英国房产市场，我国房地产评估中市场法研究.pdf

９７８｛０１长安大学 硕士学位论文 我国房地产评估中市场法研究 申请学位级别 学科名称塞通重捡赶型生篮壅论文提交日期 地Ｑ５：５：１５论文答辩日期２ＱＱ互生互目！主目 市场法是评估房地产价格的一种有效方法。由于市场法相对于其它方法评估原理简单易懂，最重要的是在评估过程中能直接反映房地产的市场状态，使其成 为房地产评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际评估界 的公认。我国房地产市场的迅速发展，为市场法的应用开创了良好的前景，在此 情况下，本文结合我国国情，对房地产评估中的市场法加以研究。 本文首先对国内外房地产评估中市场法的应用概况、市场法研究的意义及研 究内容和方法作了概述；然后从房地产价格、房地产评估内容、特点、价值标准 及四大评估方法的概念和理论依据等方面阐述了房地产评估的基础理论；在此基 础上，深入研究了市场法的评估原理，分析了市场法在评估方法体系中的重要地 位，从理论上进一步肯定了市场法研究的现实意义；本文重点研究了房地产评估 市场法的因素修正，指出我国房地产评估市场法中传统因素修正的缺陷，并分别 探讨了基于层次分析法和基于模糊数学比较法对传统因素修正的两种改进方法； 最后结合我国国情，分析了目前我国房地产评估运用市场法存在的问题，并针对 这些问题提出了相应的对策。

