购买德国房产，德国如何抑制房产投机

伴随城镇化推进，我国住房需求整体短期将保持上升趋势，非理性需求依然突出，商品房市场供给结构性矛盾仍待解决。在引导住房消费回归理性这一问题上，德国主要通过规范和调控租赁市场分流住房需求、发放租房补贴提高保障覆盖面，保有交易环节征税等手段抑制房产投机。

德国人易于接受租房

德国政府对于房地产的功能有着清楚而准确的定位：房地产功能在于居住而非投资。德国《基本法》也明确指出，德国是一个福利国家，人民的居住权应得到保障。

尽管如此，德国政府并不追求“居者有其屋”。相反，长期以来，由于德国各地的均衡发展和人口的高流动性，买房并非人们迫切需要实现的人生目标，德国人均住房拥有率在发达国家中排名十分靠后。

据欧盟统计局的数据显示购买德国房产，德国2011年的住房拥有率不到54%，这也意味着德国近一半的人都还居住的租住的房屋里面，同南欧一些国家相比差距巨大。

德国安家置业房地产公司总经理张琳解释说，由于德国人年轻的时候多四处寻找机会，尝试不同的工作地点十分普遍，在没有决定好安家地点的时候，也不会在年轻的时候买房子。而等到40岁左右，工作和家庭都稳定了，买房才被排上日程，许多家庭甚至索性不买房，长期租房居住。

稳定的租赁关系、合理的价格波动是德国人易于接受租房的主要原因。专家指出，德国对租赁市场的强化监管以及租房补贴等制度的存在，使得其房屋租赁关系稳定，租金波动较小。

（图片：德国人一般通过建房、租房、购房等三种途径满足住房需求）

利用法律和补贴调控租赁市场

完备的法律法规和政府监管为租赁关系的稳定提供了良好的保障。对于房屋租赁市场，德国政府向来监管十分严格，始终保持着直接干预手段。其《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除以及出租人和承租人权利义务等进行全面规定，核心侧重于强调对承租人权利的保护。

德国政府每年定期公布房租市场的指导价，同时对房租的涨幅也有着严格规定，要求房东在涨租金的时候必须和通胀率保持相关，过高的涨幅得不到法律的支持和保护。另外，德国租房的相关法律也对租客的权益进行了全方位的保护，一般情况下合同期限没有限制，租赁合同一旦签订即为无限期合同，若房东提出解约的，按现行法律应提前9个月通知。房东无法单方面强行结束租房关系，除非对薄公堂，而这一过程耗时长而且代价不菲。

其次，德国政府还采取覆盖广泛的租房补贴制度。德国1970年立法实行全国范围的住房补贴，住房补贴并非德国政府的救济措施，而是德国符合条件公民的法定权利。

目前，约有86%的德国人可以享受到不同额度的住房补贴，统计显示，德国人的租房支出占据其收入的比重约为25%，远远低于欧洲伦敦和巴黎等城市的水平。在德国，住房补贴的申领条件和额度主要取决于三个因素：家庭成员的数量，家庭整体收入水平，作为补贴对象的租金或房款金额。除此之外，针对低收入人群来说，德国政府有廉租房可以出租，房租低于市场价格，条件却并不差。

（图片：2010年德国申领住房补贴的人员构成 数据来源：德国联邦运输、建筑和城市发展部）

以租金水平为标准的租赁市场监管政策和租房补贴制度，实现了在住房保障领域，房租的高低以低收入家庭能否支付为衡量标准，解决了由于收入差距造成的低收入群体居住支付能力不足的问题。通过保障托底，就能厘清住房保障与商品房市场两者职能，使得市场在大量供需交易中“发现”并形成商品住房价格，保证市场资源的高效配置。

利用税收政策抑制房地产投机

此外，德国政府对于住宅的功能有着清楚而准确的定位：住宅功能在于居住而非投资。因此，德国在房地产流转到保有环节实行一系列税收政策，抑制房地产投机。

在交易环节，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”。通常来说，除了房子本身的价格之外，在德国买房的购房环节会涉及到公证费、房产购置税、中介费和登记费等费用。德国赫尔曼房地产公司顾问吕晓曼介绍说，公证费一般占总房价的1.5%左右，由于德国各地政策不尽相同，房产购置税各地税率有的地方3.5%，有的地方则能达到5%左右。在房价之外各种税费有时候能占房价10%甚至更高。

吕晓曼表示，“在德国没有炒房的概念”。在德国购房后10年之内就出售的话得利部分会被征15%的“投机税”，如果再加上其他各项费用，投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

在买房后的持有环节，按照德国法律房屋所有者必须要按年交纳“地产税”。出租房屋的租金部分也是要交税的，这部分费用将算作个人所得税。自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税购买德国房产，买房出租投资获利的空间在德国也不大。

即使针对房产的遗赠，德国也有严格的税率和公正手续等方面的规定，按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，最高税率达到了50%。（完）