都江堰华侨商业城位置，文旅大盘案例：南昌华侨城欢乐象湖

项目及拿地概况

南昌华侨城大型滨水生态文化旅游综合体项目，坐落于南昌市西湖区（距离城区地理位置中心4公里范围内），紧邻风光旖旎的象湖西岸，占地面积约9300亩（含景区）纵贯区域核心发展双轴，拟投资200亿，按照“生态优先，环保先行”的原则，规划六大板块、二十余个精品文旅项目，谋划华中城市群最具吸引力的都市乐活生态文旅之心，为南昌呈现一个世界级的城市滨水文化旅游度假区。项目整体包含湿地公园、水公园、曲水湾商业街、住宅、配套商业、学校及道路绿化等。

此项目利用综合开发优势，遵循生态环保、绿色低碳、自然友好的理念，建设具有“生态花园”与“城市客厅”双重功能的世界级城市滨水文化旅游度假区，力求打造成南昌可持续发展的标杆之作，成为南昌旅游新名片。

从选址定位来看，南昌华侨城与武汉华侨城有诸多相同之处。一是都毗邻市内大湖，南昌华侨城毗邻大象湖湿地公园，武汉华侨城则紧靠东湖；二是都与高铁站的距离不算太远，大致都是6—10公里的距离，而且几乎都是城市三大火车站的圆心位置。

具网上披露的综合信息分析，这9300亩庞大占地大致分为三大块，第一块是东侧陆地1500亩，用于建设住宅及配套学校和商业。第二块是中间的象湖西岸2800亩湿地，用于建设玛雅乐园、庆典广场、购物中心、水秀、曲水湾、生态公园等。以上两块除大量的可售住宅外，商业部分体量也十分庞大，如酒店、曲水湾、商铺、购物中心、玛雅乐园等都属于经营性资产。第三块推测应该是象湖湖面区域非开发部分。

1500亩综合用地项目

该项目于2016年12月28日拿地，于2017年11月23日开工。2017年1月6日注册成立的华侨城（南昌）实业发展有限公司是南昌华侨城项目运作的实体公司。上市公司持有该项目100%权益。整体占地面积约1500余亩，共计六宗地，拿地楼面价最低3786，最高5684，合计金额71.3亿，为定向底价拿地，性质为居住、商业、娱乐康体用地、中小学用地。估计住宅建筑面积大约107万方（约计200亿货值），将分期建设（一期二期已投建近100亿货值）。

公司将地产板块以托管的方式与万科进行合作。而华侨城这种托管形式在其他地区项目早已经开始实施，包括宁波华侨城项目地产板块也是与万科合作，南京华侨城地产板块与绿地合作。下面是整体项目鸟瞰图。

下图是各地块区位和楼面价。

这种大盘合作开发模式与华侨城战略发展有关系，早在2016年年底，华侨城集团总经理段先念在举办的“华侨城城镇化项目推介会”上发表主题演讲，称城镇化是华侨城升级的唯一载体。同时，他明确提出集团获得的土地资源只做一级开发，坚决不做“房产”。凡是集团全资投资成立的公司不允许搞‘房产’，集团获得的土地资源只做一级开发。可开发的住宅商业交由股份公司开发，也可与其它开发主体合作开发，也可直接转让项目。所以，对于南昌项目地产板块以项目托管的方式与万科进行形式合作也不难理解。

1500亩内的一期和二期住宅

南昌华侨城项目一期住宅环评及手绘项目鸟瞰图已经公示，从鸟瞰图来看，华侨城核心商业位置位于九洲大街以北，莺歌路以南地块内，其余地块均为住宅地块，部分地块还将建设学校。

华侨城一期住宅项目占地面积为95265平方米（近140亩），绿化面积为33342.75平方米，总建筑面积为.1平方米。项目主要建设内容主要包括：1栋31F住宅楼、3栋24F住宅楼、1栋28F住宅楼、9栋17F住宅楼、7栋9F住宅楼、16栋3F别墅，配套1-2F临街商业、地下车库、社区物业用房等。目前住宅售罄，别墅代售。

