刚签的合同想解除，意向合同上的那个“其他约定”

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杭州的赵女士委托我爱我家中介卖房子。她说，中介找到的买家当时还没有购房资格，为此她在合同中加了补充条款，但最终还是出了问题。

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担心购房资格

加了补充条款

杭州市余杭区棕榈路上有家“我爱我家”中介。2021年12月份，赵女士委托这家中介出售房子，中介帮她找到了买家。

赵女士：“当时我们谈好（价格），她要买的时候，我才知道，对方是还没有购房资格。但是我爱我家跟我说，她正在取得购房资格，这个合同是可以签的。我说你们想清楚，你们没有购房资格，能不能签，她说这个没关系，你不用管，我说那好。（她是什么原因没有取得购房资格你知道吗？） 我都不知道，我爱我家都没跟我说过。”

赵女士拿出了一份三方签署的“购房意向合同”，甲方是他们夫妻俩，乙方是买方夫妻俩，丙方是我爱我家房地产经纪有限公司。合同约定房屋总价253万，中介服务费 36360块钱，定金20万。赵女士说，当初签这份意向合同的时候，她担心买家没有购房资格这个问题，所以特意补充了“其他约定”。

赵女士：“附加条件时就是，2月10号取得购房资格，2月28号钱到监管账户。因为我怕她这个购房资格一直办不下来，我这个时间就一直等是不现实的，约定2月28号，钱进监管账户，为最后日期。（就给了她两三个月去办理这个事？）对。”

购房意向合同的签约时间是2021年12月8号，在“其他约定”里写到“ 一：乙方也就是买家承诺在2022年2月10号前取得杭州市购房资格；二：乙方承诺在2022月2月28号前将253万打进第三方监管账户。” 赵女士说，我爱我家中介给她的交易流程中，第一项是“意向合同签署”，到第二项“买房查档”就卡住了，期间中介和买家都没有联系过她，到了2月28号买家也没有把钱打到第三方监管账户。

赵女士：“刚开始我爱我家说，宽限她几天，直到3月3号，我老公跟（我爱我家）说，我要来拿房产证，她就说你这个合同没有到期，她说60个工作日向丙方（提供）查档所需资料，说需要时间，我也搞不清楚查档查来查去是什么情况，到现在已经合同到期了，她的购房资格有没有取得都不知道，我爱我家都没跟我说。”

在意向合同中， 甲乙丙三方共同约定条款写着“甲乙双方在本合同签订后 60个工作日内向丙方提供查档所需资料”。赵女士认为，买家已经违反了“其他约定”中的内容，但我爱我家方面只强调“60个工作日”的条款，不理会“其他约定” 的内容，不同意解约归还房产证。赵女士带记者来到这家我爱我家赞城店，记者先用赵女士的手机，联系买家李女士了解情况。

买家 李女士：“我的购房名额已经出来了，我已经资料提交给（我爱我家），查档去了。（您是在2月10号之前取得的，还是在2月10号之后取得的？）2月10号之前，（有相关的凭证可以发给赵女士吗？）我现在不跟你说，你叫她到中介来好了，所有的资料已经提交给中介了。（合同当中有约定，2月28号之前，将253万打进第三方监管账户，你什么原因没有打钱？）这个东西我全部按合同来的，我在60个工作日之内，我已经把我的查档资料全部提交给中介了，你叫她到中介去。（我们现在就在中介，所以我先问一下，这个钱是什么原因……）我也过来，我现在在家。”

接着，我爱我家赞城店的张店长出面沟通，这单生意当初也是她谈的。

杭州市余杭区我爱我家赞城店 张店长：“她现在已经有购房资格的。（什么时候有的？）什么时候有的，后面的话资料提供也是年后。（补充条款写着，2月10号之前。）她给我了，已经有了。（2月10号之前她跟你说，她有购房资格了？）对。（有相关的记录可以给我们看下吗？）她没有提供给我。”

在沟通中，我爱我家赞城店的张店长解释了当初在合同中添加“其他约定”条款的原因，并表示当时是被强迫的情况下写上去的。

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店长认为被迫写上

律师分析“普通”“特殊”

张店长：“其他约定是我们三方协商的，也是有冲突的。（三方协商也是代表三方认可的？）对。（不认可也不会写上去？）是的，我知道。本来我们是不会约定几月几号才会打进，把日子写得这么‘死’，把253万全款打进监管账户，首先这个监管账户的生成，是要先查档资料弄好，正式的网签合同签好之后，然后才会生成监管账户。有这个监管账户，（买家）的钱才能打进来。这两个条款有冲突，我为什么会写，因为我自己就做这个，我为什么要写，因为那时候，房东也说了她（卖房），你就给我估算，或者怎么样，你就给我写‘死’。（你觉得应该要按照以哪个时间为准？）按照60个工作日。（那这个补充条款，还有什么意思？）补充条款是那次，除了房东夫妻双方过来，还带了一个说是她表弟，应该也是做我们这行，比较懂的，他是非得要约定（时间），我是被强迫的情况下，非得写一个这个，不然的话那她这个房子就（不卖）。（您的意思是说，2月28号您是被迫要写在这上面？）差不多的意思。”

