华侨城苏河湾一套联排别墅单元法拍，网上引来16758人围观，而真正参与的仅有两人，经过144次竞价，最终达成成交。
我们先来算算单价。
标的建筑面积：1236.41平方米；其中地下建筑面积：675.99平方米,地上560.42平方米。
总价：元。
建筑面积单价=/1236.41=15.898万元。
但是这么算肯定是不对的。
那么真实的应该怎么算呢？
按照地上建筑面积？
地上建筑面积单价=/560.42=35万元。
那么地下室该如何算价格？
从图上看，这套联排不是端头套，常规应该按照高层价格的1.5倍计算 价格，也就是35/1.5=23.38万元。
也就是说，华侨城的高层，现在值均价23.38万元？
这些毛估估的算法肯定是不对的。
现在让我们来按照房地产估价师的方法来计算：
标的建筑面积：1236.41平方米；其中地下建筑面积：675.99平方米,地上560.42平方米。
总价：元。
我们先来分拆算算地下室的价格。按照地下室建筑面积的价值等于地上建筑面积的三分之一行规计算，（地上的阳台算一半面积，露台也算三分之一面积），675.99/3=225.33.
19656.5/（560.42+225.33）=19656.5/785.75=25万。
也就是说，这套毛坯别墅的建筑面积还原价值是25万元。
从图上看，还有露台、庭院等赠送部分，这些算100平方吧，按照楼板价10万，价值1000万。也就是总价2.0656亿。
这套毛坯别墅的综合面积单价等于2.0656/785.75=26.29万元。
那么返算华侨城高层的毛坯均价：26.29/1.5=17.53万元。
按装标1万1平计算，那就是华侨城精装高层的价格是18.53万元。这个价格而且应当是看不到黄浦江的楼层的价格，非高区价格。事实上，高区今年的成交价有在22万以上的。
换句话说，这个买家的心理价位锚定，是按照高层低楼层18.53万元，别墅26.29万元来计算的。
地上35万一平，就是外行看表面算的。真正的房地产估价师，是按照上面的方法逻辑计算的。不但要计算各种面积，还要看楼层，位置的对标。
实际上，别墅还需要计算折旧，华侨城这套别墅，应该是没有装修住过人，空关状态，想来原来的买家走到被法拍资产这一步，这几年也是没心思享受生活的。
而华侨城别墅的一手销售价格，大多在23万-33万，33万是端头套，据说业主为一新锐上市公司老板。
除了沿苏州河，华侨城别别墅的绿化、景观、堆坡造景等也是做的不错的，从外面看就是浓荫大宅。
而宝格丽酒店、中华总商会等地标，也辅助让华侨城苏河湾成为上海的知名豪宅项目。包括超高层的88号院和沿河别墅。
今天我们这么一算，以后大家碰到什么杨浦滨江别墅房地联动价21万，就知道应该把赠送面积的价值计算进去，地下室露台算三分之一建筑面积，阳台算一半，庭院按照楼板价计算面积。
那么按这个26.29万的联排别墅现房单价，金陵东路的低密度城市别墅指导价25万元是靠谱的吗？
杨浦滨江吸睛无数的21万联动价叠加是合理的吗？
其实都不能简单的按照地段板块来计算，还包括容积率、绿化率、地下室、露台、阳台、庭院、甚至绿植景观等一切房屋主体和附加部分。
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这不是该套房子首次拍卖，本次拍卖的成交价格还低于9月22日的起拍价2000多万
是市场网传的3亿评估价的63折左右。3亿是怎么评估出来的，大概是按照总的建筑面积1236平方，25万一平，毛估估的吧！也就地摊估价师水平了。
那么问题来了，苏河湾北外滩附近，后面还有哪些豪宅大平层、类别墅会入市呢？
一、虹口北外滩：
1、海泰北外滩，超高层大平层
2、招商绿城弘安里，风貌别墅（文末有专门介绍）
3、新湖北外滩，风貌别墅。方案设计中
4、恒大北外滩，晒地皮中
二、静安苏河湾：
1、安康苑，超高层+合院、双拼别墅
2、福新里，还有沿河的叠加别墅
静安内环内苏州河畔一线滨水大宅
「龙盛·福新里」二期等待入市
将推约402-447㎡叠墅
共计24套房源
预计均价20万+/㎡
3、华发仁恒苏河世纪，还有238的大户型一栋。
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特别报道：
百年风情今传承，武进路上新经典；「招商绿城弘安里」即将入市，预计推出建面约240-430㎡风貌别墅 ！
2021年2月，上海虹口城市更新建设发展有限公司（上海地产联合体）以底价111.3534亿元竞得虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块。
容积率：1.1；占地面积：37,334平方米；地上住宅面积：40314平方米；地下建筑面积：54902平方米，车位配比很高建筑限高：10米。土地性质：一类住宅用地，指市政设施齐全以及布局完整、环境良好、以别墅等独立式住宅为主的用地。
公开资料显示怎么算华侨，2021年8月，招商蛇口、融信联合体以42.23亿元竞得上海地产间接子公司上海弘安里企业发展有限公司80%股权及40.6亿元债权，借此参与其中。不久后，融信退出、绿城进入。
弘安里地块此次预计推出建面约240-430㎡别墅，仅45套！此前天华为该项目做过设计案例，目前地块已动工，预计最快2023年入市。
北外滩作为一江一河核心商务区段，是与外滩、陆家嘴共同构成上海发展的“黄金三角”。
它承接是上海滨江格局的新进程。在北外滩控详规划的蓝图中，这个世界级会客厅里一个个超震撼建设正被付诸于土地之上。
如今，虹口蝶变的轴线怎么算华侨，沿着滨江走廊一路走到历史长廊。这个“海派文化的发祥地，文化名人聚集地，先进文化的策源地”，正践行城市更新的步伐而不断成长。
弘安里地块此次推出建面约240-430㎡别墅，仅45套！此前天华为该项目做过设计案例，目前地块已动工，预计最快2023年入市。
交通方面，靠近轨交10号线四川北路站，周边还有3号线、4号线、12号线。
商业方面，项目距离北外滩核心区，只隔了一条海宁路，距离外白渡桥、外滩源、苏州河都在直线约900米范围内。项目东侧就是四川北路，南侧就是中信广场。另外，项目距离人民广场、南京东路、外滩等商圈仅约2.5公里，位置绝佳。
学校方面，区域内有虹口区中州路小学。（教育免责：政府不对预售房屋进行学区划分，项目对口学校最终以交房后教育主管部门公布为准）
虹口·北外滩 全新盘
「招商绿城弘安里」
预计推出建面约240-430㎡别墅
等待入市！
预约请加微信，口令：弘安里
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