华侨购房，2008年山东香水海华侨城消费人群分析及产品定位策划.pdf

华侨（或称“旅外华侨”），是指定居外国的中国公民；华人（或称“外籍华人”），是指华侨或其后裔中以加入、取得居住国国籍者。一般说的海外华侨华人不包括台港澳同胞。“旧华侨”与“新华侨”：新华侨华人的定义是，改革开放后为移居海外而因私出国的中国公民华侨购房，包括三十年来通过各种途径移居国外的人员，以及随同他们定居海外或者他们在海外所生的子女。至2008年，世界各地分布有四千八百万华侨华人，其中世界各地的“新华侨华人”总数超过六百万。世界华侨华人分布在五大洲的160多个国家和地区，其中绝大多数已加入所在国国籍，属外籍华人。从大洲分布来看，亚洲占——————华侨城产品定位策划.7％，美洲占9.9％，欧洲占4.9％，大洋洲占1.2％，非洲占0.3％。按国家和地区划分，华侨华人的85.5％集中在东南亚地区，仅印尼（600万）、泰国（465万）、马来西亚（509万）三国就有1574万人，占世界华侨华人总数的60％多。但在各个历史时期，华侨华人的地区分布呈现不平衡、动态变化趋势。当前，亚洲尤其是东南亚地区，华侨华人绝对数量增加，但所占比例却相对减少。世界其他地区，尤其是北美洲和欧洲，因为华侨华人再移民以及大陆新华侨华人汇入等原因，华侨华人数量迅速增长。

与老华侨华人主要出自东南沿海地区不同的是，新华侨华人出自全国各地，分别为福建省110余万，浙江省145万，广东省100余万，上海市50余万，北京、天津各30万人，东三省共计4019世纪的“老侨”主要以苦力劳工为主。20世纪70年代以前，华侨华人中的第一代，多从事传统的手工业和服务业，被形象地称为“四把刀”(菜刀、木工刀、剪刀、理发刀)。而新华侨华人除了劳工之外，还有留学生(包括公派和自费)、专业技术移民和——————华侨城产品定位策划“新华侨华人”的职业结构最显著的变化是，从事技术类及服务类职业比例在不断上升，从事实业和商务贸易活动的人数显著增加。欧洲境内出现了许多中国移民开办的进出口公司、批发商行以及贸易商场。最近几十年，华裔第二、三代通过教育在不断向上爬升。他们相当多人从事专业和当白领，只有少数人继续从事父辈移民所经营的行业。一些具有高知识背景的华人或实力雄厚的东南亚国家或地区华商的第二代，开始在美国、加拿大、英国等地开办高科技企业。：从总体上讲，全球99%的华商仍在从事资产规模小、技术程度低、竞争力弱、经济效益差的零售业、餐饮服务业、中医针炙等职业。中餐业目前仍是华商最普遍的职业，仅在美国，中餐馆已逾家，华人从业者达30余万人。

由于中国货行销世界各地，经营小商店也是华商普遍的职业。山东是最早开始移民海外的地区之一，出国移居海外历史悠久。由以下四个部分组成：1840年以前因生活所迫流落海外谋生的破产农民后裔40多年来从台湾移居海外的山东老乡——————华侨城产品定位策划世纪20年代，全山东省在国外的华侨、华工达到100余万人。据1987年普查，全省现有华侨、华人40万，分布在5大洲93国家和地区。其中以韩国、美国、日本、俄罗斯、印度、新加坡、印尼等国家最多。近年来山东华侨不断向西方流动。特别是旅居韩国的华侨向西方移民尤为明显。此外在港澳地区约有15万山东人谋生发展。统计至1998年有华侨、华人眷属60万人；归国华侨18700主要分布在沿海地区，以烟台、威海、潍坊、青岛、日照为最多。在海外的山东人过去以种地、开餐馆或小生意为主，现状许多开始涉足工商贸易界，并在科技教育卫生等方面，出现一些出类拔萃的人物，如美国的丁肇中博士。经济交流与合作：改革开放以来，华侨华人、港澳同胞在山东省投资企业数和合同利用侨资总额均占山东省外商投资企业和合同利用外资总额的半数以上。在省外商投资企业中，属于华侨华人及港澳同胞投资企业占70％以上。

——————华侨城产品定位策划世界各地的山东籍华侨都建立了华侨群众团体。如各地同乡会、华侨华人社团联合总会等，已经有120个山东华人华侨社团与山东建立了联系。历史原因：山东与朝鲜半岛隔海相望这一地理位置以及20世纪上半叶山东省所处的社会经济环境使得历史上山东人大量移民朝鲜半岛。人口数量：2002年韩国华侨总人数为22679；2002年末韩国华侨中山东籍贯的约占90%（来自对韩国各地华侨协会的统计）侨居现状：韩国华侨山东籍贯比例大，但山东华侨在国际华侨社会中处于非主流地位。92年韩中建交后，许多华侨通过民间往来提高了经济地位，回访祖籍的人增多。据估计，目前生活在非洲的中国人已经达到至少50万，印度尼西亚、马来西亚和泰国各有超过700万华裔居民。缅甸和俄罗斯各有超过100万华人。秘鲁华人超过130万。美国华人超过330利亚和英国的华人分别有70万和40万。华人总数大约为4000而且实际数字几乎肯定要高得多。——————华侨城产品定位策划海外华人的经济总量相当于一个台湾或接近一个韩国，其资产总额在2.5万亿美元左右。海外华人资本或资产究竟有多少？这是人们在研究和了解海外华人的经济成就或经济实力时难免感兴趣的问。

