日更第185篇，陪你一起成长和赚钱。
这几天，媒体又在自嗨了，原因是上周五（8月28日），深圳市住建局局长在纪念深圳40周年的一个活动上提出：
我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。
其实这不是一个新提法啊，都提了很多年了，属于Long Long Ago……
我们自上世纪90年代中期开始就一直在建廉租房、经济适用房、公共租赁房、人才房，以及最近几年提的共有产权房……概念各种各样，但都可以称做保障性住房建设，可以说一直在学习，只是力度大小的问题。
01 何谓新加坡模式？
我们先了解一下新加坡的房地产市场情况新加坡房产投资价值，根据美国商业地产机构世邦魏理仕2020年6月发布的研究报告显示，香港保持着全球最昂贵的住宅地产市场地位，新加坡排名第二，上海排名第三位。
新加坡有一点比较特殊，就是地理面积很小，只有724.4平方公里，深圳的面积是1997.47平方公里，相当深圳面积的三分之一，新加坡人口是564多万，约是深圳人口的四到五分之一，人口密度比深圳大。
从数据上来看，新加坡房价比深圳还高，但新加坡的住房自有率却高达92%。
原因在于新加坡一直贯彻“居者有其屋”的政策，凡是本国居民几乎都能拥有自己的组屋，而经济实力更好的本国人或者外国公民可以选择购买私人公寓或更高级别的住宅。
但新加坡的这个组屋制度特别早，比新加坡建国时间（1965年）还要早，早在1960年，新加坡刚刚摆脱英国殖民地，李光耀即提出“居者有其屋”的组屋计划。
历经50年的发展，呃……好长的时间……所以我们也急不得，不能毕业五年买不起房就骂政府，也不能我们商品房市场才发展20多年就希望政府给每个人发一套房。
截至2015年7月，新加坡有321.74万人居住在组屋，超过总人口82%（备注：推断出当时人口是392万，这个82%数据似乎偏高，如果按564万人计算，比例只为57%）；住房自有率从1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。
新加坡新增的房屋中，组屋建设占比远超商品住宅，这与政府为组屋建设提供充足土地供应相关。
02 深圳学的会吗？
媒体报道时，只报道有吸引力的两句话，“将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”、“新加坡就是我们学习的榜样”。
但忘记强调另一句话：
这是一个长远目标。
要知道，新加坡是通过40多年的发展才达成了今天的目标。
我们先给官方算一笔数，如果要实现“60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”的目标，还需要建多少保障性住房。
我们将人才房、公租房、安居房都纳入到保障性住房的统计中，严格来说，如果学新加坡模式，那应该只包括共有产权房的安居房、人才房，公租房不完全算是。
先说明一下，我们的假设基石是对于一套商品房和一套政府提供的租赁或出售的住房，居住的人数是一样的，因为官方说的是人数，而非房屋的套数比例。
从数据选择上，我们以数据较为完整的2018年为基数，原因是2018年深圳市政府出台了《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》。
明确提出深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房，其中，市场商品住房70万套，占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房共100万套，占60%左右。
目前深圳的存量房情况，我们以深圳2018年房博会曾经公布的一组深圳住房总量和结构数据为计算基数。
那么，2035年，深圳将拥有商品房的数量为（181+70）=251万套，按4：6的比例，那保障房的数量相应为376.5万套。
而2018年，保障房数量为43万套，到2035年拥有保障房数量则应该是（43+100）=143万套。
即使此后2035年商品房的数量保持不变，要达到376.5万套保障房的数量，还差（376.5-143）=233.5万套。
2018-2035年的18年间建100万套，相当于平均每年建设5.5万套（备注：实际上政府对建房进度不是按平均规划的）新加坡房产投资价值，假设继续依照此速度进行，建完233.5万套，还需要42.5年。
大概到2077年能够实现“将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”这个目标，这确实“是一个长远目标”。
这是一个相对静态的测算，这建立在深圳土地供应有保障、政府财政有保障、政策持续稳定以及人口流入保持基本不变等情况下，否则每年5.5万套，还不够目前每年40多万人口居住。
新加坡模式的一个重要前提是，新加坡作为一个国家，人口是相对稳定的，而深圳作为中国的一个城市，人口在可以预见的未来都会持续流入，何况你比内地省份，还能给提供比内地省份更多的保障性住房，那人口更是会哗啦哗啦的涌入。
所以，你认为深圳学的会吗？
03 楼市还值得投资吗？
介绍完新加坡模式、以及深圳的现状，我们再来说一说，楼市还能投资吗？
我们先以邻为锚点，即使有差不多80%的人居住在政府提供的组屋里，新加坡依然维持了高昂的房价，深圳未来的经济发展，不会逊色于新加坡。
组屋的定位和商品房的定位不同，最早大家常用的词语是“夹心层”，面向对象是手头有一定存款、但又购买不起普通商品房的“夹心层”家庭购房，所以实际上他们也并非商品房购买的主力人群，不会对商品房的需求、购买力造成影响。
在供给方面，安居房、人才房等共有产权房，即使后续在取得不动产权证满一定年限后想出售，在出售时也有严格限制，只能优先卖给政府，在价格上也基本算是政府说了算，避免套利行为。
安居房、人才房等共有产权房，在位置上、商业配套上，前期可能也没法和商品房相比，有的是商品房小区配建的，才会区别不大。
相反，由于保障性住房一定程度的优先建设，其实会挤占商品房的建设用地，商品房建设力度减小之后，原有的存量商品房和有限的新增商品房，反而成了更稀缺的资源，或将助推未来商品房价格上涨，原因是有购买力的有钱人依然太多，需求量远远大于供给量。
这个数据，我在之前的文章中进行过细致核算，这是一道精确的数学题，与买不买得起房、房价高所产生的情绪无关。
所以，深圳的楼市依然值得投资。
今天的这道数学题的答案，你满意么？欢迎留言发表看法。
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