英国地产房，中外房地产估价发展综述.pdf

5769(2000)0206中外房地产估价发展综述(湖南城建高等专科学校,湖南益阳)比较系统地分析了中外房地产估价发展概况以及估价方法的差异。关键词:中外房地产估价;价值理论;比较分析中图分类号:F407文献标识码:A引言房地产估价,全称房地产价格评估。是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推测或判断。现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师,为业主服务的技术人员统称为测量师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国测量师俱乐部成立于1792年。随后,于1834年和1846年分别成立了土地测量师俱乐部和测量师协会。1868年在此基础上成立了英国测量师学会,并于1881年由维多利亚女王授予皇家特许状,1921“英国皇家特许测量师学会”的名称一直沿用至今,目前已发展成为一个拥有5万余成员的庞大专业团体。受英国影响,其他国家如新西兰、前西德、美国、日本、韩国等也分别于1910年、1932年、1935年、1963年、1972年开始建立自己的房地产估价制度。中国的房地产估价,是在1978年以后的改革开放大潮中,随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策,使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。

中国的房地产估价起步虽晚,但发展较快,并得到了政府和社会的高度重视。1994日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规58条规定:“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。1993年和1994年,建设部和人事部先后认定了两批注册房地产估价师共346名。从1995年起,取得房地产估价师资格的唯一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。1994月12日成立了全国性的房地产估价师专业团体中国房地产估价师学会。目前,无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、析产、纠纷处理,还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等,都需要房地产估价。房地产估价也是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作,随着社会经济的不断发展,房地产估价的领域将越国外房地产价值理论国外对房产价值理论的研究起步较早,现代西方房地产价值理论起源于18、19世纪的古典经济学派,在重农主义思想影响下,古典经济学认为土地、资本、劳力和协作是创造价值的基础。早在17世纪初,英国古典经济学家威廉配第()第一次提出级差地租的概念对地租理论作出了开拓性贡献。

配第认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或者净报酬,即收获的生产扣除生产费用以后的剩余部分,以公式表示为:地租=市场价格-生产成本。配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点,这一理论历经三百余年,从本质上未被动摇过。配第的地租理论的缺陷在于没有把利润和地租区分开来;没有把价值与使用价值区别开来;并且认为地租是土地的恩赐,而不收稿日期:2000—01—20基金项目:湖南教委科研项目(99B26)作者简介:张协奎(un.2000是工人劳动的产物。英国古典经济学家理查德,)认同配第关于地租是一种剩余的观点,但是他正确指出,应从中扣除租地农场主的利润,即地租是剩余扣除利润的余额。用公式表示为:地租=市场价格-生产成本-利润。他对配第地租理论的这一补充具有深远的历史意亚当斯密()是英国古典经济学的主要代表人物,其主要贡献在于他在其著作《国富论》中比前人明确得多地论述了地租量的决定问题。亚当斯密承认价值是一种客观现象,价值的存在是商品效用的源泉,短缺可以影响商品的交换价值,但是土地、劳力和资本等基本生产要素成本决定商品的基本价值或自然价值。

他的生产要素成本价值论成为现代西方成本估价法的理论基本之大卫李嘉图(,)是英国古典政治经济学的杰出代表和理论完成者。他运用劳动价值理论研究地租,对级差地租理论作出了突出贡献。他的地租理论建立在土地边际收益和报酬递减率概念的基础上,土地边际收益价值论为现代西方收益还原法中派生出的土地剩余估价技术和最高最佳使用原则的理论基础。马蒂斯特萨伊(,)是法国古典经济学派的代表人物。1803在著作《政治经济学概论》中,提出了“生产三要素论”应成为地租理论的基础,认为生产出来的产品是劳动、资本和土地共同发挥作用的结果。他这一理论成为我国在土地级差估价法中测定土地级差收益的基本方法之一。19世纪后期,古典价值理论面临新的挑战,一方面来自卡尔马克思(,)劳动价值论,他在批判、吸收和发展古典地租理论尤其是李嘉图差额地租理论的基础上,根据劳动价值学说,创立了科学的地租理论。他认为资本主义地租的本质是剩余价值的分配形成之一,并将地租从形式上分为绝对地租和级差地租二类。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租,级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

