华侨房，上海楼市的七十年：上海都有哪些房子？（上篇）

关于楼市，我们有很多问题。

解决问题的方式有很多，最终的答案还是要回到楼市的基本面：一套又一套房子上。

上海的房子种类繁多，每一类房子都有其特定的时代特征，同一套房子在过去现在未来的价值均不相同。

比如今天让人又爱又恨的老破小，曾经也是时代的主流，当然又会让我们联想到今天的高层住宅，会不会有一天成为新的老破大？

本文将会沿着时间线，对各个时期的各种产品类型特点进行归纳总结。篇幅过长，分为上下两篇，本文为上篇。

工人新村，1951-1998

上海居民住宅的近代启蒙

今天被大家口诛笔伐的老破小，其中最主要的构成要素就是工人新村，也就是大家口中所谓的老公房。

从1949年至1978年的30年间，上海新增的1756万平方米住房面积中，有1139万平方米是工人新村，占比近三分之二，这使得工人新村的总建筑面积远远超过了上海留存的里弄建筑，成为了上海居民住宅的主力形式。

工人新村的产生，跟我国当时特殊的社会形态息息相关。

建国初期时，在苏联老大哥的影响下，我国工业化成为了经济发展的主要目标。旧时的上海本就是中国的工业中心，有坚实的工业基础，自然也有大量的产业工人。

上海解放后，结合当时“低工资高就业”的经济政策，上海的工人数量连年增长，五十年代初，上海的纺织工人就达到了四五十万之多。

工人越来越多，但是当时的上海居民居住条件普遍很差，大多居住在老式的里弄住宅里。

而在旧社会地位低下的工人要么住在弄堂的暗间里，要么住在“滚地龙”——用竹片茅草泥浆搭起来的棚户区里。

建国后了，工人阶级成为了国家的主人，更是建设新社会的主要力量，再结合大力发展工业的经济政策，改善工人居住条件迫在眉睫。

于是，为工人设计建造的新式集体生活式住宅——工人新村，应运而生。

普陀首先成为了工人住宅区建设的试验田，1951年开建的曹杨新村是全国第一个工人新村。

曹杨一村是在苏联专家指导下的设计的砖木结构小二楼，采用的仍是传统房屋的坡屋顶，虽然今天看来就是小平房，但是这的设计理念在当时可谓十分的先进。

曹杨一村旧照，图源网络

社区里每户都有独立的隔间，甚至每户配备了简易的抽水马桶，每层共用一个厨房做饭，13米的楼间距更是保障了户户有阳光。

对于当时的工人来说，这种生活体验比“马桶挨马桶、煤球炉挤煤球炉”的石库门弄堂上了几个台阶，说工人新村是那个时代的“豪宅”也不为过。

以曹杨一村为开端，政府随即开始了两万户的建设。

为改善广大工人的居住条件，改变上海城市面貌，上海市政府在1952年启动了“二万户”工人住宅兴建计划。

“二万户”的工程费用全部由市政府投资。该年8月，“二万户”项目在全市9个基地全面动工。这一建设计划共计占地5000余亩，总投资5000余万元，新建住宅1052幢，建筑面积达50余万平方米，户均27.675平方米。

工人新村建成之后，主要配给华东纺织管理局和华东工业部下属的纺织、五金和化工企业的工人。

在空间上，新建住宅主要分布在沪东、沪西、沪南等几大工业区，共包含17个工人新村，包括：长白一村、二村；控江一村、二村；鞍山一村、二村；甘泉一村、二村；曹阳二村、三村、四村、五村、六村；天山新村以及日晖新村等。

两万户时期的工人新村几乎都是的两层建筑，经过拆迁，翻新、重建，今天市面上已经几乎见不到了，如今的曹杨一村经过翻修扩建，已经成为了崭新的三层小楼。

曹杨一村实拍

如今两万户已经完成了整体改造，只剩下杨浦区已经翻建为的长白228街坊还能一窥当时的风采。

长白228街坊，已经改为新式租赁住宅

如果为工人新村分阶段，两万户时期的工人新村可以定义为1.0阶段，是新中国对于新式住宅的初步探索。

1957年后，上海开始了卫星城的建设，“两街一弄”：闵行一条街，宝山张庙一条街和闸北的蕃瓜弄就是这个时期的典型代表，可以看作工人新村的2.0阶段。

1.0阶段的工人新村主要是解决工人住房困难的问题——有的住就可以了，而2.0这一时期则更加关注居民的生活体验。

这一阶段的工人新村，一楼是营业的商铺，楼上住人，街边也开始出现绿化带，满足了人们日常所需的消费购物、休闲娱乐，已经具备现代社区的雏形。

闵行一条街

闸北蕃瓜弄

张庙一条街

建筑形式上，为了容纳更多住户，工人新村从二层小楼变成了多层住宅；建筑工艺上，从原始的砖木结构变成了混凝土结构，户均面积也从早期的不到十个平方达到了十几个平方；

入住群体也发生了变化。住户开始向其他职业扩散，比如同一时期建造的同济新村就是同济大学为教职工所打造的住所，其实也就是后面单位分房的雏形。

自此之后，工人新村的建设理念逐渐进化。

建于1973年的金山石化新村和建于1978年的宝钢新村作为郊区工人居所的代表，除了提高了居住社区的建筑质量外，还配建了影院、宾馆、医院等一系列配套措施，已经比较接近今天的社区理念。

