华侨商品房，外销公寓，从“一房难求”到“全面跑输”

咱们普通人买房子，有几种房产类型轻易不要碰，包括商办、工改、小产权，没下房本的回迁房，旅游养老地产，带返租的商铺之类的，这些知识，大家听得多，也听得进去。但在北京这样的一线城市，还存在着另一种房产类型，它集诸多优点于一身：

地处市区核心地段；租金高；单价便宜；外立面设计新颖。

乍一看，这样的房子好像是被低估了，非常具有迷惑性。如果我们不了解这种房子的前世今生，缺乏全面的考量就入手，很容易一买永套。这样的房子，在过去二三十年已经被证明严重跑输大盘，而且未来，大概率没有翻盘的机会。

直接说，我这里指的，就是外销公寓。外销公寓，顾名思义，就是专门以外国人为销售对象的公寓产品。在北京呢，它主要集中在东城区和朝阳区。

最早一批的外销公寓，起源于1990年，以建国门外华侨村为例，它是受政府委托兴建的北京第一幢涉外商品房，是供给当时归国华侨和投资人居住的酒店公寓，也是北京政、商名流聚集之地，像著名的慈善家李春平就是华侨村的第一批住户，95年的时候，这里的房价就已经达到11000元每平。

亚运村的汇园公寓也是，借着亚运会的东风，当时能卖到1万5每平的价格。

回过头来看，现在在幸福里APP上，这两个小区的单价都仅在7万出头，涨幅可以说是非常差了。可能大家还没有概念，我形容一下，从2006年到2016年，20年的时间，北京全市均价涨了10倍，而这种位于市中心的涉外公寓，30年的时间，才涨了不到7倍，可以说全面跑输大盘。

你可能要说这些房子太老了，不具有代表性，那我说几个2000年后的盘。

先说朝阳公园西门。按理说西门这位置更靠近CBD和使馆区，价格应该最贵才是，但现在整个朝阳公园的价格体系却是——以泛海国际和观湖国际为代表的朝阳公园东门最高，拥有棕榈泉公园大道的朝阳公园南门次之，霄8和京润水上花园的朝阳公园北位列第三，而西侧以碧湖居、九号公寓、北京高尔夫公寓、京达国际公寓为代表的的外销公寓，不好意思，垫底。其实核心的问题，还是户型奇异、面积段设计不合理，公摊面积太大实际使用率低，不符合国人居住习惯。

再说惠新西街的罗马花园，它属于北京较早的一批涉外公寓，第一批的业主都是外籍人士和明星，当年的确是一房难求，目前均价也才6万，它当初最大的卖点之一——钻石户型，完全不符合国人的审美，不规则的墙体、朝向设计，性价比实在不高。

咱们再往东走，看看泛CBD区域的涉外公寓，以青年路的朝阳园为例，港式风格，同样也延续了户型不规整、得房率低等缺点，在片区改善盘中，也属下游梯队。

这样的房子还有很多，包括西坝河的金岛花园、朝外的怡景花园、建国门外的丽晶苑、团结湖的团结湖公寓等等，在几十年的北京楼市中，都渐渐衰落迷失。

我们总结一下，回答两个问题：

一、这些楼盘都分布在北京哪里？

二、为什么外销公寓会跑输大盘？

首先，这些涉外楼盘当初的目标群体都是香港和海外人士，所以一般港籍和外国人聚居区华侨商品房，这些公寓就多一些。北京东部，从建国门开始，朝外、团结湖、西坝河、惠新西街、亚运村，以及泛CBD区域，这样的房子占比较大。

第二个问题，关于这些房子涨的慢，有以下几个原因：

1、可以说从1990年亚运会后，这些外销公寓的单价就已经非常贵了，看到网上的一组数据，93-95年北京外销公寓主流售价是1500-3500美金，按照当时1:8的汇率计算，市场主流商品房的价格12000-28000元一平米。高举高打，可以说起点本身就很高，溢价自然也多，吃掉了后面好多年的利润；

2、从产品力来看，这类房子硬伤比较多，面积傻大，户型奇葩带棱带角，菱形或蝶形的楼型设计，浪费面积多……反正就是不造方正的房子。单独一两栋楼没什么小区环境，物业费也出奇地高，横向比较同区域的其他楼盘，一点优势也没有。其实这里面还藏着一条暗线，实际上还是因为国运昌盛，老百姓有钱了，咱能根据自己的喜好去选房子。

3、一般这种外销公寓都没什么好学校，当然，也不必苛求，有个好学校，什么样的房子都能涨。

最后华侨商品房，这样的房子还能买么？干脆一点，尽量不要买。过去30年已经证明这种房子严重跑输大盘，那么未来5年10年20年它能逆袭么？我觉得不能！是地段还能焕发第二春？还是国人对房子的审美会发生根本改变？至少目前我们还看不出有任何端倪。

好了，关于北京的外销公寓，就先讲到这。我一直说，咱普通人就该买普通的房子，买老百姓喜闻乐见的，买主流的产品，千万不要标新立异玩小众。