德国房产项目，带你看世界-走近德国房地产

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一个国家一个特色，相对于中国的土地国有制德国房产项目，德国跟其他欧美国家一样实行土地私有制度。德国人的严谨不仅体现在机械、化工上，也体现在城市规划上。德国人特别喜欢做规划，各地政府对土地的使用都做了严格的规划，对住宅、商业、工业以及绿化带都有严格的界定，一旦形成不会轻易改变。

在德国有一个有意思现象，就是房子卖多少钱不是卖家说了算，也不是买家说了算，而是评估师说了算。而这种估价结果的权威性必然来自于对估价报告的严格管理。

德国有自己完善的房地产价格评估体系。德国基本每个区域都有自己成立的评估委员会（GAA），他们由社会上各个行业出色的专业评估人和技术人员组成，负责某一区域房地产价格评估、价格收集、地价图的制作和变更以及市场报告（ü）的制定。地价图和市场报告则是评估师进行房地产估价的重要依据。

德国的房地产估价报告必须严格按照当地的权威数据进行估算，每份估价报告中所采用的数据出处必须详细说明其来源，签字盖章的评估师要对该报告负责三十年。而评估师如果觉得评估风险大，则会就评估的项目向保险公司投保。

如果当事人对评估结果有质疑，可以上报委员会（GAA），由评估委员们进行审查和判定。如果查出确实有评估重大失误的，就要送交检察院进行来判定。如果法院判定评估师失误需要赔偿，则首先用该项目的保险合同赔偿金进行赔付，赔偿金不够的时候则需要私人财产承担，且公司内的所有评估师都要负连带责任。

德国的评估师或者评估员可以拥有不同的资历认证，他的资历认证不仅可以来自于不同的州，还可以偏向不同的行业，比如有专做工商业评估的评估师（由工商业协会DIHK认定资质），或专做物业抵押贷款评估的评估师（由银行Bank认定资质）。

一个资深的评估师还可以利用自己丰富的房地产知识和商业头脑身兼数职，既有自己的评估所，也是联邦不动产投资专家，亦是某个州的建筑协会的成员，也或是兼职为德国联邦政府做评估工作，为政府服务对于评估师来说是一项重要的荣誉。

德国人对于租房的偏好远远大于中国人。经统计，德国自有住房比例常年保持在40%上下，人均居住面积达到33平方米。德国人有90%居住在中低层住宅里，而且这些住宅有一多半是出租房。2016年的调查数据显示，德国的租房比例为53%，自有住房比例为47%，低于欧盟国家房屋自有60%的平均水平。

在德国的大城市，比如柏林、汉堡这些城市，其中心区域的租房率更高，汉堡甚至住房自有产权才20%左右。大量涌入工作机会多的大城市的年轻人，也是重要的租房消费群体，有些城市甚至一房难求。对于投资者来说，这或许是一个很好的投资机会。

德国人对于租房的偏好有着他的历史原因。二战结束后，面对大量无家可归的民众，德国政府采取了一系列的措施，一是由政府采取税收优惠和直接补贴的方法，大力鼓励战后幸存下来的建筑企业和社会群体建设社会公租房。另外一个就鼓励私人房源的出租。

德国人的租房偏好也建立在完善的租房制度上。为保障房东和租客双方的利益，德国出台了一系列法律制度和政策，对于租金的定价和涨幅、租期以及租赁合同的解约都有严格的控制。

房东给自己出租的房屋定价需要参照当地地产信息收集的价格表（），或者参照德国最大的几家房屋综合交易网站进行评估比较。

而《租金水平法》也规定德国房产项目，房东对出租的房屋没有任何修缮和装修不能随意涨租金；对于已经租房超过三年以上的老住客，涨幅不能超过20%；

《住房租赁法》规定，房东和租客所签署的租房合同中对于租用的时间有二种形式，即有限期和无限期。无限期合同房客如果想终止租房合同，需提前三个月写一份书面申请交给房东，租客在收到房东签名和盖章的解约书，并按照承诺对房子进行清洁打扫，经验收合格才可以离开。另外，超过5年租房解约，房客需要提前6个月通知；超过8年，需要9个月；10年以上的话要提前一年。

不过即便再好的制度，都有它的漏洞。福利好，也造就了更多靠补助混日子的懒人。很多失业者和低收入人群会申请得到来自政府的住房补贴。

有相关规定，如果德国公民家庭收入不能支撑租房的，有权利享受住房补贴，以此保证每个家庭都能够有住房支付的能力。此外，还根据家庭成员的人数，失业的长短等作为依据来发放每月数百欧元不等的租房补助。这种规定，其实无形之中助长了一部分懒人，他们不找工作，享受着社会救济金和租房补助，还不停点的生孩子，扩大家庭成员规模，领取更多的钱。

也不是人人都喜欢租房子的，德国大量的中产及上层人群还是有固定房产，很多人也喜欢对房产进行投资。德国的房价原本在欧洲相对便宜，不过近些年来也有大幅增长。2010以来，127座德国城市的房价涨了近50%。

不过德国房价大涨可不是炒房团抬起来的。他有二个因素:其一是银行持续的低利率;另一个就是大量涌入的城市的大量人口带来的巨大需求量。从2015年开始涌入的大量移民，为有史以来最多，增长的这部分人口数量集中在就业年龄段中。人口的持续增长，特别是就业人口也保证了德国房市租赁双方需求的增涨。

欧洲央行采取极为宽松的货币增政策，基本利率基本保持在0%。德国各大银行的购房贷款利率更是下滑到了低点，十年贷款的利息最低的只有1.18%。德国银行的买房利率一般都是定息，不过要分年限和贷款的数额来确定利率是多少。相比较租房而言，买房过后的还款可能比租房更便宜，不过貌似很多德国人并不care。

很多德国人也喜欢自己买地建房，一般有二种方式:一种是从开发商那里买宅基地;另一种是政府为救济百姓所划分土地。

购买者如果想去银行贷款需要准备至少35%-40%的本金，每个银行的贷款利率也有相应的差异。购买人可以通过银行、德国建筑储蓄所、各个州负责投资促进银行和保险公司进行贷款。当然购买人还要缴纳高额的综合税率，其中包括土地交易税、遗产税与赠与税、差价盈利税和资本利得税等。下面介绍一下在德国购房的相关费用:

德国目前的房价相对于中国一线大城市来说还是比较便宜的，德国邮政银行数据调查显示，德国最富有的慕尼黑涨幅最快为每年1.3%，房子均价在2016年每平米6149欧元。其他大城市均价基本在3500欧到4000欧不等。预计到2030年，德国402个城市和城市大区会有超过半数持续增长。2016德国人均收入为42388美元，相对于中国人均收入去贷款买房的压力，其实小很多了。

中国人的安全感来自于”家”这个字，”家”字上头有个屋顶。屋被写在房本上，被握在手里，有一套属于自己的房子恐怕是所有国人的向往。德国人则认为，早早买了房子，把自己安置在某个地方，不但现金流被封死，自己也被禁锢在某个地方。德国人的天性就是哪里有工作机会，哪里更适合自己，就奔向哪里去。他们觉着，人活着要精彩，不能被一个房子限制了自己对美好追求的向往。所以呢，租房咯。