在澳大利亚买房屋，投资澳洲奶奶房Granny Flat的优缺点

在澳洲很多房产投资者中， Flat（奶奶房/祖母房）被誉为长租市场的“租金回报率之王”。超快的资本笼、较低的建筑和维护成本、立竿见影的租金收入，让 Flat 备受投资者青睐。下面一起来看看，这种投资方式的优缺点。

什么是 Flat祖母房/奶奶房

简单来说，就是在在已有的房子的同一块土地范围内，再建造一个设备齐全的小型住宅（一般包括厨房浴室卧室客厅），可以独立，也可以跟原来的房子挨在一起。

祖母房专为两个人设计，是一个独立的生活区，通常位于单户住宅的后院。祖母房可以分离，也可以与其他住宅相连。 它有时被称为奶奶公寓，因为它是传统家庭容纳年迈父母的一种流行方式。

优势

1️) 建造周期短

在新州建造 Flat，从审批到建成，6-12周即可完成，相比于漫长的别墅审批建造过程，节省了很多时间成本。

️2) 成本低

Flat 只需十几万建造，完成投入使用后基本无需再投入了。而如果买房则会担心贷款利率成本、成本、印花税等税务成本，以及维修成本。

3️) 强有力的现金流

Flat 投入出租，基本可以保持一个非常低的空置率，租金收入直接从原来的一份变为两份。

4️) 超高租金回报比

在租金回报比这一块，没有什么物业可以跟它一较高下。比如，在悉尼通常投入10-15万左右即可建造 Flat，周租金300-500刀左右，年租金回报10%以上。

如果花15万作为第二套房首付，以悉尼现在的房价，基本买不了什么房产，就算花10倍价格，再买一套150万的房子，周租金比300刀高不了多少，投入产出比太低。

5️) 提升房子价值

通常情况下在澳大利亚买房屋，奶奶房的价值会比建筑成本增加得多。尤其在高密度区，寸土寸金，对可以让大家庭居住在一个地方的房产需求很大。

缺点

️1) 政府政策限制：

各州对于奶奶房的限制不同，但以限制最少的新州来说，规定土地面积不得小于450平米，奶奶房的面积不得超过60平米等。

2) 场地要求：

2009 年，新南威尔士州发布了经济适用房州环境规划政策 (SEPP)，该政策允许所有拥有超过 450 平方米（也有至少 12m 临街面）的住宅业主在他们的房产上建造一个奶奶公寓，祖母房是一栋独立的小房子（最大居住面积为60平方米），建在现有房屋的后院。

3) 额外要求：

• 每批最多允许 1 个祖母房。

• 祖母房的最大建筑面积为 60 平方米。

• 祖母房必须有一个 24 平方米的庭院空间，面积至少为 4 米宽。

• 如果在丛林大火、受洪水影响或遗产地区建造，则可能适用条件。

• 对于-Axe 战斧建筑，需要一个至少 3m 宽的入口把手。

战斧地块是房地产中使用的一个术语，它与另一块土地后面的一块土地有关，这些土地可以通过一条长长的车道进入街道。 它们以其独特的 L 形命名，据说类似于战斧或斧头，如图所示。战斧通常是房地产开发商将大片土地细分为战斧单元的产物。 这种块只是一个更大的块被细分，留下一个块在前面，一个块在后面。战斧的把手或手柄代表通往战斧头部的车道入口在澳大利亚买房屋，即财产的主要街区。

购买战斧街区的房产需要特别考虑和理解，因为它的布局有些复杂，并且在建造时可能会遇到法律问题。

奶奶房的街边停车场不是必需的。

️4) 出售困难：

奶奶房可以独立使用出租，但不能作为主要房产单独出售。因此它单独的资本增值与传统的公寓或者别墅很难相提并论。

5️) 房产销售减值：

在一些富人区，结构简陋、廉价建造的奶奶房并不能使房屋收益最大化，反而会对房屋的整体价值产生负面效益。