新加坡商品房产，中国大城市房地产，是走向新加坡、香港、伦敦还是东京？

四月份，去了趟新加坡。

名义上，算是第二次踏入这个东南亚最大的国际化都市了。

很奇怪的是，都是气候炎热的地方，但是新加坡给人的感受，就是与香港不同。

香港像是一座纵情的都市，密度高企、纸醉金迷，只是离岛和山野有些风光、但是已然够美。

新加坡，则是近几十年，人类“花园城市”的一个创领者。也是亚洲的一个金融中心，也是物价腾贵，也不乏林立高楼，但是新加坡的绿化四处可见。

加上新加坡的公共住房“组屋”政策，新加坡国民几乎人人有房，而且都是宜居面积的房，这就让人对这个城市产生“舒适”的感觉。

新加坡给人的印象，是一个民生角度比较同富裕的城市。

香港，商品房售价高企、租房租金高企、劏房当道，就让人感觉生活是负重前行。

就连中国内地，经过几轮楼市的爆发，房价也开始匪夷所思了。中国一线城市的房价，其实在全球大城市里都算很高——6-20万单价是很普遍的。

香港房价，比深圳的还贵。深圳房价基本是香港房价的起步价，但是香港还有更多的n亿n亿一套的豪宅和别墅。

然而，新加坡呢？

新加坡新组屋（产权99年）6-80万新币一套，就当中国的1-3房户型吧，折后人民币大概30-400万。

而深圳人才房，也普遍是2-6万的单价，一套2房基本1-3百万，3房一般2-5百万，跟新加坡组屋是一个价格范围。

但是，新加坡平均工资是4000新币，约合人民币2万，百万人民币收入的很多，几百万、上千万年薪的也不少。

新加坡将从2024估税年起，调高个人所得税，主要针对高收入群体。

征税收入超过50万元到100万元（新币）的部分，将被征税23%；

超过100万元的部分，从22%上涨到24%。只影响新加坡收入最高的1.2%的纳税人。

在新加坡，月入低于1.2万新加坡（即6万人民币）的，可以申请组屋。

比起来，新加坡收入更高，但是自住房却更便宜。

新加坡82%的人都住组屋，几乎约等于人人有房了。

对于老年人，还有高品质（跟中国商品房小区差不多）的适老组屋，房价最低5、6万新币一套（约合人民币2、30万）到8-10万新币一套（约合人民币4、50万），这跟中国五线城市商品房价格差不多了。

其实，新加坡租房是很贵的。一个套房里分租一间房就可能也要2-4千新币有一个月，就等于要1万块人民币一个月。

但是，因为新加坡公民自有住宅率高，公民需要租房的很少。只有外来人员、留学生才需要租房。所以租房虽贵，但是因为都有房，所以这个成本痛与本地人来说就没什么感觉了。

如此种种印象之下，绿化遍地的新加坡，就给人很“宜居”、“好居”的感觉。走在新加坡路上，不会有被生活遏制的窒息感。

从而，显得树更茂、花更艳。

但是，新加坡其实真是个“物价很贵”的城市。餐饮的价格是中国一线城市的好几倍。像一个午餐套餐基本上10新币上下，吃一个工作餐得40-90人民币。

中国一线城市核心CBD，一个工作餐大概20-40人民币之间，在远一点的区域大概10-25人民币之间就可以了。

与大多数人在3-7千新币的月收入来看，新加坡人马马虎虎吃一天快餐饭，是要15-30新币。想正经下馆子改善伙食，费用就更贵了。

其实，新加坡的蔬菜水果也不便宜。

但是，因为廉价的公交（几毛钱新币一趟）、平价地铁（每天通勤几新币足够），就感觉人家的生活是过得下去的。

只是，不能嚣张生活。消费在新加坡是必须的，但是消费主义却是有点压抑。

所以，比较容易让人感受到新加坡的好。

可是，这种好，在城市建设角度，很可能是套了滤镜。

在城建硬成本方面（如物料和材料），新加坡恐怕没中国城市花地多。

但“花园城市”宣传得够到位，“80%国民有住房”落地到位，大家印象好。

新加坡为什么让人感觉是花园城市？

并不是新加坡的绿化带和社区公园真的更多，而是热带温暖湿润的气候，导致这边的植物茂盛，一棵树可以产生一片小林的葱茏感，就显得视野里的绿化特别浓。

对比起来，新加坡的城市公共区域绿化覆盖率，并没有比深圳高。新加坡是小国，城市也不算超级大，还有很多山林山坡新加坡商品房产，可开发土地并不多。

一寸土地尽心用。新加坡的道路，跟香港、深圳、广州一样，都算是窄的。道路边的绿化带也不会太宽，至少普遍没有深圳宽。

但是，新加坡的树木，容易树冠广阔，路边绿化树一棵树就可以长出几十平、上百平的树冠。

所以，从视觉感受上，新加坡的绿化就分了很多层。地面是草，中间是灌木，往上是茂盛宽大的树冠。

自然，一眼望去就是浓郁的绿，生机盎然。

想想中国北方，树木都是萧萧索索的，平均2米种一棵乔木的话，总有很多季节显得疏离。

新加坡的植被条件，简直是比深圳、珠海还好。对中国大陆来说，没有比两广地区还更容易长出枝叶浓密的植物的地方了。

两广地区，路边的绿化用像芒果树，再浓郁也就平均开出个10-20平的树冠。有些老榕树，树冠会很大，榕树树冠达几十平、上百平的是很普遍。可是，这种榕树一般只植在公园，或部分年份久的小区。