海外华侨华人大量聚居在东南亚各国，海外华商的资本和企业在东南亚国家也比较集中。1995月中旬，澳大利亚外交与贸易部发表了一份长达350页的海外华人经济网络研究报告，称逾七成的东南亚上市公司由海外华商的资本控制。略同时期，日本东京的富士通研究所调查了亚洲5个主要国家的上市公司，发现其资产额中的绝大部分为华人所有。除了上市公司的资产统计之外，分布在亚太国家和地区的华人经济细胞主要是成千上万的中小型商贸企业，它们为当地社会提供了一半以上的就业机会。近20年来海外华人资本在美国、加拿大、日本和欧洲国家，也有相当的发展。来自东南亚国家和香港、澳门、台湾地区的华人资本，大规模地向澳大利亚输入，对那里的经济增长也起了不可忽视的作用。另外有一些研究和报道，涉及全球华人资本或资产的总量问题。进入90年代以后，据英国《经济学人》杂志和美国俄亥俄大学海外华人问题中心等估计，当时中国境外海外华人的资产约在1.2万亿至月台湾的报纸报道，一项关于海外华——————华侨城产品定位策划人状况的研究估计当时海外华人的一年总所得约有2.65万亿至3.09亿美元，其经济总量相当于一个台湾或接近一个韩国，其资产总额可达2.5万亿美元。

这些估计虽然只是一种推断的结果，但也可以在一定程度上，显示海外华人资本具有相当可观的经济实力。海外华人对中国的经济增长发挥了至关重要的作用华侨购房，自20世纪70年代末以来提供了大部分的对内投资。据世界银行统计，中国2007年获得的投资将近260在华侨群体的购房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的早期移民。他们往往不是专业人士，没有美国大学文凭，英语也不是很好，在国外总没有归属感。尤其是退休后，身边的华人朋友不多，外国朋 友又相交不深，孤独感就更为强烈。同时，这些人的收入不高，仅靠 积蓄或政府的养老补助生活，日子并不宽裕。拿着同样多的钱，在中 国生活就舒服多了。因此， 成为很多早期移民的选择。 买房人中70%的人是来自香港、台湾这类华裔的移民，20%的人 来自浙江、广东富裕地区的移民，10%的人是外籍人，就是美国当地 的人。美国人在海外投资的目的主要有两类，一类目的基本上是用来 投资的，这一两年买海外房子的占 85%-90%，另外还有 10%-15%的 人会是为了自用，而买中高端的产品。 120 ，如此庞大的华侨群体在山东并 没有独立的华侨社区或华侨村，来对他们进行集中妥善的安置和统一 ——————华侨城产品定位策划 配置高端的物业设施，大都是零散的分布在山东省内生态、环境较为优美的城市和经济发达地区如烟台、潍坊、威海、青岛、日照、临沂、 济南等地市。

因此，如果有针对性的对 120 万华侨群体在香水海 B3 地块建设华侨城，凭借优美的生态环境（滨海、松林、沙滩、阳光、 空气）和广阔的投资事业平台（临港产业、装备制造业），使得华侨 们在一座滨海的新城里，完全感受一种最民主、自由、健康、发展的 生活方式，无疑这将是一块巨大的潜在市场。华侨城的建设开发不但 能大大提高前期房产产品的销售、丰富香水海高端产品的产品形式和 内容，更可以凭借优越的地理生态环境和产业政策环境吸引华侨和境 外资金投资、落户临港产业及装备制造业板块，全面启动产业升级和 联动开发。 在金融危机全球蔓延的时期，境外资金纷纷寻找中国这片避风 港，资金和项目都在积极寻找最佳的切入点，华侨城的开发建设就恰 逢时机的提供了华侨和境外资金项目的落地南海新区卓达产业集群 的条件。 因为华侨大部分集中在东南亚地区（目前东南亚共有10 个国家: 越南,老挝,柬埔寨,泰国,缅甸,马来西亚,新加坡,印度尼西亚,文莱,菲律 宾.世界各国习惯把越,老,柬,泰,缅五国称之为东南亚的”陆地国家”或” 半岛国家”;而将马,新,印尼,文,菲五国称之为东南亚的”海洋国家”或” 海岛国家”），因此在香水海 b3 启动区英伦湾周边土地尽快启动以东 南亚“海岛国家”马来西亚、新加坡、印度尼西亚、菲律宾等国家建 筑文化和园林文化为主题的华侨城项目，既能有效的与香水海世界建 ——————华侨城产品定位策划 10 筑文化集合的概念统一，又能针对特定华侨人群进行产品定位。

同时 华侨城的住宅产品定位又能吸引大批投资置业群体对产品档次和品 味的追捧，从而刺激当地的房产消费，吸引更多的消费人群也参与到 华侨城的投资中来。 按华侨的关注程度排序，由高到低依次为：地段＞户型面积＞价格＞交楼时间＞交通便利＞配套设施＞物业管理＞周边环境＞付款方式 ＞租金回报。 超过九成的客户希望购置55-100之间的住房；同时对置业面积 的需求开始放大。户型主要为两房和三房，共计超过九成 除了需要业主接送专车、会所和智能化设施外，还需要楼盘周边娱乐、餐饮、购物、消费场所等齐备 94%的客户的置业主要用途为自用，投资占到6%——————华侨城产品定位策划 11 大部分华侨客户选择采用单栋设计的楼盘，同时多选择纯高层的楼盘；对于私密性较差的围合式和组团围合式设计不是特别喜好。一 般要求带装修。 选择总价在50-90 万之间的人群占 42%，选择总价在 50 万以下 的人群占29%。平均选择总价在70 万元，超过90 万的楼盘就不能被 大部分港人接受。 91%的人群选择按揭方式付款。很多温州籍华侨都有叶落归根的想法，购房潜力大；对这一群体 进行抽样调查后发现约有95%以上的温州华侨会选择在国内购置房地