2018年9月25日，南昌城乡规划局公示了华侨城住宅二期项目总体鸟瞰图，从图中可以看到，该地块由13栋住宅以及1栋幼儿园组成，住宅外立面风格很万科，地块呈长条布置，整体西高东低，24F-31F高层沿着真君路布置，16层住宅沿新建道路布置，而这条新建道路也将高层住宅和未来的别墅隔开。二期目前销售中。下面是南昌华侨城万科二期住宅鸟瞰图。

南昌华侨城住宅二期位于子羽路以东，云飞路以北、云锦路以西，地块紧挨华侨城住宅一期和国贸蓝湾以及中海朝阳郡熙岸，未来这一片将是九洲大街以南高层住宅最密集的区域。下面是住宅、商业和学校的整体区位图。

华侨城万科一期住宅，开盘均价2.1万/㎡震惊了南昌楼市，但是在开盘后迟迟未能网签备案，最后也受南昌装修限价调控，公开了项目价格优惠信息一览表：毛坯限价14350元/㎡，装修限价4498元/㎡，调整后项目整体均价在18800元/㎡左右。而二期价格略有上浮。据上市公司2019年全年经营业绩公告，华侨城南昌项目总的可售面积48.5万平（估计含一期和二期，货值近100亿），累计已售38.2万平，当期销售26.2万平，当期销售51.4亿元，折合销售单价1.96万/平米。利润测算：由于住宅地块楼面有有高有低，以综合成本5000元计算，考虑3年的利息成本以及建安成本、装修成本，此住宅项目毛利率接近45%，净利率接近20%。即公司19年仅仅此住宅销售部分的利润贡献就达10个亿。按照交楼时间，这些利润将在20年或21年逐步入账。

欢乐象湖商业部分

根据各种资料综合判断：华侨城南昌项目由较多的商业部分组成，其区域横跨1500亩陆上部分和2800亩的湿地部分。前者包含一期、三期非遗文化主题街区、四期的主题酒店部分；后者包含建设于湿地上的玛雅水公园以及滨湖休闲街区（曲水湾）。另外，19年公司又在项目西侧紧邻凸出部分拿了一小块地，也是做商业的。下面分类叙述。

南昌玛雅水公园的落成开业

南昌玛雅水公园位于朝阳新城真君路以东，燕舞路以北的象湖西堤内，占地17公顷，属湖畔水上主题乐园都江堰华侨商业城位置，总投资近10亿元，而这也是南昌首个大型水公园。活动贯穿全年、沉浸体验的主题式水公园将开启欢乐新时代。全球第一的“双大踏浪”+“超级大喇叭”双重组合，全球第二台亚马逊蛇王竞速滑道，1.5万平米双造浪池都将在此亮相。玛雅乐园也是国内园区全面覆盖人脸识别检票系统的主题公园。领先的智慧园区系统，可以让游客人脸识别、一秒入园、人脸储物租赁、虚拟排队、移动支付、实时信息发送、智能高速拍照等。全方位提高游客游园体验，感受智慧园区的便捷。南昌玛雅水公园有火山、有河流、有瀑布、有洞穴，还有港湾和神庙，是目前国内占地面积最大的湖畔主题乐园。足足有三十五个标准足球场那么大，最多可同时容纳3万人。这个玛雅海滩水世界不同于武汉、上海的玛雅海滩水公园。上海、武汉的玛雅海滩水公园每年9月至次年的6月都会闭园。南昌玛雅海滩水世界将有贯穿全年的主题活动，也就是说在南昌玛雅海滩世界你一年四季都可以玩。

目前，玛雅水公园已经2019年7月份开业，门票价格成人160元。

一到四期商业地块规划及进展

2020年4月，南昌市行政审批局公示了南昌华侨城欢乐象湖四期(主题酒店、华侨城总部办公楼、象湖隧道管理用房)总平面微调及建设工程规划方案。

根据最新规划，项目一期以及三期将打造“非遗文化主题街区”。面向全国将引进优秀的文创、设计资源，结合江西本地非遗文化主题，进行现代创新设计，并以“沉浸式、体验式、互动式”的商业风格，呈现一个全新的商业文旅作品。