新加坡的公共绿化，一平米的土地，能绿化出几百立方米空间的效果，至少能分割出3-5层的叠加式绿化——有的树杈上还会寄生出大叶蕨类如凤尾蕨、竹叶蕨什么的。

在深圳的城市地段，只有丘陵山坡如笔架山公园这种地方，才能看到绿化机构专门在大树树杈上人工栽种各种大叶蕨、兰花什么的——别人自然生长出来的，在深圳是要花钱卖；在北方，不但需要花更多的钱买、可能还种不浓郁的感觉。

华东，植物不少，但是平均个头也没那么大。北方，就如前所说，很难葱茏。

这就是天生的命好，才能导致新加坡的绿化感喜人。

另外，新加坡的清洁做得好。

一方面，确实经常有环卫和绿化工人，在清扫、剪枝，自然也没人乱丢垃圾。

但是，另外一方面，这个整洁的市容感，还在与其热带海岛的气候。本身就没什么风沙，重工业。原本就不容易产生灰尘，所以植物就显得更干净、透彻。

同时，这又让人对新加坡的道路和路面的感觉很好。

可是，用心去一看，其实新加坡很多路面都只是水泥，并不像中国很多城市那样普遍铺了地砖或石材。

车行道的沥青，人行道的路面，排水的水沟，候车的公交站——很少高大上的材料去装饰。

但是，人们不会感觉其低档、简陋——因为修整地平整，清扫地干净。加上这个城市的感觉都是植物多、好看、空气好、没灰尘、路上没垃圾，整体就很舒服了。

所以，新加坡的公建，看起来并不是疯狂砸钱在搞的。更像是一个素颜的贵族少女，各种好都是好在其天分和整洁。

当然，也是因为中国近十年，大小城市都在搞美颜。高规划，高投入，大手笔一划拉，都好看起来。

所以，现在如果用细致地眼光去打量新加坡，就会觉得新加坡是真的花园城市，但是这是个素颜美女。

而不是背着LV包包的精致美颜后的美女，如深圳；更不是珠光宝气、美艳之极的魅力美女，如香港、上海。

有些东西，是真的羡慕不起来——新加坡的气候，导致植物长得好、空气澄透好，真是嫉妒、羡慕都没用啊。

新加坡的花园城市的卓越，其实是跟东南亚、南亚比出来的。这些地方气候都很好，植物往地上一丢，自己就似乎能长成一棵参天。

但是，很多东南亚、南亚城市，就不能让人感觉是花园。

第一，是他们的城市，比较忽略了绿化带和社区公园的建设。主要原因是没钱。

第二，是他们的城市，显脏。脏，是真的乱丢垃圾，环卫工人少。说到底，也是没钱。

钱，真的是很重要的一个东西。有钱，社会有序，政府有心，才能让城市漂亮、整洁又安全。

有了第一桶金，就要开始整门面。把门面整好了，就更多投资和生意会进来。再把安全管好，新加坡可是接近夜不闭户般的安全城市。这一安全，资金和生意就更留得下来。

这样，城市就富裕了。富裕的城市，就敢放开手脚建组屋，人人有房住，人人就愿意干活。

新加坡是70岁工作都光荣的城市——没人一定逼你工作，老年人的生活成本可以很低，但是老人需要工作赚钱、也愿意工作、社会上也给老人工作机会。

但是因为生活能安定了，所以工作到老，人们倒也不觉得啥。

我们观察了下，新加坡也有郊区。郊区的组屋就更便宜。

大型的组屋，有的有食阁，可以理解为居民区里的大排档或农贸市场里餐饮店，消费就便宜些。几块钱新币也可以解决吃饱的问题，虽然不是吃丰富。

但是，有些组屋没有食阁。我们就看过，很多老人家会坐公交去几个站之外的食阁吃饭。公交超便宜的。

其实，新加坡这种老年人社会，老了确实还是有尊严的。上班的老人，自食其力是有尊严。不上班的老人，社区的生活成本低，可以小康是有尊严。

身体不方便的老人家，住在适老小区，有家庭医生（类似中国社康）、有社区的护理服务，日子能便利是有尊严。

花园、组屋、工作普及、食阁、安全、适老——这种城市，也算是大同社会在民生的落地。富豪者极富，但是不妨碍更多的大众普遍小康、小富。

所以，人们就觉得新加坡好。

而且，新加坡是个城市——便利而繁荣的城市。

新加坡高楼大厦多，大型商业密集，消费发达，地铁、公交便利，生活就是很方便了。还有很多公园，涵盖山海湖草地等等。

对于平民来说，生活的便利性，是真比北美、澳新要方便。

至少，我就更喜欢走路、公交就能让生活方便的地方，更喜欢城市。而不是开车、自己修补房屋的北美、澳新。

对新加坡做些细致的观察，主要是思考，中国的大城市，未来的走向是什么？

我去过很多国际超级都市，虽然很多是走马观花，但是毕竟也是走马过。

