定外，在应对住房高额利润和暴利的立法方面还没有全国实行的统一性立法。
由于上述地方性立法的效力范围只局限于两个试点城市或者个别省份购买德国房产，因此，对中国住房高额利润和暴利的遏制作用十分有限。而德国通过法律对房产商卖房、炒房、房租中可能出现的种种高额利润或者暴利等行为予以严惩的做法，不仅极为有效地打击了国内房地产领域的投机行为，而且还有效抵制了国外炒房团干扰国内房价市场稳定的投机行为，有效地遏制了房产商卖房、炒房、房租中出现的违法行为，德国的这些做法，对中国国内日益盛行的房地产暴利、炒房等投机行为的立法具有极为重要的参考价值和借鉴意义
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