关键词：房地产评估， 房地产价格， 市场法， 因素修正， 层次分析法， 模糊数学比较法 Ａｂｓｔｒａｃｔ Ｍａｒｋｅｔ ａｐｐｒｏａｃｈｉｓ ａ１１ｅ伍ｃａｃｉｏｕｓｍｅａＩｌｓｏｆ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇ ｐｒｉｃｅｏｆｒｅａｌｅｓ诅ｔｅ． Ｔｈｅ印ｐｒｏａｃｈ ｌｌＩｌｉＶｅｒｓａｌｌｙｒｅｃｏｇＩｌｉｚｅｄａＳｏｎｅｏｆｔｌｌｅ ｓｉｍｐｌｅｓｔ，ｔｌｌｅ ｍｏＳｔｄｉｒｅｃｔａ１１ｄｔｌｌｅ ｍｏｓｔ ｆｋｑｕｅｎｔｌｙ ｕｓｅｄｍｅｔｈｏｄｓｉｎｍｅｉｍｅｍａｔｉｏｎａｌ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇｓｙｓｔｅｍ ｏｆｒｅａｌｅＳｔａｔｅ．０ｎ ｏｎｅ ｈａｌｌｄ，ｔｌｌｅｗｏｒｋｉｎｇｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ ｏｆｍａｒｋｅｔ ａｐｐｍａｃｈａｒｅ ｅａｓｙ ｔｏｕ１１ｄｅｒｓｔａＩｌｄ ｃｏｍｐａｒｅｄ 诵ｔ１１ｏｍｅｒ ｍｅｔｌｌｏｄｓ；ｏｎｍｅｏｔｈｅｒｈ柚ｄ，ｍｅｅｖａｌｕａｔｉｎｇｐｍｃｅｓｓ ｏｆｉｔｃａｎ ｄｉｒｅｃｔｌｙ ｒｅｆｌｅｃｔ ｔｌｌｅ ｓｔａｔｅｏｆｔｌｌｅ ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｍａｒｋｅｔ．Ｗｉｔｈｔ１１ｅ ｒａｐｉｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｍ ｏｆｔ１１ｅ ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔｏｆＯｕｒ ｃｏｕｎｔ吼ｉｔ、ｖｉｌｌｂｅａ ９００ｄｆｏｒｅｇｒｏｕｎｄ ｔｔｌｅ印ｐｌｉｃａｔｉｏｎｏｆｍｅｍａｒｋｅｔ 印ｐｒｏａｃｈ．Ｕｎｄｅｒ ｔｈｅｆｋｔｓｉｔｕａｔｉｏｎｏｆｏｕｒｃｏｕｎｔ吼ｍｉｓ ａｒｔｉｃｌｅ ｅｘｐｒｅｓｓｅｓ ｍｅｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｆｍａｒｋｅｔ印ｐｒｏａｃｈｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇ． Ｔｈｅａｎｉｃｌｅ ｆｉｒｓｔｌｙｇｉＶｅｓ ｓＩｌｒＩｌｌｌｌａｒｉｚｉｎｇｏｆｔｌｌｅ ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｓ ｏｆｍａｒｋｅｔ ａｐｐｍａｃｈ ｍｅｎａｔｉｖｅａＩｌｄｍｅｆｏｒｅｉ印ｃｏｌ】Ｉｌｔｒｉｅｓ，ａｎｄ ｍａｒｋｅｔａｐｐｒｏａｃｈｒｅｓｅａｒｃｈ．Ｓｅｃｏｎｄｌｙｉｔ ｉｎ协）ｄｕｃｅｓｔｌｌｅｂａｓｉｃｔｈｅｏｒｅｔｉｃｓｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｅｖａｌｕａｔｊｏｎＩｂｍｒｅａｌｅｓｔａｔｃ ｐ—ｃｅｓ，ｔ１１ｅｃｏｎｔｅｌｌｔｓ，ｃｈａｒａｃｔ州ｓｔｉｃｓ，ｖａｌｕｅｃｒｉｔｅｒｉｏｎｏｆｒ｝ｅａＪ ｅｓｔａｔｅｅｖａｌｌｌａｔｉｏｎａｌｌｄ ｍｅｆｏｕｒｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇａｐｐｒｏａｃｈｅｓ’ｃｏｎｃｅｐｔｓ ａｎｄｔｌｌｅ ｔｌｌｅｏｒｅｔｉｃｓ．Ｏｎｔｌｌｉｓｂａｓｅ，ｉｔｍａｋｅ ｉｎ—ｄｅｐｔｌｌ ｒｅｓｅａｒｃｈｉｎ也ｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇｔ１１ｅｏｒｉｅｓ， ａＩｌｄ ａ１１ａｌｙｚｅｓ ｔ１１ｅ ｉｍｐｏｒｔａｎｃｅｏｆｍａｒｋｅｔ印ｐｒｏａｃｈ ｉｎｍｅ ｅｖａｌｕａｔｉｎｇｓｙｓｔｅｍ，ｂｙ ｍｅ ｗａｙ 缸曲ｅｒｍａｌ【ｅｓｓｌｌｒｅｔｌｌｅ ｍｅａｎｉｎｇ ｏｆｒｅｓｅａｒｃｈ ｏｆｍ酞ｅｔ印ｐｒｏａｃｈ ｆｏｒｔｌｌｅ ｒｅａｌｉｔｙ ｔｌｌｅｔ１１ｅ嘶ｅｓ．Ｔｈｅａｎｉｃｌｅｓ仃ｅｓｓｅｓｔｌｌｅ ｒｅ“ｓｉｎｇ ｆａｃｔｏｒＳＯｆｍａｒｋｅｔ ａｐｐｍａｃｈ ｏｆｆｅａｌｅｓｔａｔｅ ａｐｐｒａｉｓａｌ，ａｎｄｐｏｉｍ ｏｕｔｔｈｅ ｓｈｏｎａｇｅ ｏｆｔｒａｄｍｏｎａｌｆａｃｔＯｒ ｒｅｖｉｓｉｎｇ ｉｎｏｕｒ ｃｏｌｕｌ由嘎ａｎｄ ｄｉｓｃｌｌｓｓｅｓ ｒｃｓｐｅｃｔｉＶｅｌｙｔｗｏ、ｖａｙｓ ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｗｔｌｉｃｈｂ骶ｅｓ ｏｎ删”ｉｃＨｉｅｒａｒｃｈｙ Ｐｒｏｃｅｓｓ（ＡＨＰ）ａ１１ｄｆｌｌｚｚｙｍａｍｅｍａｔｉｃｓ ｃｏｍｐ撕ｓｏｎ印ｐｒｏａｃｈ；Ａｎｄ ｌａｓｔ ｉｔ锄ａｌｙｚｅｓ Ｉｌｓｉｎｇｍａｒｋｅｔ印ｐｍａｃｈ ｍｅｒｅａｌｅｓｔａｔｅ印ｐｒａｊｓａｌ ｍｏｌｌｒ ｃｏｕＩｌ仃ｙ ｐｒｅｓｅｍａ１１ｄ ｇｉｖｅｓ ｔｈｅｃｏｕｎｔｅｎｅａｓｕｒｅｓ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅａｌｅｓｔａｔｅ印ｐｒａｉｓａｌ，ｒｅａｌ ｅＳｔａｔｅ ｐｆｉｃｅｓ，ｍａｒｋｅｔ印ｐｒｏａｃｈ，ｆａｃｔｏｒｒｅｖｉｓｉＩｌｇ， ａｎａｌｙｔｉｃｈｉｅｒａｒｃｈｙｐｒｏｃｅｓｓ，如ｚ巧ｍａｔｔｌｅｍａｔｉｃｓｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ印ｐｒｏａｃｈ 论文独创性声明本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行 研究工作所取得的成果。