大城市高房价、保障房、生活成本的矛盾放大，中国的大城市又将走向何方？

财富阶层会分化。

不管是橄榄球模式，还是葫芦模式，还是金字塔模式，发达的大城市，总有最顶尖的一小撮富豪。

富豪不乐意也不会被许可，去住公共住房。

所以，必然会看到大都市会有豪宅。豪宅价格肯定是相当高。

不同的是，不同的城市，豪宅的格局不一样。

比如说，别墅是不是豪宅的终极表现？还是高层顶级公寓是终极表现？还是东亚学区房价格豪宅化是终极表现？

人口密度，决定房产终极走向。东亚大城市，都是摊大饼里含几个鎏金CBD。CBD里，自然核心地段高端住宅或公寓，代表了房价的制高点。

上班时，减少通勤时间，所以要住CBD——哪怕纽约、伦敦，也是中心地段的高层公寓频频出天价豪宅。

但是，下班时间，顶级发达城市的顶级富豪，会去住风景别墅。通勤也是控制在30-60分钟。不过，这个路子并不适合中国，因为中国大城市外环快速路高峰期就是拥堵堵死，没办法开车。

然后，田园情节，本身就只适合在田园里长出来的人。

在香港、新加坡、东京这种大城市，很多人是原生的都市新市井人，大家对院子和别墅并没有情节。一个小露台，就能满足休闲茶歇的需求。并不需要有个偌大的院子去种菜养鸡的。

农民和进城农民的后三代，是完全不同的生活品味。

所以，城市中心、核心地段，综合体大盘（高端住宅和公寓），带不错的学校，有地铁，未来依然是中国大城市的房价引擎。

然后，剩下的大部分人，运气好就靠城市公共住房解决问题，运气不好、就是租商品房解决问题。

运气好，是指城市的道义好。道义好的城市，就会大量构建品质好、居住有尊严、房价又超级便宜的公共住房。比如新加坡。而且，申请条件会很松泛，很好申请。

其情况，其实很像70-90年代中国的单位房——分配式，不需要付出多少钱去买。

运气不好，就是香港、纽约这样的城市，不能说没有公共住房，但是杯水车薪，不会普及到人手一套。

香港、纽约这样的城市，对中低收入者来说，是一个窘迫但是特别容易苟活的地方。

运气不好不坏，就是遇到东京那样的城市。房价说不贵，那是不可能的，也许中产容易买上房，但是依然有很多人根本也是买不起东京房，年岁大了、就无法留在东京讨生活，要离开。

在东京，一样寸土寸金，所以房子面积就小，这样导致租金可以略低。工薪族也可以咬牙把日子去繁存简地过下去。

以后吧，超级城市总会形成一环二环三四环的概念。

二环内，就是宝地。房价贵。容易出豪宅。

然后，至少可能有20-30%的中等或低收入家庭，能够通过公共住房解决居住问题。基本就是公租房或共有产权房了。

但是，中国很难会像新加坡那么绝对，向70%以上的人口提供公共住房。因为，中国的城市常住人口是可以通过虹吸效应，人口往3、4千万突破都可能的——新加坡人口才545万，申请新加坡PR很难。

如果中国哪个大城市打算给80%常住人口发房子（公共住房），那就源源不断地总有海量人口涌入——比如上海北京那样的城市，如果来了就给户口和房子，怕不是全国一半人口都想去。

对于亚洲这种人口高密度的地方新加坡商品房产，超级大城市如果没有门槛，就容易遭遇贫民窟的挑战，就像孟买。

所以，亚洲的大城市，必然是要靠居住生活成本，把超量移民挡一挡的。

三三开，中国超级城市里，1/3住顶贵的商品房，1/3住公共住房，1/3住普通商品房或租商品房。

而商品房也就开始两级分化，贵的很贵，便宜的可能不会比公共住房贵多少——深圳东部的商品房，比中环内的人才房还便宜。

因此，从投资的角度，在中国大城市，还是要买高端住宅，才能走稳未来8年。

核心地段、高端住宅、有地铁、最好带不错的学校——也就这么个永恒的道理。

中国这种人口大国，房地产新加坡式“福利化”是不可能的。

中国超级大城市的房地产格局，更容易走向“纽约+东京”混搭的情况：房价不便宜，豪宅很贵，平民住宅面积不会超大，公共住房只会解决部分群体的居住。

而且，租房会在“计划指导”把控下：哪怕市场化租赁房源，房租也不会太贵——如果不能做到普及自有住房，那就要让更多人租得起房。租房方面，中国会向欧洲靠齐——租房普遍，房租在开支里占比合理。

当然，也不会走向香港那么绝对：商品房占主流、而且普遍超级贵，公共住房虽然有、但是供应速度满足不了年轻人的需求。大部分人无论买还是租，住房开支的负担都很沉重，生活不太轻松。

—— END ——