华侨商业城，华侨城“分拆计” 确定商业地产为核心业务

■本报记者刘晓云宋振庆

深圳、北京报道

在深圳华侨城[最新消息 价格 户型 点评]股份有限公司(华侨城A，.SZ)旗帜鲜明地向“文化先锋”转型时，另一家兄弟公司华侨城(亚洲)控股有限公司(华侨城亚洲，3366.HK)则高调接过了“地产”的名号。

“集团未来会用更大的精力和资源将华侨城亚洲打造成为商业地产综合开发运营商，目前还是一个尝试，也是一个起步阶段，今后不排除继续向其注入商业项目，但目前还没有具体的项目和计划。”华侨城集团[简介 最新动态]副总裁陈剑在接受记者采访时表示。

分析人士认为，华侨城现有的商业物业资产可能会在未来以整体打包的形式放到华侨城亚洲内华侨商业城，形成住宅、商业分属“A+H”两个上市平台的局面。

“在每次内地房企融资受限时，通过华侨城亚洲的海外上市平台去分担华侨城的资金压力，这是华侨城集团一个惯常的腾挪手段。”有业内人士表示。

苏河湾契机

对苏河湾项目的援助，或许是华侨城亚洲最终确定将商业地产作为核心业务的直接诱因。

2010年，华侨城正处于大规模激进扩张阶段，其一年内两次在位于上海闸北区的苏河湾地块上出手，累计斥资达88.1亿元，不仅刷新了全国“单价地王”纪录，也创造了公司有史以来最大的单体项目纪录。

然而过于激进的拿地和市场的急转直下，使得华侨城背上了苏河湾这个沉重的包袱。2011年，华侨城曾计划向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，向苏河湾等项目进行资金输血。此外，市场还多次传出华侨城意欲出售苏河湾以缓解资金压力以及更改规划、违规开工的传闻。

今年1月，华侨城亚洲的间接全资附属公司Great Tec注资22.32亿元于苏河湾的项目公司上海置地，从而获得了该项目公司50.5%的权益。这也意味着，苏河湾项目的收益将全部并入华侨城亚洲报表，同时华侨城亚洲也将承担更重的开发和融资责任。

“华侨城亚洲并没有充沛的现金，这次收购一方面可能是对未来多元融资平台的考虑，另一方面也是平衡集团内部子公司关系的一种考虑。”业内人士猜测。

不过，由于苏河湾本身拥有相当大体量的商业地产，加上原有成都华侨城60万平方米的商业部分，华侨城亚洲在商业地产上的积累已经初具规模，等于间接促成了华侨城部分商业地产项目的H股上市，从而也坚定了华侨城集团将华侨城亚洲改造成商业地产运作平台的思路。

华侨城集团人士表示，将会继续在商业资源上对华侨城亚洲给予必要支持，因此华侨城的商业地产部分被普遍猜测会被择机注入。

目前，华侨城旗下的商业物业除了苏河湾以外，还包括位于深圳湾的综合性项目“欢乐海岸”，该项目中拥有总面积达19.3万平方米的大型 Mall，另外还有波托菲诺国际公寓[最新消息 价格 户型 点评]的国际风情商业街以及部分住宅项目的底商和社区商业等，这些都是潜在的可能注入华侨城亚洲的商业地产资产。

谋计“分拆”

有港股地产分析师认为，由于华侨城亚洲的香港上市公司身份，其可以选择的融资手段要比华侨城更加丰富，如配股、银团贷款、俱乐部贷款、可转债以及海外票据等，因此，融资方面的考虑是华侨城亚洲介入地产的重要因素。

陈剑也对记者坦承，内地房地产市场调控导致涉及房地产类企业在融资方面受到极大限制，因而希望借华侨城亚洲打通香港融资平台。

分析人士指出，华侨城亚洲的地产路线并不是简单无章的机会主义，通过观察可以发现，每一次重大的地产调控后，华侨城亚洲都会在一定程度上染指华侨城的地产项目，如2007年入主成都华侨城项目华侨商业城，2009年入主西安华侨城项目和目前入主苏河湾项目。

目前，即便巨资收购了苏河湾项目，但华侨城亚洲依然仅有30%的净负债率，使得其后续的融资空间较为广阔，这几乎相当于在高存货、高负债的华侨城身上续接了一条重要的输血通道。

而且，在将一些重资产不断剥离到海外上市平台后，重新以文化旅游概念为主打的华侨城正在重新走上轻资产路线，这大大减轻了自身沉重的财务压力。

一位地产基金操盘人士对记者指出，除了融资的考虑外，海外投资者对商业地产估值较高或许也是华侨城亚洲接盘商业地产资产的原因之一。

“在对待商业物业时，海外投资者远比国内投资者要成熟得多，”该人士表示，“具有巨大持续增值潜力的优秀商业物业现在日益受到追捧，将综合体为主的商业物业转移到香港上市平台上，能够获得比在A股平台上更高的估值，这是典型的将‘金子’和‘沙子’分开估值的策略。”

此外，在香港资本市场，由于商业物业为主的上市公司多数采取公允价值变动准则，也使得这些公司能够不断享受到公允价值变动带来的收益。