除论文中已经注明引用的内容外，对论文的 研究做出重要贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。本论 文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成 本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名： 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品英国房产市场，知识产权归属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请 专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的 学术论文或成果时，署名单位仍然为长安大学。 （保密的论文在解密后应遵守此规定） 论文作者签名： 改革开放以来，我国房地产业开始起步并发展迅速，逐步形成了房屋商品化体系。随着改革的深入，我国的住房制度从传统的福利分房转变为住房分配货币 化，建立以经济适用房为主的住房供应体系和公积金制度；我国的土地制度从传 统的土地行政划拨、无偿无期使用、禁止使用者出让，转变为现在的土地有偿有 期出让制度；房地产生产方式从传统的国家投资、分散建设的模式转变为房地产 的综合开发。这些改革同房地产的法制建设共同促进了我国房地产市场的形成和 发展，房地产成为一种商品进入市场流通。 作为商品的房地产，其价格的确定不同于其它普通商品。

房地产的生产是一 个漫长而复杂的过程，其价格的确定不仅仅依赖于房地产生产本身，还依赖于国 家制定的各城市的地价政策、各城市的物价指数等其它客观因素。由于房地产具 有异质性、不可移动性、价值大等特点，其价格的确定需要房地产估价中介为交 易双方提供一个较客观的参考依据，目前，无论是房地产的买卖、租赁、抵押、 交换、入股、典当、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理，还是企业的合资、合作、 租赁经营、承包经营、合并、破产清算、以及房地产的投资决策和管理等，都需 要房地产评估。由此，我国房地产市场的发展使房地产评估成为必要。房地产评 估方法的研究也理应受到越来越多的重视。 目前国际上常用的房地产评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、 基准地价修正法等。其中市场法是指在同一市场条件下根据替代原理，将待估房 地产与近期已发生了交易的类似房地产进行对照比较，并就两者在价格形成影响 等方面的差异进行修正，求取待估房地产在评估日期最可能实现的合理价格的一 种房地产评估方法。由于参考市场上近期发生的交易案例，能够综合反映房地产 市场的实际情况，故评估价格具有较强的现实性，易为委托估价者所接受，已经 被国际评估界公认为是评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，在 欧美及我国港台等房地产发达国家和地区常被采用。