二期将打造包括滨水街区式餐饮休闲、创意工作室和创意集市、室内冰雪乐园、室内体育休闲运动、大型书吧、儿童素质拓展教育中心等涵盖了购物餐饮、体育项目、亲子等众多业态。

四期规划调整后，其中主题酒店建筑面积14212.6平方米，其中酒店客房数151间。总部办公楼建筑面积4424.01平方米，象湖隧道管理用房建筑面积2873.72平方米，规划机动停车位182个，其中地上停车位118个，地下停车位64个，充电桩车位20个，非机动车位145个。项目建成后总建筑面积30563.27平方米都江堰华侨商业城位置，容积率0.79，绿地率35%。这四期商业项目位置图如下所示：

规划效果图如下：

目前华侨城一期旅游信息中心雏形初现，独具特色的现代仿古建筑已经展现在眼前，欢乐象湖商业三期以及大商业也启动了前期施工。三期及一期A楼以及三期仿古商业街区完成地下室土方开挖，四期完成土地平整，即将开始土方开挖。整体上，欢乐象湖大商业地块位于九洲大街以北，祥狮路以南，项目周边分散多个多层的商业建筑。

根据整体计划，一期三期商业预计在2020年完工，二期将2021年暑期完工，四期主题酒店预计2021年开业，欢乐象湖项目未来建成后将融合玛雅乐园，形成更完整的商业格局。目前根据重点项目计划，2020年6月庆典广场建成；2020年6月激光水舞秀开业；2023年欢乐商业海岸开业，商业时间跨度5年。

新拿商业地块规划

2019年9月朝阳新城又成功出让一宗商业用地，由华侨城（南昌）实业发展有限公司以总价约1.15亿元拿下，该地块出让起始价131万元/亩，合计楼面价1309.99元/平方米。这块地是华侨城象湖新增商业用地，位置在目前华侨城项目的西侧，处于连接动物园与玛雅乐园的中间位置。具体拿地位置如下图。

根据拿地要求公司需要建设地下停车场以及地面商业，未来将融合欢乐象湖商业区，由公司统一规划，属于低密度低高度建筑。该地块位于西湖区桃花南路以东、燕舞路以南、真君路以西、祥狮路以北，03、05地块为商业用地，B04地块为社会停车场(地下停车场)用地。地块出让面积88.2亩（合58839㎡，分4个功能区）。其中03、05地块容积率≤1.5；建筑密度≤40%；绿地率≥20%；04地块地下空间建筑面积≤15000平方米；B04地块地下空间建筑面积≤21468平方米。03地块和05地块建筑高度不超过20米。目前该地块已经完成土地平整，未来将建设大型地下停车场以及地面商业，其中商业计容建筑面积33600.168平方米，地下停车场计容建筑面积36468平方米。

2018年日（5月11日），西湖区朝阳新城附近出让一宗居住用地，地块面积33.294亩（约合22196㎡），成交总价5.39亿元，楼面价11039元/㎡，由南昌茂泰房地产开发有限公司暨新力竞得。此地块因为紧邻立德朝阳中学，所以面积虽小但较为优质。而南昌华侨城欢乐象湖地块距离其不过1.3公里，对比华侨城近1300元的商业楼面价和5000元的住宅楼面价真是天上地下。由此，不得不感叹华侨城综合拿地和操盘优势的强大竞争力。

领导关怀

2020年6月29日，省委常委、市委书记吴晓军率队走访华侨城集团有限公司，与华侨城集团有限公司总经理姚军座谈，就深化南昌华侨城欢乐象湖文旅综合体项目合作展开交流。市领导郭毅、王万征、肖云参加活动。双方表示，将坚持可持续发展，有效彰显南昌文化底蕴、水系优势，从人民群众对美好生活的向往出发，精心规划、精致建设、精细管理、精美呈现，进一步提升项目品质，打造南昌文旅特色品牌；进一步丰富项目业态，打造“昼夜看点”、形成“四季景观”；进一步开展特色活动，组织音乐会、水舞秀、灯光秀等，吸引人流、扩大消费。

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