同时期，中国近代第一个高层住宅诞生，就是位于徐家汇的徐汇新村。

九栋楼老照片

1975年开工，1977年建成，这个社区9栋楼一字排开，习惯性的被上海居民称为“九幢楼”。

虽然这一片在当年还算郊区，彼时华亭宾馆还没开建，但是着9幢高层可是当时人们心中切切实实的顶级豪宅,40年前的电梯高层住宅和今天的超高层科技住宅一样让人新鲜。

“当时的九栋楼采用了独立煤卫系统，那可是‘生着煤球炉’的上海人梦寐以求的事情！听说动用了最先进的力量来造这栋建筑，所用的材料是最好的，还采用了当年最新的石膏发泡工艺，隔音效果好得不得了，保暖效果也很好。”

九幢楼现状

80年代后，上海开始探索新的住房制度，由政府建造住宅分配变成了由单位建造分配，这一政策刺激了大量企业的建房热情，上海的住宅竣工面积超过了4000万平方米，这个时期建设的公房，才是今天我们常见的老破小。

此时，居民的居住理念也相比于早期工人新村时期发生了进化。

伴随着经济的发展，居民有了一家一户的隐私意识，对居住的要求也逐渐变高，反观这一时期的公房几乎都是独门独厨独卫的设计，户型上更多的考虑了入住人员的生活舒适性要求，部分公房出现了小厅大卧室的布局或者两房的设计。

