别墅一直都是人们追求的理想型居住场所，它的存在不仅是提升人们对居住环境的提升，更是一种高价值的不动产资产。至2018年以后，别墅用地被限制开发，联排与独栋的稀缺性越来越明显，即使遇到房地产周期性的价格下跌，它依然是豪宅里最保值的房产。
福州鼓楼区别墅楼盘分布特点
总括：鼓楼的别墅楼盘并不多，而且没有大型的楼盘华侨商品房，入住率比较高，独栋产品居多，总价基本在1000万至3000万之间，特别大产权的可以到5000万以上，高位房价是鼓楼区的象征，因为鼓楼的任何一个区位的配套都十分齐全。
西湖左海是别墅盘的集中地，西湖桂冠，左海御园，华侨新村都是盘踞在二环边，西湖左海附近，这些楼盘大多以独栋为主，价格基本都在2000万以上，楼盘虽然比较早，但是价格却不低。近期成交的华侨新村，2300万独栋就是在半山腰的位置。
其次就是在梅峰路上的两个楼盘，美之国花园和大儒世家归一墅，这两个楼盘相对比较新，入住率比较高，大儒世家归一墅因为烂尾过一段时间，所以给人的感觉并不是很好，而美之国花园则是好品如潮。
最后就是最高档的三坊七巷里的独栋，它不仅在5A景区内，更是以复古风为主，四合院式建筑，更体现老福州的文化魅力。价格当然也不低，总价在3500万起步。
美之国花园的基本数据
建筑时间：2002年-2005年
开发商：运盛地产开发
占地面积：㎡
建筑面积：㎡
绿化率：47%
容积率：0.71
物业费：2至2.5元/月
总户数：360户
主打户型：联排，双拼，叠拼
一期在售房源4套，在租1套，市场价格55500元/平米
二期在售房源6套，在租1套，市场均价56000元/平米
美之国别墅的优缺点
优点一、坐拥鼓楼西，地理位置较好
鼓楼西是福州最适宜居家板块，这里在两山之间，毗邻闽江华侨商品房，距离鼓楼中心也比较近。出门1公里直接上二环，福州生活圈在30分钟内。
优点二、楼盘占地大，纯别墅住宅区
楼盘占地广，是一个纯别墅楼盘，小区内部排列有序，楼座之间的间隔距离宽，每套房子的私密空间感强，而且全面沐浴阳光。
优点三、生活配套全，做到五加二
小区的从医疗，教育，生活，交通等四个方面的配套都很齐全，距离医院500米，距离二环1公里，距离学校500米距离，真正做到五天工作日，两天休息日的生活别墅。
优点四、入住率高，邻里人文素养高
小区空置的房源基本没有，每套房子都有人居住，小区业主不是政府单位就是公司老板，邻里之间的关系好，人文素养很高。
别墅的选择很重要，美之国的户型结构从最小的180平米到308平米的户型各不相同，04年的比较旧，户型没有08年之后交房的好，别墅比较中规中矩，面宽都在7.5左右，部分带独立车库，部分是停车位。
没有完美的小区，只有适合自己的房子，美之国花园主要产品是联排别墅，所以选择也较小。
缺点一、物业管理比较一般
小区从交房到现在，已经换了好几拨物业公司，最早第一批物业公司新鸿兴物业，因为保安入室盗窃杀了业主后，这个物业就退出来了，后期又陆陆续续换了两三次物业公司。目前四诚安信物业公司，较为一般的管理。
缺点二、水系不治理，挺糟心的
小区有很明显的两条水系环绕，一条是由最后一排往下流，其中二组团的双拼也四被水系环绕的，由于都没有水流，所以都干涸了。看上去就是石头以及一些杂物在上面，不美观。
美之国花园毕竟四04年以后的小区，公共配套已经有所老化，对于很多人来说，觉着美之国花园已经很旧，不过老社区的最大优势还是它的地段以及入住率。
市场价值分析
别墅楼盘价值：别墅受到地块的限制，目前福州市场上推出来的别墅产品，多以商住为主，虽然外立面与商品房的差距并不大，但商住性质的别墅是以刚挂为结构，在房屋的隔热，阳台，结构等，都无法与住宅类的别墅对比。
别墅的产品越来越少，也就出现别墅的价格越来越高，我们所知道的登云湖的叠拼别墅，起始价就一定达到600万，一期的双拼更是1000万起步。
鼓楼区别墅价值：主要体现在鼓楼再无别墅的出让用地，老别墅更具贴切人文生活。按鼓楼目前的新盘的价格，商品单价已经超过5万。万科九如府的别墅价格更是超过7万的单价。
未来在鼓楼要新建别墅的概率较低，生活在鼓楼有钱的人还是很多的，他们本身的购买力较强，长期居住在鼓楼，即使是置换也会以鼓楼为主，这就是为什么左海旁的几个别墅楼盘被关注度那么高的原因。
购房建议
在售房源分析：美之国目前在售最性价比的一套是，308平米，高档装修，1350万的联排别墅。这套别墅的价格并不算高，房子的结构是整个美之国花园最好的户型。自带一个地下室，而且是全明采光地下室。位于小区中心楼栋，沿着水系环绕，小桥流水人家的感觉。
别墅如何选择？
购买别墅的购房者都会问：花园多大？有没有车库？有没有地下室？面宽多大？
据我对选择别墅客户的了解，购买别墅的首要考虑的问题是物业管理，别墅对物业管理的要求更高，因为低密度体量小的别墅盘，如果物业管理不够好，就容易成为荒地了。
其次考虑到的是花园和露台，花园大小决定了房子的价格，因为大部分买家都是冲着花园而来。
最后需要考虑到户型结构，户型结构好坏决定了未来居住的舒适度，对于家庭人口较多的买家，更要关注到这套房子的户型设计。
房产教练周小方，做客户的房产顾问。
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