但是在我国，由于长期受计 划经济体制的影响，人们的观念受到束缚，加之房地产市场的发育还不够规范和 完善，严重影响了市场法在房地产评估中的应用，使得市场法在我国房地产评估 方法体系中还处于从属地位。 然而，随着改革开放的扩大和深入，知识经济时代的到来，特别是在加入 ＷＴＯ后，房地产市场开始快速发展，一级市场和二级市场初具规模，房地产交 易案例日趋增多，人们的观念也得到解放，在这种形势下，市场法逐步成为我国 房地产评估实务的主导性和基础性的评估方法己成必然，因此社会必将对市场法 的研究提出更高的要求，本文就是在这种背景下展开的。 第一章论文研究概述 本章从国内外市场法在房地产评估中的应用概况、论文选题的意义及研究内 容等方面对论文的研究加以概述。 第一节国内外市场法在房地产评估中的应用概况 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应 用的经典估价方法。用市场法评估房地产价格，直观形象，容易理解，也相对容 易掌握。同时，相对于其他方法，市场法更直接地依靠现实的市场价格资料，更 符合当事人的现实经济行为，因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力 强的基本评估方法。

国外对房地产评估理论的研究起步较早，现代房地产评估起源于英国。英国 将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量 师。英国测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工 程师。英国测量师俱乐部成立于１７９２年。受英国影响，其他国家如新西兰、前西 德、美国、日本、韩国等也分别于１９１０年、１９３２年、１９３５年、１９６３年、１９７２年开 始建立自己的房地产估价制度。发展到现在，国外房地产估价方法体系可以分为 两类，一是以英国为代表，采用五种估价方法：市场比较法（即市场法）、投资 法（即收益法）、剩余法（即假设开发法）、成本法和利润法，估价时注重经验、 艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型；二是以美国为代表，采用三 种估价方法：市场比较法、收益法、成本法，估价时注重技术、计量，注重数学 模型。进入２０世纪８０年代以后，由于英国房地产市场交易案例的大幅增加，在英 国及英联邦国家传统的收益法几乎被市场法所取代，并广泛应用至今。美国在进 入２０世纪８０年代初，由于早期估价方法的案例与日俱增，并受市场法在英国的广 泛应用的影响，市场法在最近２０年的应用案例大大增加，已成为美国房地产估价 的首选方法。

其他如德国、加拿大、日本等发达国家，由于房地产市场高度发达， 信息来源充足，市场法的应用比率也都大大超过了其他方法，成为这些国家房地 产评估的首选方法。 与上述发达国家相比，我国房地产评估工作起步很晚，仅有十几年的历史， 并且房地产市场尚处于发育之中，某些类型的房地产缺乏交易实例，房地产评估 在较大的范围内使用的是成本法。尤其在土地价格评估中，我国土地出让、转让 的市场化工作起步未久，在不少地区难以获得规范的市场交易实例英国房产市场，我国房地产评估中市场法研究.pdf，故成本法在 土地价格评估中占有较为显著的地位。而市场法目前仅在少数房地产市场发达的 城市、地区使用较多。随着市场的日益完善，成本法的应用范围将会大大减少， 我国《房地产估价规范》中亦明确规定：“有条件选用市场比较法进行估价的， 应以市场比较法为主要的估价方法。” 第二节选题的意义 在房地产估价的几种方法中，市场法最能体现房地产估价的基本原理，且最 为直观，与其他几种方法相比，市场法有以下几个显著优点： １．评估原理简单易懂 市场法遵循市场经济运行中的替代原理，即当市场上存在多个效用相等的房 地产时，它们之间可以产生替代作用，其价格彼此接近，趋于相同。这一评估原 理直观清晰，简单易懂。 ２．评估过程直接反映房地产的市场状态 运用市场法首先要进行市场调查，寻找交易实例，收集其交易价格，相关指 标和参数资料，筛选鉴别后得到比较对象的参照物房地产；其次在当前市场状态