在当时能住进这样的房子，足够一家人欢欣雀跃好一阵子。

工人新村的建设，伴随着上海人口导入的最快速的第一阶段，很大程度的解决了从建国后直到九十年代近40年时间里住宅紧缺的问题。

而且，随着一座座工人新村以及相应的配套设施的建设，上海也逐渐形成了居住社区的概念，为今天的城市格局打下了基础。

最早的1.0时代的曹杨一村，公共配套设施只有一条往返于工厂和社区的公交线路。

到了2.0时代的两街一弄，已经考虑到了住户的娱乐消费需求，开始了商业街的探索。

到了3.0时代华侨房，电影院，商场，医院，宾馆等形态也出现在了工人新村的版图内，初步形成了今天的板块概念。

即便大部分的配套设施都已经更新换代，但是工人新村时代形成了今天非常重要的一个资源——学区。

学区其实是民间对于学校历史教育成绩的排序，而一所学校成绩的好坏，跟学生群体的家庭环境关系很大。

工人新村的住户主要为工人阶级，后面延伸到教师，干部，医生等群体，比如曹杨一村的住户都是上海市第一批技术骨干和劳模华侨房，这些人可以看作当时社会的中产阶级。

这类居民群体对知识有追求，对孩子的教育比较重视，随着几十年间一代又一代人的传承，逐渐让一些学校脱颖而出，成为了今天的一梯队二梯队学校。

这也就是为什么今天的很多学区房都是老公房。

随着职工买断公房政策的到来，工人新村的居住群体逐渐变化，直到1998年的房改，公房才最终退出历史舞台。

实际上，改革开放后，居民对居所的要求就已经不仅仅局限于“住”，在单位福利分房的同时，上海的住宅市场也悄悄的进入第二阶段。

1978-2001 商品房萌芽

商品房初期探索，外销房的崛起与衰落

很多人把1998年作为商品房的开端，因为那一年全面取消了福利分房的政策。但实际上，上海的商品房历史开始的要更早。

1979年，上海的中华企业推出了20套住宅，销售给了华侨的家属，这是新中国最初的商品房交易。

全国商品房概念的提出确立是在1980年6月，商品房的政策正式实施，全国开始了试点工作。

虽然商品房已经出现，但是这一时期市面上的商品房交易并不多，主要是当时刚刚改革开放，社会经济百废待兴，大部分居民收入有限，并无余力购买商品住宅。

当然没钱是一方面，由于当时并没有成熟的房地产开发政策和法规，一切还是摸着石头过河的阶段，市场上也没有什么能买的项目，可以说想买也买不到。

这个阶段有部分公房开始迎合市场经济的氛围开始对外销售，比如徐汇的康建新村，本来是为教授、科研工作者提供的居所，后来也面向市场销售，普通市民可以购买。

康建新村

这个阶段也出现了一些特殊的产品，比如“华侨房”——只有华侨才能买，“外汇房”——只能用外币购买吗，这也和对外开放初期特殊的社会形态息息相关。

整个80年代，商品房的建设并不多，随着虹桥经济开发区的建设发展，大量高收入的外国友人到上海工作，一种独特的产品出现了——外销房。

“外销房”指的是由国内外的房地产公司开发建设，土地以批租形式获得，主要面向华侨、外籍人士和港澳台人士。

随着虹桥经开区的建设，80年代末，古北国际社区一期蓬勃建设，1989年开盘的钻石公寓销售单价已经超过400美元。

锦明大厦销售广告

1992年，上海第一幢建成的外销商品房大厦，位于虹桥经济技术开发区的锦明大厦开始对外销售，仅4天时间，144套单位便销售一空。

外销房的热销反映了当时上海的高品质住宅的稀缺。

八十年代末期，大量的外资涌入上海开公司建厂，随之到华工作的外籍人士收入高要求高，追求生活品质，但是当时的上海几乎没有现代化住宅供其生活安居，市场急需一批新的住宅产品来蛮足更高的居住需求。

外销房需要用外币购买，出场就自带神秘感。

精装修交付，户型也是更符合国外生活习惯的大厨房大卫生间设计，社区楼下还有专门的安保人员管理社区，这样的配置在当时可谓十分的新潮。

1992年，上海的外销房批准预售量为22.2万平方米，1993年翻了十几倍至262万平方米。

当然价格也是水涨船高。

古北一期

1994年，古北一期的住宅均价已经达到1500美元左右，同期开盘的外销房几乎都在1000-2000美元均价，远超市区同期销售的商品房；

在租金方面，外销房也攀上了一个高峰，1995年时，古北一期的一套两房月租金可以租到3000美金，而当时上海人均月收入海还不到800元人民币。

外销房的行情和今天的顶级豪宅市场很相似，作为当年市场的顶级产品，面对收入最高的外籍人士，走出了独立于普通住宅的行情。

1995年后，国际形势震荡，上海楼市行情连年走低，外销房销售开始遇冷；加上本土房企也从萌芽期走向了成熟期，景瑞、东苑等本土房企都在大搞开发，竞争加剧外销房逐渐式微。

1997年金融海啸，外企凋敝，大量的外籍人士收入降低，外销房逐渐走向了没落，外销房小区纷纷开始降价售卖。

1997年，浦东的珠江玫瑰花园，价格从8000元/㎡直接跌到了6000元/㎡，而这个价格相比于巅峰时期的已经折去了近一半。

2001年，上海正式实行内外销商品住房并轨，统称为“商品住房”，“外销房”正式成为历史。

今天来看，外销房对上海楼市的进化有十分积极的意义。

首先，在遍地老公房的时代，外销房新式的产品设计和对精致生活追求的理念，对本地购房者产生了比较强的教育作用，购房者逐渐对好房子和好的生活方式有了心理认知；

同时，上海本土房企开发的商品房项目也在模仿外销房的过程中，逐渐产生了自己的设计体系和开发理念，到90年代末，已经在产品设计和建造质量上赶超外销房，逐渐成为楼市的中坚力量。

另一方面，外销房也拉开了上海的别墅时代。

徐汇康健的玫瑰园，浦东的汤臣高尔夫，西郊的龙柏山庄等别墅社区均在这个时期的产品，开启了上海商品房别墅的1.0时代。

如今，外销房已经走向了没落。

由于针对外国客户，外销房大多是塔楼，户型怪异，朝向四面八方，在极为注重通风采光的上海十分水土不服。

美丽华花园户型

除此之外，大多数外销房户型面积大导致总价高，公摊多得房率低导致舒适性差，性价比可谓十分一般；

再加上很多社区开放式的设计，后期很多业主都把房子租出去用作了办公用途，近一步拉低了这类社区的品质。

如今，外销房已经走下了神坛成为了保值增值性相对较差的产品，部分社区如今已经成为了购房者口中的老破大和老大楼。

当然，也有一批外销房凭借着极好的地段和极高的品质，在今天仍然没有过时。

东亚公寓

这批产品主要出现在外销房时代的末期，大部分产品已经对本地居民开放销售，由于较高的产品定位成为当时的顶流豪宅，吸引了一批old money入住。

比如东亚公寓，由于其特殊的地理位置开盘销售时甚至要政审，某国际知名人士1998年斥资1000万只为买入一个单位。

衡山路的芝大厦，淮海路上的鸿艺豪苑，也是这个时期的代表作；马勒别墅边上的四方新城，陕西南路的嘉丽苑等社区，凭借着极好的地段，目前的价格表现也都不错。

芝大厦

鸿艺豪苑

随着房改的到来，楼市进入了新的阶段。

房改

2000年后，公房和外销房时代全面结束，上海终于进入了商品房为主的时代，众多开发商进入了上海楼市的舞台……（未完待续）

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以上为正文

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