根据形成基础不同,级差地租又可分为级差地租和级差地租两种形式。级差地租是指土地肥沃程度不同和位置上的差异,等量资本投资在相同面积不同地块上产生的超额利润;级差地租是指由于在同一地块上连续追加投资,使该土地具有更高的生产率所生产的超额利润。马克思还提出了计算地租量的公式:地租=市场价格-个别生产价格,还提出了“资本化的地租表现为价格”,其公式为:土地价格=地租利息率。另一方面来自澳大利亚学派(,;)的边际效用原理,即商品价值大小与边际效用有关,商品价值量取决于其满足消费者效用的贡献率。现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德马歇尔()成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来,创立了新古典综合论,使之成为当代西方价值论的基础。他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价,认为供给与需求象一把剪刀的双刃共同起作用,双方谁也不能单独决定价值英国地产房,市场机制使价格与成本达到某种均衡,完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。在某种意义上,马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。

约翰Clark,)是一位美国经济学家,他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。美国经济学家威廉)在20世纪60年代引入区际均衡和区位边际收益等空间经济学理论,提出竞标地租观点,并作出了市场经济条件下的城镇土地租金梯度曲线和同心圆土地利用模式图。它是解释土地在不 同用途间转换和不同用途具有不同地价的有益方法。德国经济学家阿尔弗德 韦伯在本世纪初创立工 业区位论,其理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素间相互作用的分析和计算,找出工业产品的生 产成本最低点。德国地理学家华尔特 克里斯塔勒( ,1883 1969)则在系统分析区域城镇 体系各级中心地的分布格局与市场、服务、交通、行政区划等区位因子相互关系的基础上创立了中心地 理论。区位理论提示了一定区域内人类经济活动与社会、自然等其他事物和要素间的相互内在联系和 空间分布规律。掌握了地租、地价的空间分布规律,对房地产估价有很大帮助。 现代房地产估价的发源地英国,早在1884 年便出版了房地产估价的专著,详细论述了收益法, 其后近百年间,该方法几乎没有什么大的变动,为以后各代估价师所沿用。

20 世纪20 年代以来,西方 主要国家进入城市化高速发展时期,房地产业出现空前繁荣,同时推动房地产估价研究的发展,大体上 可以分为以下三个阶段: 第一阶段是土地经济学派的兴起,奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔( Irvi ng Fi sher ,1867 1947)发表的《房地产原理》(1923 、埃利和穆尔豪斯( )发表的《土地经济学基础》(1925 、巴比科克( )发表的《房地产估价》(1924 第二阶段是摩茨科( )在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价 过程》(1927 ,他在这本著作中发展了马歇尔的思想体系,将价值理论与评估理论紧密结合起来,指出在完全竞争的均衡条件下,正常价值、长期成本和资本效益价值之间可互为等值,这一思想成为房地 产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。 第三阶段的代表人物是海德( ,1888 ,1890 ,1893 1958),他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法 中价值评估技术,特别是舒姆茨在《估价过程》(1941 一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》(1951 一书中,该书到1996年为止再版11 次,成为西方房地产 界最有权威的房地产估价专著。

时至今日,房地产估价理论和方法,仍在伴随着房地产业的发展处于不 断更新与完善过程中。 英国主要采用五种房地产估价方法:市场比较法、投资法(收益法) 、剩余法(假设开发法) 、利润法和 成本法。早在1890 年英国地产房,马歇尔就首次明确提出了收益法,他把利率作为连接价值与收益的纽带,并给出 了公式:价值= 收益/ 利率。发展到现在,收益法逐渐成为房地产估价的三大基本方法之一。至20 世纪 60 年代前的上百年间,英国经济持续平稳发展,通胀率保持在一个相对较低的水平,传统收益法中的资 本化率就是投资收益率。进入20 世纪60 年代后,房地产投资的外部经济环境发生很大变化,通胀率大 幅提高,业内人士开始深刻反省传统方法的合理性,提出了全风险收益率和收益率逆差的概念。全风险 收益率因包含了投资的经营风险、金融风险、变现风险、收益变动风险等各种风险因素而得名。收益率 逆差是指房地产投资的期初收益率与金边债券投资收益率相比所出现的倒挂的现象。1959 提出房地产的总价值应当反映抵押贷款的价值和权益的价值并发表了 Ell wood 表,将收益法发展 到了一个新时期。现在房地产估价领域广为熟知的 Ell wood 抵押收益法,其实是对该法的简化和步骤