德国房地产市场研究及对我国的借鉴意义

提要：中国经过了多年以资本投入拉动经济的模式，随着资本的不断累积资本边际回报率呈递减趋势，同时劳动人口数量进入下行通道，依靠劳动力和资本的大量投入实现经济发展的模式已难以为继，现实要求中国以提高索洛剩余，提高全要素生产率为导向进行转型。考虑到中国加入世贸组织以来形成的以第二产业为主的产业结构，在具体路径上向以高端制造业等为主的产业结构演化具有必要性和可能性。房地产行业作为经济的重要组成部分，其发展、转型均对经济转型和发展具有重要影响，考察先行国家房地产行业发展和转型期的表现，对于我们理解目前中国房地产行业运行和未来转型路径、目标等具有重要意义。

作为发达国家，随着二战结束确立社会市场经济、上世纪七十年代的石油危机倒逼供给侧政策出台及两德统一、欧盟成立等一系列事件，德国经济依靠技术积累、技术创新、产业政策的扶持，成功实现了产业结构的升级。德国始终以高端制造业及生产性服务业为支柱产业，在东南亚金融危机、欧债危机中均表现出了较强的经济韧性，对于我国目前的经济发展和转型具有一定示范作用和参考意义。德国住房市场的定位和配套保障政策为其经济发展和转型提供了良好的基础，在经济复苏、发展和转型过程中，房地产市场也并未出现大起大落。本文试图通过梳理德国房地产市场的发展历程、发展现状、配套政策探寻其对中国未来房地产市场的发展路径的借鉴意义。

通过研究我们发现，德国房地产对德国经济贡献和影响程度低。人口规模趋于稳定、老龄化问题突出，对住房需要长期保持稳定。同时，德国住房市场以租赁为主，住房供给渠道多元，德国联邦政府也制定了从金融制度、税收制度和租赁制度三大制度共同约束和保障的房地产市场体系，尤其是建立了全面的以居住为导向的租赁住房保障体系，民众购房行为足够理性。德国社会住房保有数量与住房供需状况同频共振。在住房供需矛盾突出的时候，社会住房的数量就多；市场上房源比较充裕，房价、租金水平稳定的时期，社会住房的数量相对就少。

目前，我国房地产行业处于“转型”初期，前期我国经济发展对地产行业的依赖大，房地产及上下游产业对经济贡献度保持较高水平，未来我国对实体经济发展的导向，要求逐步降低房地产行业回报率和投资率。“后地产时代”的房地产开发节奏将更加稳健德国房地产，地产开发或将进入存量市场和城市更新阶段；进一步建立和完善房地产调控的长效机制是房地产市场实现平稳发展的保障。我国住房发展已进入到总量平衡阶段，多数人的住房通过市场得到了解决，但人口净流入的大城市仍然存在较大缺口，特别是新市民、青年人的住房问题比较突出。保障性租赁住房本质上是一种社会住房。建议合理借鉴并创造性转化德国社会住房制度体系中的政府引导市场、先租后售、品质租赁等理念和做法，缓解大城市新市民、青年人的住房困难。从德国房地产制度德国房地产，得出以下几点经验值得我国参考与借鉴：加快推进住房领域立法，建立与我国国情相适应的住房法律体系；鼓励开发主体多元化，充分调动市场主体积极性；强化核心问题识别，提高住房政策的针对性；建立刚性和弹性相结合、可量化操作的住房发展指标体系；建立住房政策制定与实施全过程的部门协作机制。

同时应该注意的是，德国的房地产作为广义上社会保障和福利的一部分，其市场结构与实行房地产行业市场化政策的中国存在较大不同，同时两国经济发展阶段、经济和人口体量、面临的国际经济环境均存在差异，需要我们在分析和借鉴中加以甄别。