赵女士：“被迫我怎么逼你呢？这个签字是大家自己自愿的，被迫我怎么能，我逼你了吗？当时我跟你说，没有购房资格这个房子不要买，你们说不管我的事，不用你操心

。”

正说着，张店长出去接电话了，表示会有领导过来。过了一会儿，来了一位我爱我家的区域经理。

杭州市余杭区我爱我家区域经理 王先生：“这个60个工作日内，跟房价是房东跟客户谈好了以后，房东带过来德祐的中介，（提出）这个问题让他们加上，然后客户说加上去也可以，就加上去了。”

赵女士：“我们根本就没有约定，是他们合同自己打出来的，我根本就不知道，如果知道这60个工作日， 你说我会签字吗？有了这60个工作日，我会加其他约定吗？”

现场，赵女士表示无法沟通下去了，直到离开也没有见到买家李女士来门店。根据意向合同当中双方提到的情况，记者咨询了律师。

浙江丰国律师事务所 陈松涛律师：“实际上我觉得，这两条没冲突，你看第一个，60个工作日内，就是你抓紧时间，等于10天你就可以把事情交掉，不是说一定要等到60个工作日最后一天再去交，首先不矛盾的。第二个，下面有一个很明确的约定，2022年2月28号之前，这个约定是限定的，具体的，一定要在这个事情内完成。（如果2月28号已经到了，但还没到60个工作日内呢？）既然后面有明确约定，你作为乙方，应该提前早点把资料交了，才能开账户，账户开出来以后，才能按照这个约定，付这个钱，也就是说，乙方把限定条件写得很清楚，为了完成自己履行合同义务，就应该抓紧时间，交该交的资料，除非有一点，如果交资料是甲方延迟，已经等到2月28号了，（甲方）还没去交，乙方无从付钱，因为账户都开不出来，这个不能说乙方违约，目前看这两条没有冲突不矛盾。即使如果说，我们看到有些情况矛盾的，怎么处理？像前面的条款，已经在合同范本里有的，叫普通条款，第二个 2022年2月28号，是特别约定，是其他条款，后面这条约定是双方额外加上去的，从法律上来讲，额外加上去的叫特殊约定，一般情况下，特殊约定的效力，高于一般约定，虽然他们是没有矛盾的，即使有矛盾，也是以后面这条，特殊约定为准。”

这份“购房意向合同”是三方合同，其中“其他约定”是对乙方买家的约束刚签的合同想解除，而房屋权属证书在丙方我爱我家手上，如果赵女士想解除合同该怎办呢？

浙江丰国律师事务所 陈松涛律师：“如果协商不成，只能起诉中介和（买家），起诉（买家）要支付违约金，要求中介返还房产证。”

现在买家已经把20万定金转给了赵女士，根据合同中写明的违约责任，这笔钱该怎么办呢？这笔房屋交易也没有顺利完成，还需要支付给我爱我家中介费吗？

浙江丰国律师事务所 陈松涛律师：“比如我们这个案例（合同），甲方可以两个选择刚签的合同想解除，一个要求没收定金，定金是20万，定金没收之后，按照这个协议第二款，百分之五十，要付给（中介）作为经纪费用，就是10万块钱，但是他的约定是不高于甲乙双方经纪费用。（这份合同是 36360元。）那甲方可以留16万多，17万不到一点。（三万多还是要支付给中介？）是的。（还有一个流程问题，到第二步就停止了，相当于只走了一步，整个流程中，完成了非常小的一部分，这个中介费用该怎么算？）整个流程过程，中介因为有人违约，导致下面无法完成，但这个责任不在中介，是你们双方有一个违约，所以中介费，按照合同还是要付给中介方，只是谁违约了，谁来承担这部分费用而已。”

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Q

张女士：2021年1月份，在宁波嘉鸿驾校报名学车，缴纳9500元，只考过科目一，现向驾校提出退费，被告知只能退三千元，想咨询是否合理。

浙江丰国律师事务所李媛媛律师：已联系张女士，建议：主要看双方合同怎么约定，如果合同约定不明，一般是按物价部门规定扣除已学科目培训学时费后，退还余额。建议张女士和驾校协商解决。

Q

童女士：买了一套二手房，现房屋出现漏水，想咨询能否找前房东索要房屋漏水维修费。

浙江丰国律师事务所李媛媛律师：已经联系童女士，童女士称当时房屋买卖合同上对此事项没有约定。建议：(1)如果有证据可以证明卖家在出售房屋时存在故意隐瞒房屋质量问题的情形，可以要求卖家承担赔偿责任，可以找前房东索要房屋漏水维修费。(2)如果当时出卖人已如实告知房屋瑕疵或童女士已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。另建议：童女士在出现房屋质量问题后第一时间通过拍照、录像等方式保存证据，以备争议诉讼使用。

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